Memminger GmbH Bauunternehmung & Ingenieurbüro

Die Memminger GmbH aus Marquartstein ist seit über 50 Jahren als Bauunternehmen im oberbayerischen Landkreis Traunstein tätig. Die Besonderheit steckt schon im Firmennamen: Der familiengeführte Betrieb firmiert als Bauunternehmung und Ingenieurbüro, führt also ein eigenes Planungsbüro neben der Bauausführung. Geschäftsführer ist Christian Memminger, Diplom-Ingenieur.

Für Fix-und-Flip-Projekte ist diese Kombination der eigentlich interessante Punkt. Sobald an einem Bestandsobjekt mehr verändert wird als Oberflächen, entsteht eine Schnittstelle zwischen Planung, Genehmigung und Ausführung. Genau dort verlieren Sanierungsprojekte regelmäßig Wochen, weil Planer und ausführender Betrieb sich gegenseitig zuarbeiten müssen.

Planung und Genehmigung aus dem eigenen Haus

Das Ingenieurbüro deckt die Leistungsphasen vollständig ab: Grundlagenermittlung, Vorentwurf, Eingabeplanung, Genehmigungsverfahren, Werk- und Detailplanung, Ausschreibung und Vergabe sowie Bauleitung und Koordination. Ausdrücklich genannt wird auch die Unterstützung bei baurechtlichen Fragen und Behördengängen.

Für Investoren heißt das, dass die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit früh und verbindlich beantwortet werden kann. Wer einen Dachboden ausbauen, eine Wohnung teilen oder einen Anbau errichten will, braucht in der Regel eine Eingabeplanung und einen Bauantrag. Der zeitliche Vorlauf dafür ist eine eigene Größe neben der reinen Bauzeit, und wer beides in einen Topf wirft, unterschätzt die Gesamtdauer erheblich.

Grundrissänderungen und Wohnraumerweiterung

Im Bereich Umbau nennt der Betrieb ausdrücklich den Ausbau des Dachbodens, die Erweiterung von Wohnraum und neue Raumaufteilungen. Das sind die Maßnahmen, mit denen sich der Wert eines Bestandsobjekts am stärksten heben lässt.

Eine veränderte Raumaufteilung betrifft aber fast immer tragende Bauteile. Wird eine Wand zwischen Küche und Wohnraum geöffnet, braucht es einen statischen Nachweis und einen Sturz, der die Lasten aufnimmt. Wird eine große Wohnung in zwei Einheiten geteilt, kommen Anforderungen an Schallschutz, Brandschutz und zweiten Rettungsweg hinzu. Ein Betrieb mit eigenem Ingenieurbüro kann diese Fragen im Vorfeld klären, statt sie während der Bauphase als Überraschung zu behandeln.

Kleinere Arbeiten gehören ebenfalls dazu, vom Fenstertausch bis zum Verputzen von Elektroleitungen. Bei einer Sanierung im Bestand sind es oft diese Positionen, die zwischen den Gewerken liegen und sonst niemand übernehmen will.

Historische Bausubstanz im Chiemgau

Bei der Sanierung reicht das Spektrum von Putzarbeiten über sämtliches Mauerwerk bis zu Bruchsteinarbeiten an alten Bauernhöfen. Das älteste vom Betrieb sanierte Gebäude ist die Burg Marquartstein mit Baujahr um 1000.

Diese Erfahrung ist im Chiemgau praktisch relevant, weil ein erheblicher Teil des Bestands aus alten Hofstellen und Gebäuden mit historischer Substanz besteht. Bruchsteinmauerwerk, Gewölbekeller und gemischte Wandaufbauten verhalten sich anders als moderner Mauerwerksbau, etwa bei Feuchtigkeit und Diffusion. Wer ein solches Objekt mit Standardannahmen kalkuliert, liegt regelmäßig daneben. Genannt werden außerdem Kaminreparaturen und, wenn nichts anderes hilft, der Teilabbruch.

Neubau und Mehrfamilienhäuser

Im Neubau nennt das Unternehmen Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten ausdrücklich als Einsatzfeld. Für Kapitalanleger ist das relevant, wenn ein Grundstück mit Baulücke oder ein Objekt mit abrissreifer Substanz übernommen wird und sich die Frage nach Sanierung oder Ersatzneubau stellt.

Ein Betrieb, der beide Wege abbildet und zugleich planen kann, ist in dieser Entscheidung ein neutralerer Ratgeber als jemand, der nur eine der beiden Varianten anbietet. Ergänzend wird Tiefbau abgedeckt, was bei Erschließung, Entwässerung und Außenanlagen zum Tragen kommt.

Kellerausbau als zusätzliche Fläche

Ausdrücklich genannt wird auch der Ausbau von Kellern. Für Investoren ist das eine Fläche, die bereits vorhanden ist und im Kaufpreis meist kaum bewertet wurde. Ob sie sich zu Wohnraum aufwerten lässt, hängt allerdings an mehreren Bedingungen gleichzeitig: ausreichende lichte Höhe, Tageslicht über Fenster oder Lichtschächte, ein zweiter Rettungsweg sowie ein trockener, dauerhaft abgedichteter Aufbau.

Gerade der letzte Punkt entscheidet über Erfolg oder Misserfolg. Erdberührte Wände ohne funktionierende Abdichtung bringen Feuchtigkeit in den Aufbau, die sich nach dem Ausbau hinter Trockenbauwänden unbemerkt sammelt. Wer den Keller aufwerten will, sollte die Abdichtung und gegebenenfalls eine Drainage zuerst klären lassen, bevor Innenausbau geplant wird. Auch hier ist die Verbindung von Planung und Ausführung im selben Haus von Vorteil, weil die bauphysikalische Bewertung und die Umsetzung nicht auseinanderfallen.

Arbeitsweise und Standort

Der Betrieb arbeitet mit einem Handwerkerverbund im Chiemgau und stellt Bauherren einen persönlichen Ansprechpartner von der Planung bis zur Fertigstellung zur Seite. Die Koordination der Gewerke liegt damit beim Unternehmen, nicht beim Eigentümer.

Der Sitz liegt in der Staudacher Straße in Marquartstein im Achental, von wo aus der Landkreis Traunstein und die angrenzende Region betreut werden. Sinnvoll ist ein Kontakt vor der Kaufentscheidung, weil sich am Objekt klären lässt, welche baulichen Eingriffe überhaupt genehmigungsfähig sind. Diese Antwort bestimmt, ob sich ein Projekt rechnet, und sie kommt besser vor dem Notartermin als danach.