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Mietrendite berechnen, Brutto und Netto
Eine gute Mietrendite liegt in Deutschland bei 4 bis 6 Prozent netto. Ob ein Objekt diese Marke erreicht, hängt von Kaufpreis, Miethöhe und allen laufenden Kosten ab. Wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, unterschätzt die tatsächlichen Kosten oft erheblich.
Inhalt
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite ist die Kennzahl, die das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum eingesetzten Kapital beschreibt. Sie zeigt, wie viel Prozent des investierten Kaufpreises du jährlich durch Miete zurückbekommst. Sie ist die wichtigste Kennzahl bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage.
Es gibt zwei Varianten: die Bruttomietrendite als schnelle Grobschätzung und die Nettomietrendite als belastbare Entscheidungsgrundlage.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
| Merkmal | Bruttomietrendite | Nettomietrendite |
|---|---|---|
| Formel | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | (Jahreskaltmiete, Kosten) ÷ (Kaufpreis + NK) × 100 |
| Berücksichtigt Nebenkosten | Nein | Ja |
| Berücksichtigt Verwaltung/Instandhaltung | Nein | Ja |
| Aussagekraft | Grobe Ersteinschätzung | Belastbare Entscheidungsgrundlage |
| Typischer Abschlag zur anderen Variante | +1 bis +2 Prozentpunkte | Basis |
Beispielrechnung Bruttomietrendite
Kaufpreis: 250.000 €. Monatliche Kaltmiete: 900 €. Jahreskaltmiete: 10.800 €.
Bruttomietrendite = 10.800 ÷ 250.000 × 100 = 4,32 %
Beispielrechnung Nettomietrendite
Kaufpreis: 250.000 €. Kaufnebenkosten (10 %): 25.000 €. Gesamtinvestition: 275.000 €. Jahreskaltmiete: 10.800 €. Verwaltungskosten: 600 €/Jahr. Instandhaltungsrücklage: 1.000 €/Jahr. Nettoertrag: 9.200 €.
Nettomietrendite = 9.200 ÷ 275.000 × 100 = 3,35 %
Der Unterschied von fast einem Prozentpunkt zeigt, warum die Bruttomietrendite allein keine ausreichende Grundlage für eine Kaufentscheidung ist.
Kostenpositionen für die Nettomietrendite
Diese Kosten müssen einbezogen werden: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Hausverwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage (Richtwert: 1 bis 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr), Leerstandsrisiko (Puffer von 5 bis 10 % der Jahresnettomiete) und Finanzierungskosten, wenn mit Fremdkapital gekauft wird.
Was gilt als gute Mietrendite?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| Über 6 % | Sehr gut, hohes Renditepotenzial | C-Lagen, strukturschwache Regionen (Risiko prüfen) |
| 4 bis 6 % | Gut, solide Kapitalanlage | B-Lagen, wachsende Mittelstädte |
| 3 bis 4 % | Akzeptabel, in A-Lagen marktüblich | A-Lagen: Berlin, Frankfurt, Hamburg |
| Unter 3 % | Kritisch, Rendite deckt Risiko kaum | Hochpreisige Lagen wie München Innenstadt |
Eine hohe Rendite bedeutet nicht automatisch ein gutes Investment. Objekte in C-Lagen mit 7 Prozent Bruttomietrendite können durch Leerstand, Mieterbonitätsprobleme und fehlende Wertsteigerung schlechter abschneiden als ein Objekt mit 4 Prozent in einer stabilen A-Lage.
Durchschnittliche Mietrendite nach Stadt
| Stadt | Bruttomietrendite Ø | Nettomietrendite Ø |
|---|---|---|
| München | 2,5 bis 3,5 % | 1,5 bis 2,5 % |
| Frankfurt, Hamburg, Stuttgart | 3,0 bis 4,0 % | 2,0 bis 3,0 % |
| Berlin, Düsseldorf, Köln | 3,5 bis 5,0 % | 2,5 bis 3,5 % |
| Hannover, Nürnberg, Dresden | 4,5 bis 6,0 % | 3,5 bis 5,0 % |
| B-Lagen (Mittelstädte) | 5,0 bis 7,0 % | 4,0 bis 6,0 % |
| C-Lagen (strukturschwach) | 6,0 bis 9,0 % | 4,0 bis 7,0 % |
Stand: 2026. Die Werte sind Orientierungswerte; aktuelle Marktdaten schwanken je nach Mikrolage, Objektzustand und Finanzierungsumfeld.
Kaufpreisfaktor und Mietrendite: Der Zusammenhang
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Er zeigt, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis rechnerisch zurückzahlen.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 %. Ein Faktor von 30 entspricht 3,3 %. In München werden heute oft Faktoren von 35 bis 45 bezahlt, das entspricht einer Bruttomietrendite von 2,2 bis 2,9 %. Für reine Mietrendite-Investoren ist das kaum attraktiv, für Wertsteigerungs-Investoren kann es trotzdem funktionieren.
Faktoren, die die Mietrendite beeinflussen
Lage ist der stärkste Hebel in beide Richtungen. A-Lagen bieten Wertstabilität, aber niedrige Renditen. C-Lagen bieten hohe Renditen, aber höheres Leerstandsrisiko und geringere Wertsteigerung. B-Lagen sind für viele Investoren der beste Kompromiss.
Kaufpreis beeinflusst die Rendite direkt. Wer 10 % unter Marktwert kauft, erhöht die Rendite sofort. Das ist der Kern der Fix und Flip Strategie, unterbewertete Immobilien kaufen und aufwerten.
Miethöhe und Mietsteigerungspotenzial sind der zweite Hebel. Wer unter Markt vermietet, lässt Rendite liegen. Regelmäßige Mietanpassungen nach Mietspiegel sind bei laufenden Mietverhältnissen möglich.
Leerstand kostet direkt. Jeder Monat ohne Miete entspricht 8,3 Prozent der Jahresnettomiete. Bei einer Wohnung mit 1.000 Euro Miete sind zwei Monate Leerstand 2.000 Euro Renditeverlust.
Eigenkapitalrendite: Was bei Fremdfinanzierung gilt
Die Mietrendite bezieht sich auf den Gesamtinvestitionsbetrag. Wer mit Fremdkapital finanziert, kann durch den Hebeleffekt eine deutlich höhere Eigenkapitalrendite erzielen, vorausgesetzt, die Mietrendite liegt über dem Finanzierungszinssatz.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Eigenkapital 60.000 €, Kredit 240.000 € zu 4 % Zinsen = 9.600 € Zinskosten/Jahr. Nettomieteinnahmen: 14.400 €. Überschuss nach Zinsen: 4.800 €. Eigenkapitalrendite: 4.800 ÷ 60.000 × 100 = 8 %, trotz einer Nettomietrendite von nur 4,8 % auf den Gesamtkaufpreis.
FAQ: Gute Mietrendite
Ab wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Als Faustregel gilt: Die Nettomietrendite sollte mindestens 1 bis 1,5 Prozentpunkte über dem aktuellen Finanzierungszinssatz liegen. Bei 4 % Hypothekenzins wäre das eine Nettomietrendite von mindestens 5 bis 5,5 %. Darunter finanzierst du dich ärmer, nicht reicher.
Zählt Wertsteigerung zur Mietrendite?
Nein. Die Mietrendite misst nur den laufenden Ertrag aus Mieteinnahmen. Wertsteigerung ist ein separater Renditebaustein, der erst beim Verkauf realisiert wird. Wer Wertsteigerung einbezieht, spricht von der Gesamtrendite (Total Return).
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Als Orientierung gilt: Faktor bis 20 = sehr gut, Faktor 20 bis 25 = gut, Faktor 25 bis 30 = marktüblich in guten Lagen, Faktor über 30 = nur bei starkem Wertsteigerungspotenzial sinnvoll. Der Fix und Flip Rechner hilft bei der Gesamtkalkulation.
Quellen: IVD Marktreport 2026; BulwienGesa Immobilienindex; eigene Berechnungen.
Foto: Jakub Zerdzicki, Pexels (kostenlos nutzbar)
