Emslander Immobilien GmbH

Die Emslander Immobilien GmbH ist ein inhabergeführtes Maklerbüro in der Karlsruher Südweststadt, das Wohn- und Gewerbeimmobilien vermittelt. Geführt wird das Unternehmen von Felix Emslander, der es 2018 gegründet hat. Wer einen Immobilienmakler mit Kompetenz in Karlsruhe sucht, findet hier ein Büro mit ausgeprägtem Bezug zum lokalen Markt und einer Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung.

Für Fix-und-Flip-Investoren ist die berufliche Herkunft des Inhabers der interessante Punkt. Felix Emslander hat Immobilienwirtschaft studiert und war vor der Gründung in Bauplanung und Bauberatung tätig. Das ist eine Kombination, die man bei Maklern nicht häufig findet, denn wer aus der Bauplanung kommt, beurteilt ein Objekt nicht nur nach Lage und Quadratmeterpreis, sondern sieht auch, was baulich machbar ist und was nicht.

Leistungen für Ankauf und Wiederverkauf

Das Büro begleitet den gesamten Prozess von der Bewertung über Exposé und Vermarktung bis zu Besichtigungen, Verhandlung und Notarvertrag. Vermittelt werden Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke sowie Büro- und Gewerbeimmobilien, jeweils zum Verkauf und zur Vermietung.

Für Kapitalanleger ist die Bandbreite relevant, weil ein Flip selten mit einer einzelnen Eigentumswohnung endet. Wer in Mehrfamilienhäuser einsteigt, braucht einen Ansprechpartner, der Renditeobjekte einordnen kann und weiß, wie sich ein Objekt mit mehreren Einheiten anders bewertet als selbstgenutztes Wohneigentum.

Bewertung als Grundlage der Kalkulation

Die Immobilienbewertung stützt sich nach Angaben des Büros auf aktuelle Marktdaten, Lage, Wohnfläche und Zustand sowie auf vergleichbare Preise im Raum Karlsruhe. Für ein Sanierungsprojekt ist das an zwei Stellen entscheidend.

Vor dem Ankauf geht es darum, den Angebotspreis einzuordnen und den Verhandlungsspielraum zu erkennen. Nach der Sanierung geht es um die Gegenprobe, denn der erzielbare Wiederverkaufspreis ist die Größe, an der die gesamte Rechnung hängt. Wer ihn zu optimistisch ansetzt, merkt das erst, wenn das Objekt Wochen am Markt steht und die Zinsen weiterlaufen.

Zur Provision gilt in Baden-Württemberg wie bundesweit die seit Dezember 2020 geltende Regelung, nach der sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Das ist ein Posten, der in die Kalkulation gehört, und zwar auf beiden Seiten des Projekts.

Karlsruhe als Standort für Kapitalanleger

Karlsruhe ist ein Markt mit stabiler Mietnachfrage. Das KIT und mehrere Hochschulen sorgen für eine hohe Zahl an Studierenden, die Technologieregion bringt qualifizierte Zuzügler, und die Lage im Rheingraben mit Anbindung nach Stuttgart, Mannheim und ins Elsass stützt die Nachfrage zusätzlich.

Für Sanierungsprojekte heißt das: kleinere Wohnungen finden nach der Fertigstellung in der Regel zügig Mieter oder Käufer, während bei großen Einheiten stärker auf die Lage zu achten ist. Innerstädtische Stadtteile wie die Süd- und Weststadt sind geprägt von Gründerzeitbestand, bei dem sich Aufwertung rechnet, aber auch typische Altbaufragen wie Elektrik, Bäder und Grundrisszuschnitt mitbringt.

Das Büro selbst liegt an der Ecke Karlstraße und Bahnhofstraße im Erdgeschoss, wenige Meter von der Haltestelle Mathystraße entfernt. Diese zentrale Lage in der Südweststadt bedeutet in der Praxis kurze Wege zu Objekten in den innerstädtischen Stadtteilen.

Vermietung als Alternative zum Verkauf

Nicht jedes sanierte Objekt muss verkauft werden. Das Büro übernimmt auch die Vermietung samt Mietpreisermittlung und Auswahl der Interessenten, und für Investoren ist das eine Option, die man im Blick behalten sollte. Zieht sich ein Verkauf, kann eine Zwischenvermietung die laufenden Kosten decken, statt das Objekt leer stehen zu lassen.

Zu bedenken ist dabei, dass ein vermietetes Objekt anders bewertet wird als ein freies. Käufer zur Eigennutzung fallen als Interessenten weitgehend weg, und der Kreis verengt sich auf Kapitalanleger, die nach Rendite rechnen. Auch die Spekulationsfrist und die steuerliche Behandlung des Gewinns ändern sich je nach Nutzung, weshalb diese Entscheidung mit dem Steuerberater abgestimmt gehört, bevor der erste Mietvertrag unterschrieben ist.

Zusammenarbeit im Projektverlauf

Sinnvoll ist der Kontakt früh, nicht erst zum Vermarktungsstart. Ein Makler, der ein Objekt schon vor dem Ankauf kennt, kann einschätzen, welche Ausstattung sich in der jeweiligen Lage rechnet und welche Investition am Markt nicht honoriert wird. Hochwertige Bäder in einer Lage, in der Mieter vor allem auf den Preis schauen, sind ein klassischer Fehler, der die Rendite kostet.

Umgekehrt lohnt es sich, das Büro über geplante Verkäufe früh zu informieren, weil sich Interessenten oft schon vor der offiziellen Vermarktung finden lassen. Für Investoren, die regelmäßig kaufen und verkaufen, ist eine stabile Verbindung zu einem lokalen Makler auf Dauer wertvoller als der jeweils günstigste Anbieter beim Einzelabschluss.