Eine Fertigstellungsbürgschaft sichert den Bauherrn ab, wenn das Bauunternehmen die vereinbarten Leistungen nicht oder nicht vollständig erbringt. Die Bank oder Versicherung des Auftragnehmers übernimmt in diesem Fall die Kosten für die Fertigstellung des Bauvorhabens bis zur vereinbarten Bürgschaftssumme. Sie ist eines der wichtigsten Sicherungsinstrumente im privaten und gewerblichen Hausbau.
Inhalt
Was ist eine Fertigstellungsbürgschaft?
Die Fertigstellungsbürgschaft ist eine Bankbürgschaft oder Versicherungsbürgschaft, die der Auftragnehmer (das Bauunternehmen) dem Auftraggeber (dem Bauherrn) bei Vertragsabschluss stellt. Sie garantiert, dass das Bauvorhaben auch dann zu Ende geführt wird, wenn der Auftragnehmer in Insolvenz gerät, die Arbeiten abbricht oder seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Konkret: Der Auftragnehmer beauftragt seine Bank oder eine Versicherung, eine Bürgschaft für einen bestimmten Betrag auszustellen. Kann der Auftragnehmer das Bauprojekt nicht abschließen, kann der Auftraggeber die Bürgschaft in Anspruch nehmen und erhält den Bürgschaftsbetrag zur Weiterführung der Bauarbeiten durch ein anderes Unternehmen.
Zweck und Funktion
Im Hausbau ist die Fertigstellungsbürgschaft der wichtigste Schutz des Bauherrn vor dem Insolvenzrisiko des Bauunternehmers. Wird ein Bauunternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig, stehen Bauherren häufig vor einem halbfertigen Rohbau und haben bereits erhebliche Abschlagszahlungen geleistet. Ohne Absicherung bleibt der finanzielle Verlust beim Bauherrn.
Die Bürgschaft gibt dem Auftraggeber die Sicherheit, dass die Fertigstellung des Bauwerks auch im Schadensfall finanziert werden kann, ohne eigene Rücklagenbildung oder teure Nachfinanzierung. Besonders bei Bauvorhaben mit langer Bauzeit und hohen Abschlagszahlungen ist sie unverzichtbar.
Die drei Parteien
Bei jeder Fertigstellungsbürgschaft gibt es drei Beteiligte. Der Auftraggeber (Bauherr) ist der Begünstigte der Bürgschaft, er kann sie im Schadensfall in Anspruch nehmen. Der Auftragnehmer (Bauunternehmen) stellt die Bürgschaft und trägt die Kosten für die Bürgschaftsprämie. Der Bürge (Bank oder Versicherung) ist der Garant, er zahlt im Inanspruchnahmefall an den Auftraggeber.
Gesetzliche Grundlage: § 650f BGB
Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 hat der Besteller eines Bauvertrags nach § 650f BGB das Recht, vom Unternehmer eine Bauhandwerkersicherung zu verlangen. Die Fertigstellungsbürgschaft geht darüber hinaus und wird häufig vertraglich vereinbart, auch wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Bei Verbraucherbauverträgen nach § 650i BGB ist eine Sicherheitsleistung des Unternehmers für die rechtzeitige Fertigstellung gesetzlich geregelt.
In der Praxis wird die Fertigstellungsbürgschaft in den AGB oder im Bauvertrag vereinbart. Fehlt eine entsprechende Klausel, hat der Bauherr keinen automatischen Anspruch auf eine Bürgschaft, außer in den gesetzlich geregelten Fällen.
Unterschied: Fertigstellungsbürgschaft vs. Gewährleistungsbürgschaft
| Merkmal | Fertigstellungsbürgschaft | Gewährleistungsbürgschaft |
|---|---|---|
| Zweck | Absicherung der vertragsgemäßen Fertigstellung | Absicherung der Mängelbeseitigung nach Abnahme |
| Zeitraum | Während der Bauphase | Nach der Bauabnahme (Gewährleistungsfrist) |
| Auslöser | Insolvenz, Bauabbruch, Vertragsverletzung | Nicht behobene Baumängel nach Abnahme |
| Bürgschaftshöhe | Typisch 5 bis 10 % der Auftragssumme | Typisch 5 % der Auftragssumme |
| Laufzeit | Bis zur Abnahme des Bauwerks | Bis zum Ende der Gewährleistungsfrist (5 Jahre) |
| Ersetzt | Sicherheitseinbehalt auf Abschlagszahlungen | Sicherheitseinbehalt auf Schlussrechnung |
Beide Bürgschaften können kombiniert werden. Viele Bauverträge sehen sowohl eine Fertigstellungsbürgschaft für die Bauphase als auch eine Gewährleistungsbürgschaft für die Mangelbeseitigung nach Abnahme vor.
Wie hoch ist die Bürgschaftssumme?
Die übliche Bürgschaftssumme bei der Fertigstellungsbürgschaft liegt bei 5 bis 10 Prozent der Netto-Auftragssumme. Der genaue Prozentsatz wird im Bauvertrag vereinbart. Bei einem Bauvorhaben mit einer Auftragssumme von 400.000 Euro netto wäre das eine Fertigstellungsbürgschaft von 20.000 bis 40.000 Euro.
Die Höhe sollte so bemessen sein, dass sie im Schadensfall die Mehrkosten für die Weiterführung des Bauvorhabens durch ein anderes Unternehmen deckt. In der Praxis übersteigen diese Mehrkosten bei einer Insolvenz oft die vereinbarte Bürgschaftssumme, weil ein neues Unternehmen höhere Preise ansetzt und Schnittstellenprobleme entstehen.
Kosten der Fertigstellungsbürgschaft
Die Kosten trägt der Auftragnehmer. Die Bürgschaftsprämie liegt je nach Bonität des Auftragnehmers und Bürgschaftshöhe bei 0,5 bis 2,0 Prozent der Bürgschaftssumme pro Jahr. Bei einer Bürgschaft von 30.000 Euro und einem Jahr Laufzeit sind das 150 bis 600 Euro Prämie, ein überschaubarer Betrag im Verhältnis zur abgesicherten Summe.
Banken verlangen für die Ausstellung einer Bürgschaft in der Regel eine entsprechende Bonität des Auftragnehmers. Unternehmen mit guter Kreditwürdigkeit erhalten bessere Konditionen. Für kleine Handwerksunternehmen kann es schwieriger sein, eine Bürgschaft zu erhalten, was selbst ein Warnsignal sein kann.
Beantragung: Schritt für Schritt
Der Auftragnehmer beantragt die Bürgschaft bei seiner Hausbank oder einem Bürgschaftsversicherer. Die Bank prüft die Bonität des Auftragnehmers und die Plausibilität des Bauvorhabens. Bei positiver Prüfung stellt die Bank die Bürgschaftsurkunde aus, auf dem Muster des Auftraggebers oder auf einem eigenen Formular.
Der Auftragnehmer übergibt die Bürgschaftsurkunde dem Auftraggeber bei oder vor Vertragsunterzeichnung. Der Auftraggeber prüft, ob die Bürgschaft den Anforderungen des Vertrags entspricht: Bürgschaftssumme, Laufzeit, Unwiderruflichkeit, Verzicht auf Einreden. Nach Abnahme des Bauvorhabens gibt der Auftraggeber die Bürgschaft zurück oder sie verfällt mit Ende der vereinbarten Laufzeit.
Inanspruchnahme im Insolvenzfall
Wird der Auftragnehmer insolvent oder bricht die Arbeiten ab, kann der Auftraggeber die Bürgschaft in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist in der Regel ein Nachweis der Leistungsstörung: Insolvenzantrag, Kündigung des Bauvertrags aus wichtigem Grund, Fristsetzung und Fristablauf.
Der Auftraggeber richtet die Inanspruchnahmeerklärung schriftlich an den Bürgen (die Bank) und legt die Nachweise bei. Der Bürge ist bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verpflichtet, den Bürgschaftsbetrag ohne vorherige Inanspruchnahme des Auftragnehmers zu zahlen, das ist der entscheidende Vorteil gegenüber anderen Sicherungsformen.
Häufige Stolpersteine: abgelaufene Bürgschaft, fehlende Kündigung des Bauvertrags vor Inanspruchnahme, unvollständige Nachweise oder Formfehler in der Inanspruchnahmeerklärung. Im Streitfall empfiehlt sich ein Anwalt für Baurecht.
FAQ: Fertigstellungsbürgschaft
Ist die Fertigstellungsbürgschaft gesetzlich vorgeschrieben?
Nicht generell. Bei Verbraucherbauverträgen nach § 650i BGB hat der Bauherr gesetzliche Ansprüche auf Sicherheitsleistungen. Ansonsten wird die Bürgschaft vertraglich vereinbart. Wer sie nicht im Bauvertrag fordert, hat keinen Anspruch darauf.
Was ist der Unterschied zur Vertragserfüllungsbürgschaft?
Die Vertragserfüllungsbürgschaft ist ein Oberbegriff und sichert die gesamte Vertragserfüllung ab, also sowohl die Fertigstellung als auch die mangelfreie Ausführung. Die Fertigstellungsbürgschaft ist enger gefasst und bezieht sich nur auf die Fertigstellung bis zur Abnahme. In der Praxis werden beide Begriffe oft synonym verwendet.
Kann ein Auftragnehmer die Bürgschaft verweigern?
Bei privaten Bauverträgen ohne entsprechende Klausel kann der Auftragnehmer die Stellung einer Bürgschaft verweigern. Wer als Bauherr auf Absicherung besteht, sollte die Bürgschaft als Vertragsbestandteil vor Unterschrift verhandeln. Ein Auftragnehmer, der eine übliche Fertigstellungsbürgschaft ablehnt, sollte als Warnsignal gewertet werden.
Was passiert mit der Bürgschaft nach der Abnahme?
Nach der Bauabnahme erlischt der Zweck der Fertigstellungsbürgschaft. Der Auftraggeber ist verpflichtet, die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben. An ihre Stelle tritt dann häufig eine Gewährleistungsbürgschaft für die Mangelbeseitigung während der Gewährleistungsfrist.
Quellen: § 650f BGB (Bauhandwerkersicherung); § 650i BGB (Verbraucherbauvertrag); VOB/B § 17 (Sicherheitsleistungen); allgemeine Bau- und Vergaberechtsliteratur.
Foto: Mikita Yo, Pexels (kostenlos nutzbar)
