Das richtige Objekt zu finden ist die wichtigste Entscheidung beim Fix und Flip. Wer zu teuer kauft oder die falschen Mängel übersieht, verliert Geld, egal wie gut die Renovierung wird. Dieser Leitfaden zeigt dir, über welche Kanäle du geeignete Objekte findest, wie du sie schnell auf Rentabilität prüfst und welche Fehler Einsteiger bei der Suche machen.
Inhalt
Was macht eine Immobilie zum geeigneten Fix und Flip Objekt?
Nicht jede sanierungsbedürftige Immobilie eignet sich für Fix und Flip. Ein gutes Objekt erfüllt mehrere Kriterien gleichzeitig:
- Unterbewertung durch Zustand: Der niedrige Preis ergibt sich aus Sanierungsstau, nicht aus strukturellen Problemen oder schlechter Lage.
- Behebbare Mängel: Kosmetische und bauliche Mängel, die sich mit kalkulierbarem Budget beheben lassen. Feuchte Keller, marode Statik oder Schimmel hinter Wänden sind Warnsignale.
- Guter Grundriss: Ein vernünftiger Grundriss, der keine teuren Umbaumaßnahmen erfordert. Grundrissveränderungen kosten Zeit und Geld.
- Nachgefragte Lage: Der Käufer nach der Renovierung muss die Immobilie kaufen wollen. Gute Anbindung, Infrastruktur und Zielgruppenpassung sind entscheidend.
- Realistischer ARV: Der After Repair Value lässt sich durch Vergleichspreise in der Umgebung verlässlich schätzen. Wenn Vergleichspreise fehlen, ist auch der Exit unsicher.
Objekte finden: Die 5 wichtigsten Kanäle
Online-Portale
Der schnellste Einstieg führt über die großen deutschen Immobilienportale. ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen bieten zusammen die höchste Marktabdeckung. Die richtigen Filter entscheiden, ob du relevante Ergebnisse bekommst.
Suchfilter, die auf Fix und Flip Objekte hinweisen: „renovierungsbedürftig“, „sanierungsbedürftig“, „Modernisierungsbedarf“, „sofort bezugsfertig mit Abstrichen“. Auch Objekte ohne Fotos oder mit sehr wenigen Bildern sind oft Hinweise auf unterbewertete Immobilien, die Eigentümer schnell loswerden wollen.
Auf Kleinanzeigen finden sich regelmäßig Direktverkäufe von Privatpersonen, die keine Maklergebühren zahlen wollen und schnell verkaufen möchten. Hier ist die Konkurrenz durch professionelle Investoren geringer.
Makler und Off-Market-Angebote
Ein gutes Maklernetzwerk ist für erfahrene Fix und Flip Investoren der wertvollste Kanal. Makler kennen Objekte, bevor sie öffentlich inseriert werden. Wer dem Makler klar kommuniziert, welche Art von Objekt gesucht wird, erhält Off-Market-Angebote, bevor andere Investoren die Chance haben.
Das Suchprofil für Makler sollte konkret sein: Lage, Objekttyp, maximaler Kaufpreis, Bereitschaft zur schnellen Entscheidung. Makler priorisieren Käufer, die entscheidungsfreudig sind und keine langen Prüfprozesse haben.
Wichtig: Makler arbeiten in der Regel auf Provision. Die Maklerprovision ist in der Kalkulation als Kaufnebenkostenpunkt einzuplanen. Seit 2020 gilt in Deutschland die Käuferschutz-Regel, nach der Maklerprovisionen für Wohnimmobilien geteilt werden müssen.
Zwangsversteigerungen
Zwangsversteigerungen gelten als attraktive Quelle für unterbewertete Immobilien. Die Objekte werden vom Amtsgericht versteigert, oft deutlich unter Marktwert. Das theoretische Potenzial ist real, aber die Risiken sind erheblich.
Wesentliche Risiken bei Zwangsversteigerungen:
- Keine Besichtigung des Innenzustands vor dem Kauf in vielen Fällen möglich
- Das Verkehrswertgutachten des Amtsgerichts kann veraltet oder unvollständig sein
- Versteckte Mängel sind nach dem Kauf dein Problem, keine Gewährleistung
- Mitbietende professionelle Investoren treiben den Preis oft auf Marktniveau
Für Einsteiger empfiehlt sich der Einstieg über andere Kanäle, bevor Zwangsversteigerungen angegangen werden. Wer es trotzdem versucht: Das ZVG-Portal listet alle aktuellen Termine nach Bundesland und Amtsgericht.
Direktansprache von Eigentümern
Profis gehen aktiv auf Eigentümer zu, ohne zu warten, dass ein Objekt inseriert wird. Das funktioniert vor allem bei Immobilien, die äußerlich Sanierungsstau zeigen: verwitterte Fassaden, zugewachsene Gärten, vermauerte Fenster.
Vorgehen: Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen, um den aktuellen Eigentümer zu ermitteln. Dann persönliches Anschreiben oder Brief. Der Ton ist entscheidend: kein Druck, sondern ein ehrliches Angebot. Viele Eigentümer kennen das Problem ihrer Immobilie und sind froh, eine unkomplizierte Lösung zu finden.
DSGVO-Hinweis: Die Ansprache mit personenbezogenen Daten aus dem Grundbuch ist rechtlich zulässig, wenn das berechtigte Interesse am Immobilienerwerb klar kommuniziert wird. Ein Steuerberater oder Anwalt kann die DSGVO-konforme Formulierung prüfen.
Netzwerk: Handwerker, Hausverwaltungen, Co-Investoren
Ein unterschätzter Kanal ist das persönliche Netzwerk. Handwerker, die regelmäßig in Wohnungen arbeiten, wissen oft als erste, wenn ein Eigentümer verkaufen will. Hausverwaltungen kennen Eigentümer, die ihre Wohnungen loswerden wollen. Immobilienanwälte und Notare hören von Erbfällen und Scheidungen, die zu Verkäufen führen.
Co-Investoren erweitern die Möglichkeiten: Wer kein ausreichendes Eigenkapital hat, kann mit Partnern zusammenarbeiten. Einer bringt Kapital, der andere das operative Know-how. Klare vertragliche Regelungen sind dabei unverzichtbar.
Standortkriterien: Wo lohnt sich Fix und Flip?
Die Lage entscheidet nicht nur über den Kaufpreis, sondern über die Verkaufbarkeit nach der Renovierung. Ein renoviertes Objekt in schlechter Lage findet keinen Käufer zum kalkulierten Preis.
| Kriterium | Gut für Fix und Flip | Risikosignal |
|---|---|---|
| Nachfrage | Wachsende Stadt, Zuzug, Uni-Nähe | Schrumpfende Region, Leerstand |
| Vergleichspreise | Viele Vergleichstransaktionen vorhanden | Kaum Transaktionen, ARV schwer schätzbar |
| Zielgruppe | Käufer der renovierten Wohnung klar definierbar | Unklare Zielgruppe nach Renovierung |
| Exit-Liquidität | Hohe Nachfrage, kurze Vermarktungszeit | Lange Vermarktungszeiten erhöhen Haltekosten |
| Mikrolage | Gute Anbindung, Infrastruktur, ruhige Lage | Hauptstraßenlärm, fehlende Infrastruktur |
Rentabilität in 10 Minuten grob prüfen
Bevor du eine Besichtigung buchst, lässt sich die grobe Rentabilität eines Objekts schnell einschätzen. Das Ziel ist nicht eine genaue Kalkulation, sondern eine erste Einordnung, ob sich eine intensivere Prüfung lohnt.
Schritt 1: ARV schätzen
Suche 3 bis 5 vergleichbare, renovierte Objekte in derselben Lage, die in den letzten 12 Monaten verkauft wurden. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter ist dein ARV. Multipliziert mit der Wohnfläche ergibt das den realistischen Verkaufspreis nach Renovierung.
Schritt 2: Maximalen Kaufpreis berechnen
Die 70-Prozent-Regel: Maximaler Kaufpreis = 0,7 × ARV minus Sanierungskosten. Diese Formel schützt vor Überzahlung und stellt sicher, dass genug Puffer für unvorhergesehene Kosten bleibt. In deutschen Großstädten mit hohen Preisen ist die 70-Prozent-Regel oft schwer einzuhalten. In B- und C-Lagen ist sie realistischer. Der Fix und Flip Rechner berechnet alle Positionen vollständig.
Schritt 3: Sanierungskosten schätzen
Ohne Besichtigung ist eine Schätzung grob. Als Richtwerte gelten: einfache Aufwertung (Böden, Farbe, Badezimmer) ca. 300 bis 600 Euro pro Quadratmeter; vollständige Kernsanierung ca. 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Immer einen Puffer von 15 bis 20 Prozent einrechnen.
Due Diligence: Diese Unterlagen brauchst du vor dem Kauf
| Unterlage | Warum wichtig |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Eigentümer, Grundschulden, Lasten und Beschränkungen |
| Energieausweis | Energetischer Zustand, mögliche Sanierungspflichten |
| Teilungserklärung (bei ETW) | Sondernutzungsrechte, Gemeinschaftseigentum |
| Protokolle Eigentümerversammlungen | Beschlossene und geplante Sonderumlagen |
| Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage | Rücklage zeigt, ob größere Investitionen anstehen |
| Baupläne und Baugenehmigungen | Anbauten, Umbauten, Nutzungsänderungen |
| Aktuelle Mietverträge (falls vermietet) | Kündigungsfristen, Mietpreisbindung |
Fehlende Unterlagen sind ein Warnsignal. Wer als Verkäufer keinen Grundbuchauszug liefern will oder Protokolle zurückhält, hat oft etwas zu verbergen. Auf fehlende Unterlagen vor dem Kauf bestehen oder das Objekt meiden.
Typische Fehler bei der Objektsuche
Zu viel Geduld mit dem falschen Objekt. Wer ein Objekt, das die Zahlen nicht hergibt, trotzdem weiter analysiert, verschwendet Zeit und riskiert emotionale Bindung. Wenn der erste grobe Check negativ ist, weiter zur nächsten Immobilie.
Schlechten Zustand mit schlechter Lage verwechseln. Ein Objekt in einer dauerhaft schwachen Lage wird auch nach der Renovierung keinen guten Preis erzielen. Schlechter Zustand ist behebbar, schlechte Lage nicht.
Sanierungskosten zu niedrig ansetzen. Der häufigste Fehler bei Einsteigern. Besonders Elektrik, Heizung und Dach werden regelmäßig unterschätzt. Vor dem Kauf immer einen Handwerker zur Besichtigung mitnehmen.
Nur auf Online-Portale setzen. Die besten Objekte werden oft gar nicht öffentlich inseriert. Wer kein Netzwerk aufbaut, konkurriert mit allen anderen Investoren um dieselben Angebote.
FAQ: Fix und Flip Immobilien finden
Auf welchen Portalen finde ich sanierungsbedürftige Immobilien?
ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen sind die wichtigsten deutschen Portale. Filter wie „renovierungsbedürftig“ oder „Modernisierungsbedarf“ helfen, die Treffer einzugrenzen. Auf Kleinanzeigen finden sich häufig Privatangebote ohne Maklerprovision.
Was ist der After Repair Value und wie berechne ich ihn?
Der ARV ist der geschätzte Marktwert der Immobilie nach abgeschlossener Renovierung. Du berechnest ihn durch Vergleich mit tatsächlich verkauften, renovierten Objekten in derselben Mikrolage. Immobilienportale, lokale Makler und Gutachter liefern die nötigen Vergleichsdaten.
Lohnt sich Fix und Flip auch mit Gewerbeimmobilien?
Gewerbeimmobilien folgen anderen Marktgesetzen. Die Nachfrage ist volatiler, die Finanzierung schwieriger und die Zielgruppe für den Exit kleiner. Für Einsteiger sind Wohnimmobilien der deutlich risikoärmere Einstieg.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein erstes Fix und Flip Projekt?
Als Faustregel gelten 20 bis 30 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens als Eigenkapital, damit eine Bankfinanzierung möglich ist. Bei einem Projekt mit 150.000 Euro Gesamtkosten wären das 30.000 bis 45.000 Euro Eigenkapital. Die aktuellen Hypothekenzinsen solltest du in die Kalkulation einbeziehen.
Quellen: ImmoScout24; ZVG-Portal; Grundbuchordnung; allgemeine Fachliteratur zur Immobilienstrategie; § 23 EStG.
Foto: Ksenia Chernaya, Pexels (kostenlos nutzbar)
