Immer mehr Wohnquartiere in Deutschland stehen unter massivem sozialen Druck. Das ist das Ergebnis der Studie Überforderte Quartiere: Engagement, Auswege, Lösungen, die das InWIS-Institut für Wohnungswesen im Auftrag des GdW Bundesverbandes der Wohnungswirtschaft erstellt hat. Gesellschaftliche Herausforderungen wie Armut, Migration, Wohnungsmangel, Überalterung und Einsamkeit bündeln sich in bestimmten Stadtteilen mit zunehmend dramatischen Folgen für den gesellschaftlichen Zusammenhalt.
Inhalt
Was die Studie beschreibt
Die InWIS-Studie dokumentiert, wie sich soziale Schieflagen im deutschen Wohnungsbestand verdichten. In einigen Quartieren wohnen überproportional viele Haushalte mit Transferleistungen, ein hoher Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund, ältere und vereinsamte Menschen sowie Familien mit Kindern in beengten Verhältnissen. Diese Konzentration ist kein Zufall. Sie entsteht durch die Funktionslogik des Wohnungsmarkts: Günstigere Bestände, oft ältere Plattenbau- oder Sozialwohnungsgebäude, ziehen einkommensschwächere Haushalte an. Wo preisgünstiger Wohnraum knapp ist, steigt der Druck in den wenigen günstigen Beständen weiter.
Fünf Herausforderungen treffen gleichzeitig
Laut Studie bündeln sich in überforderten Quartieren fünf Herausforderungen: Armut und soziale Ausgrenzung, die den Zugang zu Bildung, Gesundheit und gesellschaftlicher Teilhabe einschränkt. Wohnungsmangel, der einkommensschwächere Haushalte in immer engere und oft schlechter ausgestattete Wohnungen drängt. Migration und Integration, die bei unzureichender politischer Unterstützung Spannungen erzeugen können. Überalterung und Einsamkeit, die besonders ältere Mieterinnen und Mieter mit geringem sozialen Netzwerk betrifft. Und bauliche Vernachlässigung, die aus fehlenden Investitionsmitteln der Eigentümer entsteht.
Wohnungsunternehmen als soziale Stabilitätsanker
Die Studie hebt hervor, dass sozial orientierte Wohnungsunternehmen in überforderten Quartieren eine stabilisierende Rolle spielen. Anders als private Investoren, die in solchen Quartieren oft desinvestieren oder Bestände abstoßen, halten GdW-Mitgliedsunternehmen langfristig Bestände und leisten Sozialarbeit, Gemeinschaftsprojekte und niedrigschwellige Beratung. GdW-Präsident Gedaschko betont: Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft kann diese Funktion nur übernehmen, wenn sie politisch unterstützt wird. Jede Kürzung bei Wohngeld, jede Senkung der BEG-Förderung, jede neue bürokratische Hürde schwächt genau die Akteure, die in diesen Quartieren noch investieren.
Was die Studie an politischen Maßnahmen fordert
InWIS und GdW formulieren auf Basis der Studienergebnisse konkrete Forderungen: Stärkung des Quartiersmanagements durch verlässliche öffentliche Mitfinanzierung. Ausbau des Wohngelds und des sozialen Wohnungsbaus, um die Konzentration von Armut räumlich zu begrenzen. Investitionen in Infrastruktur und soziale Einrichtungen in belasteten Quartieren. Unterstützung von Wohnungsunternehmen, die aktiv in der Quartiersarbeit engagiert sind. Und eine integrative Stadtentwicklungspolitik, die soziale Durchmischung fördert statt Segregation zu verschärfen.
Was Investoren aus der Studie lernen
Für private Investoren und Fix-and-Flip-Akteure liefert die Studie eine wichtige Botschaft: Überforderte Quartiere bieten oft günstige Einstiegspreise, aber auch strukturelle Risiken. Wertsteigerungen bleiben aus, wenn das gesamte Quartier unter Druck steht. Investitionen in soziale Infrastruktur und gemeinschaftliche Nutzungen können den Wert des Quartiers heben, erfordern aber langen Atem. Am attraktivsten für Fix-and-Flip bleiben Objekte in Quartieren mit positivem Entwicklungspotenzial, gut erreichbarer Infrastruktur und aktiven Wohnungsunternehmen, die das Quartiersimage stärken.
Quellen: GdW Bundesverband/InWIS-Institut, Studie Überforderte Quartiere: Engagement, Auswege, Lösungen, 2026; GdW Bundesverband, Pressemitteilung, 2026.
Foto: A.Savin, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
