Die Wohnungswirtschaft schlägt Alarm. Auf ihrer Jahrespressekonferenz am 6. Juli 2026 legte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen eine Bilanz vor, die den Ernst der Lage schonungslos zeigt. Die Investitionskraft der sozial orientierten Wohnungswirtschaft fließt immer stärker in den Bestand, und fehlt damit für dringend benötigten bezahlbaren Neubau.
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Die Zahlen im Detail
Im Jahr 2025 investierten die rund 3.000 GdW-Mitgliedsunternehmen insgesamt 20,8 Milliarden Euro. Davon flossen 12,7 Milliarden Euro in den Bestand, also in Instandhaltung, Klimaschutz, altersgerechten Umbau und Digitalisierung. Nur noch 8,1 Milliarden Euro gingen in den Neubau. Für 2026 droht es noch schlimmer: Die Neubauinvestitionen sollen laut GdW-Prognose um fast 26 Prozent auf nur noch rund 6 Milliarden Euro einbrechen. Gleichzeitig werden Bestandsinvestitionen weiter hoch bleiben.
Die Fertigstellungszahlen spiegeln diesen Trend wider. GdW-Unternehmen errichteten 2025 noch gut 24.000 neue Wohnungen. Für 2026 rechnet der Verband mit nur noch etwa 16.000 Einheiten. GdW-Präsident Axel Gedaschko kommentiert die Entwicklung direkt: Wenn selbst unsere Unternehmen, die dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen und sichern, den Neubau massiv zurückfahren müssen, dann stimmt das System nicht mehr.
Warum Neubau nicht mehr funktioniert
Die Ursachen sind strukturell und kumulativ. Seit Ende 2019 sind die Baupreise im Wohnungsbau um rund 51 Prozent gestiegen. Gleichzeitig haben sich die Zinsen seit 2021 vervierfacht. Wer heute ein Mehrfamilienhaus bauen will, braucht Mieten von 17 bis 20 Euro pro Quadratmeter nettokalt, um die Kosten zu decken. Das ist in den meisten deutschen Städten weit über dem Marktniveau. Gedaschko bringt es auf den Punkt: Hohe Baupreise, hohe Finanzierungskosten und immer neue Anforderungen machen aus genehmigten Projekten Schubladenprojekte.
Bestand als Gewinner, Neubau als Verlierer
Die Verschiebung von Neubau zu Bestandsinvestitionen ist keine freiwillige strategische Entscheidung der Wohnungsunternehmen, sondern das Ergebnis wirtschaftlicher Zwänge. Klimaschutzanforderungen, EPBD-Vorgaben, altersgerechter Umbau und digitale Infrastruktur müssen finanziert werden, unabhängig davon, ob Neubau wirtschaftlich ist. Das Kapital, das in den Bestand fließt, fehlt im Neubau.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der GdW-Unternehmen lag 2025 bei 6,93 Euro pro Quadratmeter, deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 7,76 Euro. Diese Schere zwischen kostendeckender Miete und sozial verträglicher Miete macht Neubau ohne staatliche Subventionierung rechnerisch unmöglich.
Fast Lane als Ausweg
GdW fordert von der Politik eine echte Fast Lane für bezahlbaren Wohnungsbau. Konkret bedeutet das: Baukosten runter durch Gebäudetyp E, Normenvereinfachung und schnellere Vergabeverfahren. Verfahren beschleunigen durch digitale Baugenehmigungen und einheitliche Standards. Soziale Unterstützung sichern durch verlässliches Wohngeld und stabilen sozialen Wohnungsbau. Der Sozialer Wohnungsbestand sank trotz 27.300 Neubauzugängen 2025 auf 1,026 Millionen Wohnungen, weil auslaufende Bindungen den Zuwachs übertrafen.
Was das für den Gesamtmarkt und Investoren bedeutet
Wenn die gemeinnützige Wohnungswirtschaft mit ihren 13 Millionen Mietern den Neubau auf 16.000 Einheiten drosselt, fallen weitere Wohnungen aus dem Angebotsbestand. Bundesweit werden 2026 nur rund 200.000 Wohnungen fertiggestellt, bei einem Bedarf von rund 320.000. Die strukturelle Angebotslücke wächst weiter. Für Investoren im Bestandssegment bedeutet das anhaltend hohen Nachfragedruck, steigende Mieten und wachsende Renditepotenziale bei sanierten Objekten. Der Zeitpunkt für Investitionen in sanierungsbedürftige Bestandsobjekte bleibt günstig.
Quellen: GdW Bundesverband, Jahrespressekonferenz, 6. Juli 2026; architekturblatt.de, 7. Juli 2026; WirtschaftsWoche, 7. Juli 2026; dhz.net, 7. Juli 2026.
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