Das Bundesbauministerium von Verena Hubertz hat im April 2026 einen Referentenentwurf zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) vorgelegt und an Verbände sowie Bundesländer zur Stellungnahme versandt. Neben dem erklärten Hauptziel, mehr Wohnraum in Kommunen zu ermöglichen, enthält der Entwurf zwei Regelungen, die breite Kritik ausgelöst haben: neue Betretungsrechte für Behörden, die ausdrücklich auch Wohnungen umfassen, und ein erweiterter Vorkaufsrechtstatbestand für Kommunen, der an die politische Gesinnung oder Gruppenzugehörigkeit potenzieller Käufer anknüpfen kann.
Inhalt
Was der Gesetzentwurf im Kern bezweckt
Das übergeordnete Ziel der BauGB-Novelle ist legitim und von der Wohnungswirtschaft grundsätzlich begrüßt: In Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten soll Wohnungsbau ein sogenanntes überragendes öffentliches Interesse erhalten. Das bedeutet konkret, dass bei Konflikten zwischen Wohnungsbau und anderen Schutzgütern wie Denkmalschutz oder Naturschutz der Wohnungsbau Vorrang bekommt. Das Kabinett strebt einen Beschluss noch vor der Sommerpause an. Bundestag und Bundesrat müssen anschließend zustimmen, sodass sich am Entwurf noch einiges ändern kann.
Betretungsrecht: Auch Wohnungen erfasst
Der erste umstrittene Punkt sind die neuen Betretungsrechte. Nach dem Referentenentwurf sollen Gemeinden und Behörden unter bestimmten Voraussetzungen weitergehende Betretungsrechte erhalten. Ausdrücklich ist vorgesehen, dass diese Rechte auch Wohnungen umfassen können. Der Zweck: Behörden sollen Missstände in Gebäuden feststellen und Hinweise auf verwahrloste oder problematische Immobilien prüfen können, ohne auf die Kooperation der Eigentümer angewiesen zu sein.
Haus und Grund Deutschland lehnt diesen Punkt kategorisch ab. Verbandspräsident Kai Warnecke formulierte es klar: Der Schutz der Wohnung ist keine verwaltungspraktische Größe, sondern eine der zentralen Grenzen staatlicher Macht. Der Staat müsse handlungsfähig bleiben, dürfe sich aber keinen Zugriff auf den sensibelsten Bereich privater Lebensführung verschaffen. Das Grundgesetz schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung in Artikel 13. Ausnahmen bedürfen einer Anordnung durch den Richter oder bei Gefahr im Verzug einer gesetzlichen Grundlage mit strengen Verhältnismäßigkeitsanforderungen.
Kommunales Vorkaufsrecht: Verfassungsschutz und BKA als Prüfinstanzen
Noch kontroverser ist der zweite Regelungspunkt: ein neuer Vorkaufsrechtstatbestand für Kommunen. Danach könnten Städte und Gemeinden beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien ein Vorkaufsrecht ausüben, wenn von Eigentümern, Nutzern oder ihrem Umfeld negative Auswirkungen auf ein Quartier befürchtet werden. Der Entwurf nennt ausdrücklich auch Fälle mit Blick auf die politische Gesinnung oder die Zugehörigkeit zu bestimmten Gruppen.
Konkret sieht der Entwurf vor, dass Kommunen beim Verdacht auf verfassungsfeindliche Bestrebungen Erkundigungen beim Verfassungsschutz sowie beim Bundeskriminalamt einholen dürfen. Liegt eine hinreichende Verdachtslage vor, kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht geltend machen und die Immobilie selbst erwerben. Der Gesetzentwurf bezieht sich auf Bestrebungen im Sinne des Paragraf 3 des Bundesverfassungsschutzgesetzes, insbesondere gegen die freiheitliche demokratische Grundordnung. Als Begründung nennt das Ministerium bekannte Fälle rechtsextremer Raumnahme in Quartieren wie Dortmund-Dorstfeld und dem Dorf Jamel in Mecklenburg-Vorpommern.
Kritik: Unbestimmte Begriffe und Missbrauchsrisiken
Haus und Grund kritisiert den Vorkaufsrechtstatbestand auf zwei Ebenen. Erstens: Die Formulierung negative Auswirkungen auf ein Quartier ist unbestimmt und eröffnet erheblichen Ermessensspielraum. Was als negativ gilt, kann sehr unterschiedlich interpretiert werden und geht über klar verfassungsfeindliche Bestrebungen weit hinaus. Zweitens: Die Verknüpfung von Immobilienerwerb mit Verfassungsschutzauskünften schafft eine neue Eingriffslogik. Daten aus Ermittlungsverfahren wegen verfassungswidriger Äußerungsdelikte könnten künftig als Grundlage für die Verhinderung eines Immobilienkaufs dienen. Haus und Grund sieht darin erhebliche Eingriffe in die Eigentumsfreiheit und fordert Hubertz auf, beide Regelungen aus dem Entwurf zu streichen.
Verfahrensstand und nächste Schritte
Der Gesetzentwurf befindet sich noch im Referentenstadium und war zum Zeitpunkt der Veröffentlichung innerhalb der Bundesregierung noch nicht abgestimmt. Ein Kabinettsbeschluss vor der Sommerpause 2026 war das erklärte Ziel des Ministeriums. Im anschließenden parlamentarischen Verfahren, das Bundestag und Bundesrat einschließt, können sich die Regelungen noch verändern. Haus und Grund hat angekündigt, im Gesetzgebungsverfahren weiter Widerstand zu leisten.
Was das für Immobilienkäufer und Investoren bedeutet
Für Investoren, die Immobilien in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kaufen, ergeben sich aus dem Gesetzentwurf zwei relevante Aspekte. Positiv: Der geplante Vorrang von Wohnungsbau vor Denkmalschutz und Naturschutz kann Genehmigungsverfahren für Nachverdichtungen und Aufstockungen erleichtern. Das stärkt die Wertsteigerungspotenziale von Bestandsobjekten in nachgefragten Lagen. Kritisch: Das erweiterte kommunale Vorkaufsrecht schafft eine neue Unsicherheitsvariable bei Transaktionen, wenn Kommunen potenziell in Käufe eingreifen können. Wie weit diese Befugnis in der Praxis reicht, hängt von der endgültigen Gesetzesfassung und der Rechtsauslegung durch Verwaltungsgerichte ab.
Quellen: Haus und Grund Deutschland, Pressemitteilung, 23. April 2026; Handelsblatt, Bau-Reform und Vorkaufsrecht, April 2026; nius.de, Vorkaufsrecht-Analyse, April 2026; Haufe Immobilien, BauGB-Novelle, April 2026.
Foto: Pexels, Pexels (kostenlos nutzbar)
