Immobilien Hallabrin GmbH

Die Immobilien Hallabrin GmbH betreut das niederbayerische Bäderdreieck von zwei Büros in Bad Birnbach und Bad Füssing aus. Die Firmengeschichte beginnt allerdings woanders: Josef Hallabrin startete 1984 mit einem Beratungsbüro in einem Appartement in Pocking, bevor im Juli desselben Jahres das erste Büro in Bad Füssing eröffnete. Wer einen Immobilienmakler mit Expertise aus Pocking sucht, trifft damit auf ein Unternehmen, dessen Wurzeln genau dort liegen und das die Stadt bis heute im Vermarktungsgebiet führt.

Für Investoren ist die Region ein Sonderfall. Das Bäderdreieck mit Bad Füssing, Bad Birnbach und Bad Griesbach funktioniert anders als ein normaler Wohnungsmarkt, weil Kurbetrieb, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze die Nachfrage prägen. Wer hier ein Objekt saniert, verkauft es an eine andere Zielgruppe als in einer Kreisstadt.

Der Markt im Bäderdreieck

Prägend sind kleine Einheiten. Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements in Kurortlage bilden einen großen Teil des Angebots, häufig in Anlagen mit vielen gleichartigen Wohnungen. Die Kaufpreise liegen dabei teilweise deutlich unter dem, was in Ballungsräumen für vergleichbare Flächen aufgerufen wird.

Das eröffnet Spielraum, verlangt aber genaues Hinsehen. Bei Ferien- und Kurappartements entscheidet die Frage, ob eine Einheit dauerhaft vermietbar ist oder überwiegend saisonal genutzt wird, über die tatsächliche Rendite. Hinzu kommen Hausgeld und Verwaltungskosten, die in solchen Anlagen wegen Gemeinschaftsflächen, Aufzug und teilweise Thermalbadanschluss höher ausfallen als bei einem normalen Mehrfamilienhaus. Vor dem Ankauf gehören deshalb Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen auf den Tisch.

Seniorengerechtes Wohnen als Segment

Ein zweites Segment ergibt sich aus der Altersstruktur der Region. Das Unternehmen führt Seniorenwohnungen im Angebot und ist als Immo-Barrierefrei-Experte sowie als ImmoModernisierungs-Experte zertifiziert.

Für Sanierungsprojekte ist das ein verwertbarer Hinweis. Wer eine Erdgeschosswohnung oder eine Einheit mit Aufzug übernimmt, sollte prüfen, ob sich der Umbau in Richtung barrierefrei rechnet. Schwellenlose Duschen, breitere Türdurchgänge und ein stufenloser Zugang erweitern die Käuferschicht in einer Region mit hohem Anteil älterer Interessenten spürbar. Solche Maßnahmen sind zudem in bestimmten Fällen förderfähig, was die Kalkulation verändert.

Bewertung und Vermarktungsdauer

Die Bewertung erfolgt nach Angaben des Unternehmens durch DEKRA-zertifizierte Sachverständige und berücksichtigt neben Vergleichswerten auch Größe, Zustand, Ausstattung und Mikrolage. In einer Region, in der zwei Appartements in derselben Anlage je nach Ausrichtung und Etage unterschiedlich gefragt sind, ist diese Feinheit relevant.

Bemerkenswert ist die genannte durchschnittliche Vermarktungszeit von rund zwölf Wochen. Für Investoren ist das eine Planungsgröße, weil bei fremdfinanzierten Projekten jede Woche Standzeit Zinsen kostet. Dass Besichtigungen ausschließlich mit vorqualifizierten Interessenten stattfinden, spart zudem Termine, die ohnehin zu nichts führen.

Zugang zu Objekten

Über den VIP-Service lassen sich Interessenten vorab über passende Objekte informieren. Bei Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf ist ein früher Zugang der entscheidende Vorteil, weil solche Einheiten häufig an den ersten ernsthaften Interessenten gehen. Ergänzend besteht ein Tippgeber-Programm für Hinweise auf verkaufsbereite Eigentümer.

Das Angebot umfasst Häuser, Eigentumswohnungen, Baugrundstücke und Gewerbeobjekte. Aktuell finden sich neben Bad Füssing und Bad Birnbach auch Einheiten in Pocking und Ruhstorf an der Rott im Portfolio, was das Einzugsgebiet über die Kurorte hinaus belegt.

Zweitwohnsitz und Vermietung im Kurort

Ein Punkt, den Auswärtige oft übersehen, ist die Zweitwohnungsteuer. Mehrere bayerische Kurorte erheben sie auf Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz gemeldet sind, und die Höhe bemisst sich meist an der Jahresnettokaltmiete. Wer ein Appartement als Kapitalanlage hält und zeitweise selbst nutzt, sollte die örtliche Satzung vor dem Kauf prüfen, weil sie die laufende Rendite unmittelbar betrifft.

Ebenso lohnt der Blick in die Teilungserklärung der jeweiligen Anlage. Manche Gemeinschaften beschränken die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste oder knüpfen sie an Auflagen. Wer mit Ferienvermietung kalkuliert, das aber nicht darf, hat eine Rechnung aufgemacht, die nicht aufgeht. Ein Makler, der die einzelnen Anlagen im Ort kennt, kann diese Frage meist beantworten, bevor Gutachterkosten entstehen.

Unternehmen und Kontakt

Geführt wird die 1984 gegründete GmbH von Josef Hallabrin, Betriebswirt und Bilanzbuchhalter, seit 2015 ergänzt durch Robert Hallabrin. Das Unternehmen ist beim Amtsgericht Landshut eingetragen und verfügt über die Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung, erteilt durch die IHK für München und Oberbayern.

Der Hauptsitz liegt seit 2009 in der Pfarrkirchner Straße in Bad Birnbach, das zweite Büro seit der Gründung in der Goethestraße in Bad Füssing. Sinnvoll ist ein früher Kontakt, weil sich vor dem Ankauf klären lässt, ob ein Objekt eher an Kapitalanleger, Selbstnutzer oder Ruheständler geht. Diese Frage bestimmt in dieser Region, welche Sanierung sich rechnet und welche nicht.