Immobilien Service Eder

Immobilien Service Eder aus Dachau vermittelt Wohn- und Gewerbeimmobilien in Dachau, München und dem umliegenden Landkreis. Inhaber und Geschäftsführer ist Stefan Eder, das Unternehmen ist Mitglied im IVD und seit über zwanzig Jahren am Markt. Wer einen Immobilienmakler Dachau sucht, trifft hier auf eine Besonderheit, die im Netzwerk sonst kein Makler mitbringt.

Das Haus ist nämlich nicht nur Vermittler, sondern über die Immobilien Service Eder GmbH seit 2000 auch Bauträger und Projektentwickler. Nach eigenen Angaben wurden in dieser Zeit mehr als 40 Eigentumswohnungen und 30 Doppelhäuser in Dachau, München und Umland realisiert, von Gebäudeabriss und Grundstücksaushub über den Rohbau bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Warum das für Investoren zählt

Wer Bestandsobjekte kauft, steht früher oder später vor der Frage, ob sich eine Sanierung überhaupt noch lohnt. Bei stark heruntergekommener Substanz, ungünstigem Grundriss oder einem Grundstück, dessen zulässige Bebauung bei Weitem nicht ausgeschöpft ist, kann ein Ersatzneubau wirtschaftlicher sein als die Instandsetzung.

Diese Rechnung kann ein reiner Vermittler meist nicht aufmachen. Ein Haus, das beides betreibt, beurteilt ein Grundstück nicht nur nach dem Zustand des aufstehenden Gebäudes, sondern auch danach, was dort planungsrechtlich möglich wäre. Für die Bewertung eines Ankaufs ist das ein anderer Blick, gerade im Münchner Umland, wo der Bodenwert häufig den größeren Teil des Kaufpreises ausmacht.

Umgekehrt gilt: Wer ein Objekt mit Entwicklungspotenzial besitzt und es nicht selbst umsetzen will, findet hier einen Ansprechpartner, der solche Grundstücke aktiv sucht.

Dachau als Standort

Dachau ist als große Kreisstadt über die S-Bahn direkt an München angebunden, was die Nachfrage stützt, ohne dass das Preisniveau der Landeshauptstadt vollständig erreicht wird. Für Kapitalanleger ist das die klassische Konstellation, in der sich Sanierungsprojekte rechnen können.

Das Unternehmen sieht nach eigener Darstellung auch im innerstädtischen Bereich weiteres Potenzial für neue Wohnungen und Häuser. Für Investoren bedeutet eine solche Marktlage allerdings auch Wettbewerb um dieselben Objekte, was die Bedeutung eines frühen Zugangs unterstreicht.

Zugang zu Objekten und Tippgeber

Neben Verkauf und Vermietung betreibt das Unternehmen ein Tippgeber-Programm, über das Hinweise auf verkaufsbereite Eigentümer vergütet werden. Für Investoren mit gutem lokalem Netzwerk kann das ein Nebeneffekt sein, vor allem aber zeigt es, dass aktiv nach Objekten gesucht wird, die noch nicht auf den Portalen stehen.

Bei einem Ankauf lohnt es sich, frühzeitig die Unterlagen zusammenzutragen, insbesondere Grundbuchauszug, Bebauungsplan und Auskünfte zu Baulasten. Gerade wenn Abriss und Neubau eine Option sein sollen, entscheidet der Bebauungsplan darüber, ob sich das Vorhaben überhaupt genehmigen lässt.

Standards aus dem Neubaugeschäft

Die Ausstattungsliste der eigenen Bauträgerprojekte gibt Investoren einen brauchbaren Anhaltspunkt dafür, was im Dachauer Markt derzeit als zeitgemäß gilt: Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, Dreifachverglasung, Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, Parkett in den Wohnräumen und Wohnungseingangstüren mit erhöhtem Schallschutz.

Wer ein Bestandsobjekt saniert und anschließend gegen Neubauten am selben Markt antritt, sollte diesen Vergleichsmaßstab kennen. Nicht jede dieser Positionen lässt sich im Altbau nachbilden, aber die Liste zeigt, woran Kaufinteressenten das sanierte Objekt messen werden.

Grundstücksausnutzung prüfen

Ein Punkt, der bei älteren Objekten im Münchner Umland regelmäßig übersehen wird, ist die Ausnutzung des Grundstücks. Häuser aus den fünfziger und sechziger Jahren stehen häufig auf großzügigen Parzellen, die nach heutigem Planungsrecht deutlich dichter bebaut werden dürften. Was zulässig ist, ergibt sich aus dem Bebauungsplan und den dort festgesetzten Kennwerten für Grundfläche und Geschossfläche.

Für die Kalkulation macht das einen erheblichen Unterschied. Ein Objekt, dessen Sanierung sich rechnerisch kaum trägt, kann als Entwicklungsgrundstück eine ganz andere Bewertung haben. Umgekehrt schützt die Prüfung davor, für ein Grundstück einen Preis zu zahlen, der bereits ein Potenzial einpreist, das planungsrechtlich gar nicht realisierbar ist. Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach der umgebenden Bebauung, was die Einschätzung zusätzlich erklärungsbedürftig macht.

Rechtsform und Kontakt

Zu beachten ist, dass zwei Rechtsträger auftreten. Das Maklergeschäft führt Stefan Eder als Immobilien Service Eder mit Aufsicht durch das Landratsamt Dachau, das Bauträgergeschäft läuft über die Immobilien Service Eder GmbH, eingetragen beim Amtsgericht München, mit Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung über die IHK München.

Der Sitz liegt an der Münchner Straße in Dachau. Sinnvoll ist ein Gespräch vor der Kaufentscheidung, weil sich dann klären lässt, ob ein Objekt eher ein Sanierungsfall oder ein Entwicklungsgrundstück ist. Diese Einordnung bestimmt Budget, Zeitplan und die gesamte Kalkulation.