Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ist mit einem verhaltenen ersten Quartal 2026 ins Jahr gestartet. Laut einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters Savills wechselten im ersten Quartal Objekte im Wert von rund 7,8 Milliarden Euro den Eigentümer, was einem Rückgang von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit divergieren die Savills-Zahlen spürbar von den fast zeitgleich veröffentlichten CBRE-Daten, die das Transaktionsvolumen auf rund 8,6 Milliarden Euro und damit ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr beziffern. Beide Häuser werten dennoch übereinstimmend: Die Grundtendenz zeigt Erholung, der Iran-Krieg wirft aber neue Schatten.
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Iran-Krieg als neuer Unsicherheitsfaktor
Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany bei Savills, beschreibt die Lage nüchtern: Bis zum Ausbruch des Iran-Kriegs deuteten viele Signale auf eine moderat steigende Transaktionsdynamik hin. Das Angebot hatte zugenommen, die Preisvorstellungen der Verkäufer wurden marktnäher, und stabile Zinsen sorgten für Planbarkeit. Mit dem Kriegsausbruch sind langfristige Zinsen und Anleiherenditen deutlich gestiegen und haben langjährige Höchststände erreicht. Verfestigt sich dieses Niveau, dürfte es sich auch in den Immobilienpreisen niederschlagen.
CBRE-Chefresearcher Jan Linsin formuliert es ähnlich: Der Investmentmarkt sei dynamisch ins Jahr 2026 gestartet, zumindest bis zur geopolitischen Eskalation. Die grundlegenden Fundamentaldaten nutzerseitig deuteten auf eine stabile, wenngleich selektivere Nachfrage hin. Gleichzeitig würden Investoren an den Kapitalmärkten angesichts des neuen Inflationsumfelds und der gestiegenen Unsicherheit etwas zurückhaltender agieren.
Büroimmobilien: Starke Divergenz zwischen den Analyseunternehmen
Besonders auffällig ist die Diskrepanz bei Büroimmobilien. CBRE verzeichnet mit rund 2,1 Milliarden Euro die umsatzstärkste Assetklasse und ein Plus von über 60 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Savills hingegen beziffert das Bürovolumen auf lediglich 704 Millionen Euro. Die unterschiedliche Erfassung einzelner Großtransaktionen wie dem Neubau der nordrhein-westfälischen Landesfinanzverwaltung in Kaarst erklärt einen Teil dieser Differenz. Matthias Pink, Head of Research bei Savills, kommentiert: Viele Ankäufe seien nicht renditegetrieben, sondern erfolgten durch die öffentliche Hand oder Eigennutzer. Gleichzeitig bleibe der Anteil privater Investoren hoch.
Wohnimmobilien: Eigenkapitalstarke Investoren mit Vorteil
Im Wohnsegment erzielte der institutionelle Investmentmarkt laut CBRE 1,7 Milliarden Euro, was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal von 2,2 Milliarden Euro entspricht, aber deutlich über dem ersten Quartal 2024 mit lediglich 0,7 Milliarden Euro lag. Stefan Wilke, Head Residential Investment bei CBRE, betont die anhaltende Zurückhaltung: Die unsichere geopolitische Lage veranlasse viele potenzielle Investoren, Investitionsentscheidungen aufzuschieben.
Gewinner dieser Marktphase sind eindeutig eigenkapitalstarke Käufer. Die gestiegenen Finanzierungskosten setzen fremdfinanzierte Investoren unter erheblichen Druck. Forward Deals und Forward Fundings haben dagegen an Bedeutung gewonnen: Mit rund 700 Millionen Euro lag das investierte Kapital in diesem Segment im ersten Quartal um fast 75 Prozent über dem Vorjahreswert. Gefördertes Wohnen und energieeffiziente KfW-40-Bestände rücken als bevorzugte Zielobjekte in den Fokus, da sie mit gut kalkulierbaren Cashflows punkten.
Gesundheitsimmobilien als Ausreißer nach oben
Innerhalb der ansonsten verhaltenen Gesamtentwicklung sticht ein Segment besonders heraus: Gesundheits- und Sozialimmobilien verzeichneten laut Savills im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von mehr als 1,1 Milliarden Euro. Damit wurde der Wert des gesamten Vorjahres von 1,2 Milliarden Euro bereits im ersten Quartal nahezu erreicht. Maßgeblichen Anteil hatte die Mehrheitsübernahme von Cofinimmo durch Aedifica sowie der Erwerb eines Ärztehaus-Portfolios durch TPG Real Estate. Pflegeheimtransaktionen dominierten mit rund 50 Prozent des Gesamtvolumens.
Zwei Szenarien für den weiteren Jahresverlauf
Savills skizziert für den weiteren Verlauf zwei mögliche Szenarien: Im ersten Szenario setzt sich die moderate Erholung fort, möglicherweise auf einem etwas niedrigeren Preisniveau. Im zweiten Szenario bringen Banken und Eigentümer wegen gestiegenem Verwertungsdruck mehr Produkt in den Markt und sorgen damit für neue Dynamik. Nemecek sieht das zweite Szenario zuletzt etwas wahrscheinlicher geworden. In seinem Basisszenario erwartet Savills für 2026 ein Transaktionsvolumen, das etwa dem der beiden Vorjahre von rund 35 Milliarden Euro entspricht.
Für Fix-and-Flip-Investoren unterstreicht die Marktlage einen klaren strategischen Hinweis: Eigenkapitalstärke ist 2026 der entscheidende Wettbewerbsvorteil. Wer ohne oder mit geringer Fremdfinanzierung ankaufen kann, findet ein Umfeld mit wachsendem Angebot und noch wenig Konkurrenz durch institutionelle Käufer. Besonders energetisch schlechte Bestandsobjekte, die durch Sanierung aufgewertet werden können, bieten dabei die größten Wertsteigerungspotenziale.
Quellen: Savills Deutschland, Marktanalyse Q1 2026, April 2026; CBRE Deutschland, Marktanalyse Q1 2026, April 2026; Architekturblatt.de, April 2026.
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