Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst einzieht, zahlt gegenüber einem Vermieter drauf. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln vom 4. Juli 2026 belegt das mit erschreckend konkreten Zahlen. IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: Viele Menschen träumen vom Eigenheim, doch anders als in vielen anderen europäischen Ländern legt der deutsche Staat ihnen dabei Steine in den Weg.
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Die Kernzahl: 87.000 Euro Nachteil in Metropolen
Das IW hat eine beispielhafte Eigentumswohnung für 300.000 Euro in einer deutschen Metropole durchgerechnet. Beide Käufer, der Selbstnutzer und der Vermieter, finanzieren identisch und halten die Wohnung 15 Jahre lang. Das Ergebnis: Der Vermieter erzielt eine Eigenkapitalrendite von fast neun Prozent. Der Selbstnutzer kommt nur auf sechs Prozent. Der kumulierte Unterschied beläuft sich auf rund 87.000 Euro über 15 Jahre. Außerhalb der Metropolen liegt der Nachteil immer noch bei 40.000 bis 52.500 Euro.
Warum Vermieter so viel besser abschneiden
Der Grund liegt im Steuerrecht. Vermieter können ihre Immobilie über 50 Jahre linear abschreiben, also jährlich zwei Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen. Sie können außerdem Kreditzinsen, Instandhaltungskosten und Verwaltungsaufwand als Werbungskosten von der Steuer abziehen. Selbstnutzern sind all diese Abzüge verwehrt. Sie zahlen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren ohne steuerliche Entlastung und können weder Zinsen noch Instandhaltung geltend machen.
Deutschland als Sonderfall in Europa
Die IW-Studie vergleicht Deutschland mit sechs europäischen Ländern: Niederlande, Frankreich, Österreich, Belgien, Dänemark und Irland. Das Ergebnis ist eindeutig: Deutschland ist das einzige der untersuchten Länder, in dem die Selbstnutzung gegenüber der Vermietung steuerlich benachteiligt wird. In allen Vergleichsländern begünstigt das Steuerrecht die Selbstnutzung, zum Beispiel durch niedrigere Kaufnebenkosten für Eigennutzer oder höhere Besteuerung der Vermietung. In den Niederlanden erzielen Selbstnutzer sogar rund zwölf Prozent Rendite, also fünfmal mehr als Vermieter.
Folgen für die Wohneigentumsquote
Die steuerliche Schieflage schlägt sich direkt in der Wohneigentumsquote nieder. In keinem anderen EU-Land leben so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. 2022 lag die Quote bei 44 Prozent, im EU-Schnitt sind es rund 70 Prozent. Voigtländer betont: Die niedrige Wohneigentumsquote wirkt sich negativ auf die private Altersvorsorge und eine gleichmäßigere Vermögensverteilung aus.
Was die IW-Forscher fordern
Das IW empfiehlt als sofortigen Schritt einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer. Das gibt es in vergleichbaren europäischen Ländern bereits. Ergänzend vorgeschlagen werden zinsgünstige Nachrangdarlehen zur Überwindung der Eigenkapitalhürde. Haus und Grund hat ähnliche Forderungen in seinem 10-Punkte-Plan zur Eigentumsrente formuliert, mit Grunderwerbsteuer-Befreiung für Ersterwerber als zentralem Element.
Was das für Fix-and-Flip-Investoren bedeutet
Für Investoren ist die IW-Studie aus zwei Perspektiven relevant. Erstens bestätigt sie strukturell, dass die Vermieterstrategie in Deutschland steuerlich deutlich attraktiver ist als die Selbstnutzung. Die höhere AfA-Nutzbarkeit, die Absetzbarkeit von Sanierungskosten und der günstigere Beleihungsauslauf nach einer Wertsteigerung machen Immobilien als Kapitalanlage attraktiv. Zweitens signalisiert die politische Debatte, dass Nachbesserungen im Steuerrecht zugunsten von Selbstnutzern kommen könnten. Das würde die Nachfrage nach Eigennutzer-Objekten weiter beleben.
Quellen: Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, IW-Trends Nr. 2, Michael Voigtländer und Lisa Wagner, 4. Juli 2026; DAS INVESTMENT, 6. Juli 2026; onvista.de, 4. Juli 2026.
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