Das Koalitionspaket vom 2. Juli 2026 enthält eine weitreichende regulatorische Entscheidung: Die additiven nationalen Kapitalpuffer für Immobilienkredite sollen ab dem 1. Januar 2027 abgeschafft werden. Das ist eine direkte Entlastung für Banken und indirekt für Immobilienkäufer und Investoren.
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Was sind additive nationale Kapitalpuffer?
Banken müssen für vergebene Kredite Eigenkapital vorhalten. Die EU-Kapitaladäquanzverordnung schreibt einen Mindestrahmen vor. Deutschland hatte darüber hinaus nationale Zusatzpuffer eingeführt, sogenannte additive Kapitalpuffer für Immobilienkredite. Sie wurden als Reaktion auf die stark steigenden Immobilienpreise zwischen 2020 und 2022 eingeführt und sollten systemische Risiken dämpfen. Jede Bank musste für Wohnimmobilienkredite mehr Eigenkapital binden, als EU-weit gefordert.
Warum die Abschaffung Wohnungsbau entlastet
Durch die Abschaffung dieser Zusatzpuffer wird bei jeder deutschen Bank Kapital frei, das vorher nicht für neue Kredite genutzt werden durfte. Bundesweit wird das Kreditvolumen für den Wohnungsbau nach Schätzungen erheblich steigen können. Die Koalition spricht von erheblichen zusätzlichen Mitteln für die Finanzierung von Wohnungsbau. Zusammen mit der Lockerung der BaFin-Kreditvergabestandards von April 2026 entsteht ein deutlich kreditfreundlicheres Umfeld als noch vor einem Jahr.
Auswirkungen auf Zinsen und Konditionen
Direkte Zinseffekte sind begrenzt. Die Abschaffung der Puffer senkt die internen Kosten der Kreditvergabe für Banken und kann theoretisch zu leicht günstigeren Margen führen. Größere Effekte sind bei der Kreditverfügbarkeit zu erwarten: Besonders für Projekte mit knapper Eigenkapitalbasis oder hohem Beleihungsauslauf dürfte es einfacher werden, Banken zu finden, die finanzieren.
Für Fix-and-Flip-Investoren ist der Zeitpunkt interessant: Wer Projekte für 2027 plant, sollte die veränderte Finanzierungslandschaft bereits jetzt in die Kalkulation einbeziehen. Die Kombination aus abgeschafften Kapitalpuffern, BaFin-Lockerungen und möglichen leichten Zinssenkungen bei Entspannung im Nahen Osten könnte 2027 das freundlichste Finanzierungsumfeld seit 2022 ergeben.
Quellen: Koalitionspaket 2026, marktundmittelstand.de, 2. Juli 2026; GdW, 2. Juli 2026; BaFin, Kreditvergabestandards, April 2026.
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