OH Bau Germany GmbH

Die OH Bau Germany GmbH ist ein Bauunternehmen mit Sitz in Berlin-Tempelhof, das Sanierung, Umbau und Neubau aus einer Hand abwickelt. Für Fix-und-Flip-Projekte ist genau das die entscheidende Konstellation. Wer ein Objekt kauft und zügig wieder marktfähig machen will, braucht keine Handvoll einzeln beauftragter Gewerke, sondern einen Ansprechpartner, der die Termine gegeneinander abstimmt. Als Generalunternehmer aus Berlin übernimmt der Meisterbetrieb diese Bündelung von der Kalkulation bis zur Übergabe.

Der Unterschied zeigt sich im Alltag einer Sanierung. Bei getrennt vergebenen Gewerken trägt der Eigentümer die Koordination selbst, und jede Verzögerung im Vorgewerk schiebt alle folgenden Termine nach hinten. Beim Generalunternehmer liegt diese Verantwortung beim Betrieb, was bei fremdfinanzierten Projekten unmittelbar auf die Zinskosten durchschlägt.

Leistungen für Sanierung und Bestand

Der Leistungszuschnitt passt zum typischen Flip-Fall. Bausanierung und Altbausanierung im Bestand gehören ebenso dazu wie die Modernisierung einzelner Wohneinheiten, Rohbauarbeiten bei größeren Eingriffen und der Innenausbau bis zur bezugsfertigen Wohnung. Die Projektleitung bleibt dabei im eigenen Haus.

Bei Wohnungen, die nach dem Ankauf neu am Markt platziert werden sollen, betrifft das meist Bäder und Küchen, Elektro- und Sanitärleitungen, Bodenaufbauten, Innentüren sowie Maler- und Trockenbauarbeiten. Kommen Grundrissänderungen hinzu, etwa das Öffnen einer Wand zwischen Küche und Wohnraum, sind statische Nachweise erforderlich, die frühzeitig eingeplant werden müssen.

Auch der Neubau gehört zum Portfolio. Für Investoren ist das relevant, wenn ein Grundstück mit Baulücke oder ein Objekt mit abrissreifer Substanz übernommen wird und sich die Frage stellt, ob Sanierung oder Ersatzneubau wirtschaftlicher ist. Ein Betrieb, der beide Wege abbildet, kann diese Rechnung neutral aufmachen.

Standort und Einsatzgebiet

Geführt wird das Unternehmen von Osman Harb. Der Standort in der Ringbahnstraße liegt verkehrsgünstig für Vorhaben in Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und den angrenzenden Innenstadtbezirken. Das sind Lagen, in denen sich Sanierungsobjekte mit Wertsteigerungspotenzial noch finden lassen, in denen die Bausubstanz aber auch ihre Eigenheiten hat.

Kurze Wege zur Baustelle sind kein Nebenaspekt. Sie entscheiden darüber, wie schnell auf einen unerwarteten Befund reagiert werden kann, und ob ein Nachtrag noch am selben Tag besprochen wird oder eine Woche liegen bleibt.

Worauf Investoren im Berliner Altbau achten sollten

Für Investoren zählt vor allem die Erfahrung mit Altbau. Wer in Berlin ein Gründerzeitobjekt übernimmt, trifft regelmäßig auf Feuchtigkeit im Souterrain, veraltete Elektrik oder Grundrisse, die dem heutigen Markt nicht mehr entsprechen. Solche Positionen tauchen selten im Exposé auf, bestimmen aber die Rendite.

Hinzu kommen Themen, die erst beim Öffnen der Bausubstanz sichtbar werden. Alte Holzbalkendecken zeigen mitunter Schäden an den Auflagern, Leitungen entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen, und in Gebäuden aus bestimmten Jahrzehnten finden sich Baustoffe, deren Entsorgung gesondert geregelt ist. Jeder dieser Punkte kostet Zeit und Geld, wenn er erst nach dem Kauf auftaucht.

Bei vermieteten Objekten kommt eine weitere Ebene dazu. Modernisierungen im bewohnten Zustand verlangen Abstimmung mit den Mietern und begrenzen die Arbeitszeiten. Ein Betrieb, der solche Abläufe kennt, plant realistischer als eine Kalkulation, die von einer leeren Wohnung ausgeht.

Genehmigungen und Zeitplanung in Berlin

Nicht jede Maßnahme ist genehmigungsfrei. Eingriffe in tragende Bauteile, Änderungen an der Fassade oder der Ausbau eines Dachgeschosses berühren das Bauordnungsrecht, und in Milieuschutzgebieten, von denen es in Berlin mehrere gibt, ist zusätzlich eine Genehmigung der Bezirksverwaltung nötig. Solche Gebiete betreffen genau die Innenstadtlagen, in denen Sanierungsobjekte gehandelt werden.

Für die Zeitplanung heißt das, den Genehmigungsvorlauf getrennt von der reinen Bauzeit zu betrachten. Wer beides in einen Topf wirft, unterschätzt die Gesamtdauer erheblich. Ein Betrieb, der die örtlichen Abläufe kennt, kann früh sagen, welche Maßnahme ohne Verfahren umsetzbar ist und wo ein Antrag den Zeitplan bestimmt.

Frühzeitige Einbindung zahlt sich aus

Sinnvoll ist es daher, den Betrieb schon vor dem Notartermin auf das Objekt schauen zu lassen. Eine belastbare Einschätzung der Sanierungskosten verschiebt die Verhandlungsposition beim Kaufpreis und verhindert, dass die Kalkulation nach dem Aufmaß in sich zusammenfällt.

Für die Finanzierung gilt dasselbe. Banken verlangen für den Sanierungsanteil nachvollziehbare Angaben, und ein Angebot aus einer Hand ist dafür belastbarer als eine Schätzung. Wer zusätzlich einen Puffer für Unvorhergesehenes einplant, meist im zweistelligen Prozentbereich der Bausumme, gerät bei Überraschungen nicht sofort in Bedrängnis.