Wer eine Eigentumswohnung selbst bewohnt, hat deutlich weniger Steuersparmöglichkeiten als ein Vermieter. Trotzdem gibt es einige Posten, die auch Selbstnutzer geltend machen können: haushaltsnahe Dienstleistungen, Handwerkerleistungen, das häusliche Arbeitszimmer und energetische Sanierungsmaßnahmen. Die Abgrenzung zum Vermieter ist dabei fundamental.
Inhalt
Selbstnutzung vs. Vermietung: Der steuerliche Grundunterschied
| Position | Selbstnutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Zinsen auf Hypothekendarlehen | Nicht absetzbar (Privatnutzung) | Absetzbar als Werbungskosten |
| Kaufnebenkosten (Notar, GrESt, Makler) | Nicht absetzbar | Absetzbar als Werbungskosten |
| Reparaturen und Instandhaltung | Nicht absetzbar (außer Handwerker-Bonus) | Absetzbar als Werbungskosten |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | Steuerbonus bis 4.000 €/Jahr | Nicht möglich |
| Handwerkerleistungen | Steuerbonus bis 1.200 €/Jahr | Nicht möglich |
| Energetische Sanierung (§ 35c EStG) | Steuerbonus bis 40.000 € gesamt | Abschreibung, nicht § 35c EStG |
| Häusliches Arbeitszimmer | Absetzbar bei Mittelpunkt der Tätigkeit | Entfällt (kein Arbeitszimmer) |
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Haushaltsnahe Dienstleistungen sind Tätigkeiten, die üblicherweise von den Bewohnern selbst erledigt werden und im eigenen Haushalt erbracht werden. Absetzbar ist ein Steuerbonus von 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 4.000 Euro pro Jahr (§ 35a Abs. 2 EStG). Die Materialkosten sind nicht absetzbar.
Typische haushaltsnahe Dienstleistungen:
- Reinigung der Wohnung durch externe Putzkraft
- Gartenarbeiten durch Gärtner (auch Balkon)
- Hausmeisterdienste und Treppenhausreinigung
- Betreuungsleistungen im Haushalt
- Pflege- und Betreuungsleistungen für Haushaltsmitglieder
| Leistungsart | Abzugssatz | Max. Steuerbonus/Jahr |
|---|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2) | 20 % der Arbeitskosten | 4.000 € |
| Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3) | 20 % der Arbeitskosten | 1.200 € |
| Minijob im Haushalt (§ 35a Abs. 1) | 20 % der Aufwendungen | 510 € |
Handwerkerleistungen steuerlich absetzen
Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der selbstgenutzten Wohnung sind mit 20 Prozent der Arbeitskosten absetzbar, maximal 1.200 Euro Steuerbonus pro Jahr (§ 35a Abs. 3 EStG). Auch hier gilt: nur Arbeitskosten, Fahrtkosten und Maschinenkosten, keine Materialkosten.
Typische Beispiele:
- Malerarbeiten und Tapezieren
- Erneuerung oder Reparatur von Böden, Fenstern, Türen
- Sanitärarbeiten (Badezimmerrenovierung, Rohrleitungen)
- Heizungsreparatur und Wartung
- Elektroarbeiten in der Wohnung
- Schornsteinfeger
- Wartung von Aufzügen (eigener Anteil)
Voraussetzungen für den Abzug
Damit der Steuerbonus gewährt wird, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein: Die Leistung muss durch ein Unternehmen erbracht werden, Eigenleistungen sind nicht absetzbar. Eine ordnungsgemäße Rechnung muss vorliegen, die Arbeitskosten und Materialkosten getrennt ausweist. Die Zahlung muss per Überweisung erfolgt sein, Barzahlung ist nicht absetzbar. Die Maßnahme muss im eigenen Haushalt stattgefunden haben.
Anteil aus der WEG-Hausgeldabrechnung
Wenn du in einer Eigentümergemeinschaft lebst, kannst du deinen anteiligen Anteil an haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Hausgeldabrechnung geltend machen. Die Hausverwaltung muss dafür eine Bescheinigung ausstellen, die deinen Anteil an den umlagefähigen Kosten ausweist. Typische Positionen: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Fahrstuhlwartung, Schornsteinfeger. Ohne diese Bescheinigung kann das Finanzamt den Abzug ablehnen.
Wo in der Steuererklärung eintragen?
Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen werden in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen (früher „Anlage Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse / Dienstleistungen“) eingetragen. In ELSTER findest du das unter „Außergewöhnliche Belastungen und weitere Steuerbegünstigungen“.
Energetische Sanierung: § 35c EStG
Für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohngebäuden gibt es seit 2020 eine eigene Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Der Steuervorteil wird über drei Jahre verteilt: im ersten und zweiten Jahr je 7 Prozent der Aufwendungen (max. 14.000 Euro), im dritten Jahr 6 Prozent (max. 12.000 Euro), insgesamt also maximal 40.000 Euro Steuerbonus pro Objekt.
Förderfähige Maßnahmen:
- Wärmedämmung von Wänden, Dach und Dachboden, Geschossdecken
- Erneuerung von Fenstern und Außentüren
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
- Erneuerung der Heizungsanlage (Wärmepumpe, Pelletheizung)
- Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
Voraussetzung: Das Gebäude muss älter als 10 Jahre sein. Die Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden und von einem Energieberater bescheinigt werden (Formular „Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens“).
Häusliches Arbeitszimmer
Seit 2023 gilt: Ein häusliches Arbeitszimmer kann vollständig abgesetzt werden, wenn es den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildet. Alternativ steht die Homeoffice-Pauschale von 6 Euro pro Tag (max. 1.260 Euro/Jahr) zur Verfügung, auch ohne eigenes Arbeitszimmer.
Für den vollständigen Abzug des Arbeitszimmers müssen folgende Bedingungen erfüllt sein: Das Zimmer muss nahezu ausschließlich beruflich genutzt werden. Es muss den Mittelpunkt der gesamten Berufstätigkeit darstellen. Die Größe und Ausstattung müssen dem Charakter eines Büros entsprechen. Die Kosten werden anteilig nach Wohnfläche berechnet (z.B. Zimmer 15 m², Gesamtwohnung 75 m² = 20 % der anteiligen Betriebskosten).
FAQ: Steuern bei selbstgenutzter Eigentumswohnung
Sind Kaufnebenkosten bei Selbstnutzung absetzbar?
Nein. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Grundbuchgebühren beim Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung sind steuerlich nicht absetzbar. Anders als beim vermieteten Objekt, wo diese Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden können, gibt es bei der Selbstnutzung keinen entsprechenden Einkunftsbereich.
Sind Schuldzinsen bei Selbstnutzung absetzbar?
nein. Zinsen auf ein Hypothekendarlehen für die selbstgenutzte Wohnung sind private Aufwendungen und nicht steuerlich absetzbar. Nur wenn ein Teil der Wohnung beruflich genutzt wird (Arbeitszimmer) oder wenn die Immobilie teilweise vermietet ist, kann ein entsprechender anteiliger Abzug möglich sein.
Kann ich die Hausverwaltungsgebühr absetzen?
Nein, nicht direkt. Die Verwaltungsgebühr als solche ist bei Selbstnutzung nicht absetzbar. Aus der Hausgeldabrechnung sind aber die enthaltenen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen anteilig absetzbar, dafür benötigt man die Bescheinigung der Hausverwaltung.
Quellen: § 35a EStG (haushaltsnahe Aufwendungen); § 35c EStG (energetische Sanierung); Einkommensteuergesetz; BMF-Schreiben zu haushaltsnahen Dienstleistungen.
Foto: Max Rahubovskiy, Pexels (kostenlos nutzbar)
