Nicht jeder Raum in einer Wohnung zählt zur Wohnfläche. Keller, Garage und Waschküche bleiben außen vor. Balkone fließen nur anteilig ein. Und Dachschrägen werden je nach Raumhöhe unterschiedlich berechnet. Wer die Regeln kennt, kann Fehler in Mietverträgen und Exposés erkennen, und im Zweifel Miete zurückfordern.
Inhalt
Rechtsgrundlage: Die Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit 2004 die maßgebliche Berechnungsnorm für Wohnflächen im privaten Wohnungsbau. Sie regelt verbindlich, welche Flächen zur Wohnfläche zählen, wie Dachschrägen berechnet werden und mit welchem Anteil Balkone und Terrassen einfließen.
Daneben existiert die DIN 277 (Bruttogrundfläche), die im gewerblichen und öffentlichen Bau angewendet wird. Im Mietrecht und bei der Wohnungsvermarktung gilt fast immer die WoFlV. Ein Mietvertrag, der auf die „2. Berechnungsverordnung“ (II. BV) verweist, nutzt eine ältere, ähnliche Methode mit leicht abweichenden Regeln.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die zu Wohnzwecken geeignet und innerhalb der Wohnung liegen:
- Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer
- Kinderzimmer und Arbeitszimmer
- Küche und Kochnische (auch offene Küche im Wohnzimmer)
- Bad, Duschraum, WC (innenliegend)
- Flure, Dielen und Vorräume innerhalb der Wohnung
- Abstellkammern und Abstellräume innerhalb der Wohnung (nicht Keller)
- Ankleideräume und begehbare Schränke
- Hobbyraum im Erdgeschoss oder Obergeschoss, wenn er zu Wohnzwecken geeignet ist
Entscheidend ist die Eignung für Wohnzwecke. Ein Raum mit ausreichender Beleuchtung, Beheizbarkeit und Mindesthöhe gilt als Wohnraum, unabhängig davon, wie er im Grundriss bezeichnet ist.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
- Keller und Kellerverschläge (auch ausgebaut)
- Waschküche, Trockenräume, Heizungsraum
- Garagen und Carports
- Dachböden (nicht ausgebaut)
- Treppen mit mehr als drei Stufen (die Treppenfläche selbst)
- Gemeinschaftsräume im Treppenhaus
- Schornsteine, Pfeiler, Vormauerungen über 0,1 m² Grundfläche
Ein ausgebauter Keller mit Hobbyraum zählt nur dann zur Wohnfläche, wenn er rechtlich als Wohnraum genehmigt ist, also über eine Baugenehmigung als Aufenthaltsraum verfügt. Ohne Genehmigung bleibt er Nutzfläche, auch wenn er hochwertig ausgebaut ist.
Dachschrägen: Die 50/100-Prozent-Regel
Dachschrägen und abgeschrägte Decken werden nach der lichten Raumhöhe bemessen:
| Lichte Raumhöhe | Anrechnung zur Wohnfläche |
|---|---|
| Weniger als 1,00 m | 0 %, zählt nicht |
| 1,00 m bis unter 2,00 m | 50 % der Grundfläche |
| 2,00 m und mehr | 100 % der Grundfläche |
Die lichte Höhe wird senkrecht von Oberkante Fußboden bis Unterkante der schrägen Decke an der jeweiligen Stelle gemessen. Für die Berechnung wird die gesamte Dachgeschossfläche in Zonen unterteilt und je nach Höhe anteilig berechnet.
Praxisbeispiel: Ein Dachgeschoss mit 60 m² Grundfläche hat 15 m² unter 1 m Höhe, 20 m² zwischen 1 m und 2 m und 25 m² über 2 m. Wohnfläche: 0 + 10 + 25 = 35 m².
Balkon, Loggia und Terrasse: Prozentuale Anrechnung
| Außenfläche | Anrechnung nach WoFlV | Typische Praxis |
|---|---|---|
| Balkon | 25 bis 50 % der Grundfläche | meist 25 %, bei Ausstattung bis 50 % |
| Loggia | 50 % der Grundfläche | fest 50 % |
| Terrasse | 25 bis 50 % der Grundfläche | meist 25 %, bei Besonderheit bis 50 % |
| Dachterrasse | 25 bis 50 % der Grundfläche | oft 25 %, Lage entscheidet |
| Beheizter Wintergarten | 100 % | Vollständig, wenn beheizt und verglaset |
| Unbeheizter Wintergarten | 50 % | Halbe Anrechnung |
Die WoFlV gibt für Balkone und Terrassen einen Rahmen von 25 bis 50 Prozent vor. Der genaue Ansatz hängt von der Qualität der Fläche ab: Lage, Ausrichtung, Privatheit, baulicher Zustand. In der Praxis wird fast immer mit 25 Prozent gerechnet, es sei denn, der Vermieter kann eine höhere Anrechnung schlüssig begründen.
Sonderfälle: Was oft falsch berechnet wird
Abstellraum innerhalb der Wohnung
Eine Abstellkammer, die innerhalb der Wohnungstür liegt, zählt zur Wohnfläche, auch wenn sie nicht beheizbar ist. Ein Kellerabteil außerhalb der Wohnung zählt nie zur Wohnfläche, auch wenn es direkt zugänglich ist.
Flure und Dielen
Flure, Dielen und Vorräume innerhalb der Wohnung zählen vollständig zur Wohnfläche, wenn die Raumhöhe über 2 m liegt. Sie gehören zum Erschließungsbereich der Wohnung und sind Bestandteil der nutzbaren Grundfläche.
Treppenläufe
Treppen mit bis zu drei Stufen innerhalb der Wohnung werden mitgerechnet. Treppenläufe mit mehr als drei Stufen werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Die Grundfläche unter einer Treppe kann einbezogen werden, wenn die Raumhöhe dort über 2 m beträgt.
Nischen und Öffnungen
Tür- und Fensternischen, die bis zum Fußboden reichen und mindestens 0,13 m tief sind, werden zur Wohnfläche gerechnet. Fensterbrüstungen zählen nicht.
Wohnfläche vs. Nutzfläche vs. Grundfläche
| Begriff | Norm | Inhalt | Typischer Einsatz |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche | WoFlV | Für Wohnzwecke geeignete Räume inkl. anteiliger Außenflächen | Mietvertrag, Wohnungsinserat |
| Nutzfläche | DIN 277 | Alle nutzbaren Flächen inkl. Keller, Nebenräume | Gewerbebau, Gutachten |
| Brutto-Grundfläche (BGF) | DIN 277 | Gesamte Gebäudefläche aller Ebenen inkl. Wände | Planung, Kostenermittlung |
| Netto-Grundfläche (NGF) | DIN 277 | BGF ohne Konstruktionsflächen | Bauwesen, Architektur |
Wohnfläche ist kleiner als Nutzfläche und deutlich kleiner als Brutto-Grundfläche. In Mietverträgen und Immobilienexposés ist fast immer die Wohnfläche nach WoFlV gemeint. Wer ein Haus oder eine Wohnung mit der Nutzfläche nach DIN 277 bewirbt, darf das, muss es aber kennzeichnen.
Was tun bei Abweichungen im Mietvertrag?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung entsprechend der prozentualen Abweichung, und kann zu viel bezahlte Miete zurückfordern. Der Bundesgerichtshof hat diese 10-Prozent-Grenze in mehreren Urteilen bestätigt.
Vorgehen: Wohnfläche selbst nachmessen oder durch einen Sachverständigen messen lassen. Abweichung dokumentieren. Vermieter schriftlich informieren und Mietanpassung verlangen. Bei mehr als 10 % Abweichung auch rückwirkend innerhalb der Verjährungsfrist von 3 Jahren.
FAQ: Wohnfläche
Zählt das Bad zur Wohnfläche?
Ja. Bad, Dusche und WC innerhalb der Wohnung zählen vollständig zur Wohnfläche, wenn die Raumhöhe mindestens 2 m beträgt.
Wie wird ein Mansardenzimmer berechnet?
Nach der 50/100-Prozent-Regel. Flächen unter 1 m lichter Höhe zählen gar nicht, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte, über 2 m vollständig. Das Zimmer wird zoniert und jede Zone separat berechnet.
Darf der Vermieter die Wohnfläche frei festlegen?
Nein. Die Wohnfläche muss nach einer anerkannten Berechnungsmethode ermittelt werden. Frei erfundene oder unrealistisch hohe Angaben begründen einen Anspruch auf Mietminderung. Der Vermieter muss die Berechnungsgrundlage auf Anfrage nachweisen können.
Gilt die WoFlV auch beim Hausverkauf?
Nicht zwingend, aber üblich. Bei Immobilienverkäufen muss die Wohnfläche nach einer anerkannten Methode ermittelt sein. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich von der Exposé-Angabe ab, können Käufer Schadensersatz geltend machen.
Quellen: Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004); DIN 277; BGH-Urteile zur Wohnflächenabweichung (u.a. BGH VIII ZR 44/03); allgemeine Mietrechtsliteratur.
Foto: Tima Miroshnichenko, Pexels (kostenlos nutzbar)
