WERTALPIN Immobilien GmbH & Co. KG

Die WERTALPIN Immobilien GmbH & Co. KG ist ein auf den alpinen Raum spezialisiertes Maklerbüro mit Sitz in der Chamonixstraße in Garmisch-Partenkirchen. Geschäftsführerin ist Anja Carina Heimsch. Wer ein modernes Haus kaufen in Garmisch möchte, findet hier Objekte aus dem Werdenfelser Land, neben Garmisch-Partenkirchen selbst auch aus Farchant, Krün und Wallgau. Eigentümer, Interessenten, Investoren und Bauträger werden ausdrücklich als Zielgruppen genannt.

Für Fix-und-Flip-Projekte ist dieser Markt ein Sonderfall, und zwar in beide Richtungen. Die Preise liegen deutlich über dem bundesweiten Schnitt, was hohe Margen ermöglicht, aber auch hohe Absolutbeträge im Risiko bindet. Gleichzeitig gelten im Alpenraum bauliche Regeln, die anderswo keine Rolle spielen.

Gestaltungsvorgaben: was modern hier bedeutet

Wer im Werdenfelser Land saniert, trifft auf ein Thema, das Investoren aus Ballungsräumen oft unterschätzt. Viele Gemeinden im Alpenraum regeln über örtliche Gestaltungssatzungen, wie Gebäude nach außen wirken dürfen. Betroffen sind typischerweise Dachform und Dachneigung, Materialien und Farben der Fassade, Fensterformate sowie Balkone und Geländer.

Für ein Flip-Projekt heißt das: Eine Modernisierung muss sich innerhalb dieser Vorgaben bewegen. Ein flach geneigtes Dach, großflächige Verglasungen über die ganze Giebelseite oder eine glatte weiße Putzfassade sind Entwürfe, die andernorts selbstverständlich sind und hier an der Genehmigung scheitern können.

Modern heißt in dieser Region deshalb meist: zeitgemäße Grundrisse, hochwertige Technik und eine ruhige Innenarchitektur hinter einer Hülle, die sich am regionalen Baubild orientiert. Wer das vorab klärt, kalkuliert richtig. Wer erst im Genehmigungsverfahren darauf stößt, verliert Monate, und im Zweifel trägt die Planung einen Entwurf, der nicht umsetzbar ist.

Knappes Angebot und knappes Bauland

Die Angebotslage ist ein zweiter prägender Faktor. Das Maklerbüro führt in der Häuser-Rubrik eine überschaubare Zahl von Objekten, mit Preisen von unter 700.000 Euro bis über zwei Millionen. Diese Spanne ist typisch für eine Region, in der wenige Objekte gleichzeitig am Markt sind.

Der Grund liegt in der Topografie und im Schutzstatus großer Flächen. Neue Baugebiete entstehen im Alpenraum selten, weil Hanglagen, Landschaftsschutz und die räumliche Enge der Täler Grenzen setzen. Für Investoren folgt daraus, dass der Bestand praktisch der einzige Zugang zum Markt ist. Sanierung und Umbau sind hier keine Alternative zum Neubau, sondern oft die einzige verfügbare Option.

Praktisch bedeutet das auch Wettbewerb um dieselben Objekte. Ein früher Zugang über einen ortsansässigen Makler wiegt in einem solchen Markt schwerer als in Regionen mit breitem Angebot.

Nutzungsfrage vor dem Kauf klären

Ein Punkt verdient in Fremdenverkehrsgemeinden besondere Aufmerksamkeit. Wer ein Objekt kauft, um es als Ferienwohnung zu vermieten oder als Zweitwohnsitz zu nutzen, sollte vorab prüfen, ob die geplante Nutzung zulässig ist.

Viele Gemeinden mit hohem Tourismusanteil steuern das Verhältnis von Dauerwohnraum und Ferienvermietung aktiv, etwa über Zweckentfremdungsregelungen, Festsetzungen im Bebauungsplan oder Auflagen aus früheren Förderungen. Hinzu kommt vielerorts eine Zweitwohnungsteuer, deren Höhe sich meist an der Jahresnettokaltmiete bemisst und die laufend anfällt.

Diese Fragen entscheiden über die Rendite und sind nachträglich nicht zu reparieren. Wer mit Ferienvermietung kalkuliert, das aber nicht darf, hat eine Rechnung aufgemacht, die nicht aufgeht. Ein Makler, der die örtliche Praxis kennt, kann hier vor dem Notartermin Klarheit schaffen.

Wertermittlung und Vermarktung

Das Büro bietet Eigentümern eine Wertermittlung an. Für ein Sanierungsprojekt ist sie zweimal relevant, einmal als Einordnung des Angebotspreises vor dem Ankauf und einmal als Prüfung des kalkulierten Wiederverkaufspreises.

Gerade im oberen Preissegment ist der zweite Punkt heikel. Bei Objekten jenseits der Millionengrenze ist der Interessentenkreis klein, und eine Fehleinschätzung von zehn Prozent bedeutet hier einen sechsstelligen Betrag. Hinzu kommt die Saisonalität: In einer Region, deren Attraktivität stark von Berglage und Ausblick lebt, wirken Objekte zu unterschiedlichen Jahreszeiten sehr verschieden, was sich auf Fotos und Besichtigungstermine auswirkt.

Bemerkenswert ist, dass die Provision mit 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer offen ausgewiesen wird. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Eine transparent genannte Zahl erleichtert die Kalkulation, weil sie auf beiden Seiten des Projekts als Position auftaucht.

Unternehmen und Kontakt

Die Gesellschaft ist beim Registergericht München eingetragen, zuständige Aufsichtsbehörde ist die Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern. Das Büro positioniert sich als unabhängiger Vermittler mit Schwerpunkt auf dem alpinen Raum.

Sinnvoll ist ein Gespräch vor der Kaufentscheidung, weil sich im Werdenfelser Land zwei Fragen nicht aus der Ferne beantworten lassen: was baulich genehmigungsfähig ist und welche Nutzung das jeweilige Objekt zulässt. Beide bestimmen, ob sich ein Projekt rechnet, und beide gehören vor den Notartermin.