Das ZIA-Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen 2026 ist die umfassendste jährliche Analyse des deutschen Immobilienmarkts. ZIA-Präsidentin Iris Schöberl überreichte es am 10. Februar 2026 an die Parlamentarische Staatssekretärin im BMWSB, Sabine Poschmann. Das Bild, das das Gutachten zeichnet, ist ernst: Deutschland steckt in einer strukturellen Krise, die den gesamten Immobiliensektor erfasst hat.
Inhalt
Gesamtwirtschaftlicher Rahmen: Strukturelle Schwäche statt Delle
Die wirtschaftliche Ausgangslage ist schwierig. Nach zwei Rezessionsjahren wuchs das reale BIP 2025 nur um 0,2 Prozent, während die Weltwirtschaft um 2,9 Prozent zulegte. Die Arbeitslosenquote stieg auf 6,3 Prozent. Besonders der Bausektor leidet: Die Bauwirtschaft liegt 25 Prozent unter dem Niveau von 2022. Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld vom Walter Eucken Institut macht deutlich: Es handelt sich nicht um eine vorübergehende Schwäche, sondern um strukturelle Defizite, die nur durch gezielte Reformen überwunden werden können.
Wohnungsbau: Die Lücke wächst weiter
Die Zahlen im Wohnungsbau sind alarmierend. Für 2025 rechnen die Immobilienweisen mit knapp 235.000 fertiggestellten Wohnungen, für 2026 werden nur noch rund 215.000 erwartet. Dem steht ein jährlicher Bedarf von 257.400 Einheiten bis 2040 gegenüber. Die Angebotsmieten stiegen bundesweit um 4,1 Prozent, Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 3,8 Prozent. Gleichzeitig liegt das Preisniveau noch rund 16 Prozent unter dem Höchststand von 2021.
Dr. Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft bringt es auf den Punkt: Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht durch Regulierung, sondern durch Investitionen. Ohne eine signifikante Beschleunigung des Wohnungsbaus wird die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter auseinandergehen.
Was das Gutachten von der Politik fordert
Das Frühjahrsgutachten formuliert sieben konkrete Forderungen an die Politik:
- Vereinfachung und Harmonisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren
- Senkung der Grunderwerbsteuer als Markteintrittsbarriere
- Strukturelle Überprüfung der Mietregulierung (Kappungsgrenzen wirken investitionshemmend)
- Einführung eines rechtssicheren Gebäudetyp E für kostengünstigeres Bauen
- Steuerliche Anreize für Neubau- und Sanierungsinvestitionen
- Baugenehmigungsrechtliche Erleichterungen bei Umnutzungen und Mischnutzungen
- Revitalisierung, Nachverdichtung und Umnutzung von Bestands- und Konversionsflächen
Lichtblicke: Wo der Markt positiv überrascht
Das Gutachten zeigt auch positive Entwicklungen. Die Korrekturphase bei Wohnimmobilienpreisen ist beendet, Renditen haben sich stabilisiert. Der Hotelmarkt hat mit rund 498 Millionen Übernachtungen 2025 das Vorkrisenniveau von 2019 wieder erreicht. Das Investmentvolumen im Hotelsektor stieg um 35 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro. Logistikimmobilien bleiben mit einem Neubau von über 5 Millionen Quadratmetern ein stabiler Wachstumspfeiler. Spitzenrenditen im Logistikbereich lagen bei rund 4,5 Prozent in A-Städten und bis zu 6,5 Prozent in D-Städten.
Büroimmobilien: Qualität schlägt Quantität
Der Büroflächenumsatz sank 2025 um 8 Prozent auf 4,1 Millionen Quadratmeter. Gleichzeitig stiegen Spitzenmieten in den A-Städten auf durchschnittlich 43,90 Euro pro Quadratmeter. Das Signal ist eindeutig: Gefragt sind Qualität, Lage und Flexibilität. Veraltete Büroflächen in schlechten Lagen verlieren weiter an Wert, während moderne, flexible Konzepte in Toplagen begehrt bleiben.
Ausblick: Moderate Erholung erst ab 2027
Für 2026 wird ein Wachstum von knapp über einem Prozent erwartet, für 2027 von 1,34 Prozent. Inflation soll bei rund 2,1 Prozent liegen. Eine echte Trendwende im Wohnungsbau ist frühestens ab 2027 zu erwarten, wenn heute Genehmigungen erteilt werden und die Bautätigkeit anzieht.
Was das für Fix-&-Flip-Investoren bedeutet
Das Frühjahrsgutachten liefert drei zentrale Botschaften für Investoren, die in Bestandsimmobilien investieren. Erstens: Die Angebotsknappheit bleibt strukturell. Solange Fertigstellungen weit hinter dem Bedarf zurückbleiben, stützt das die Preise für sanierte Bestandsobjekte. Zweitens: Die Korrekturphase bei Kaufpreisen ist beendet. Wer jetzt kauft, kauft nicht mehr auf dem Höchststand von 2021, aber auch nicht mehr im freien Fall. Der Markt hat einen neuen Boden gefunden. Drittens: Energetische Qualität wird immer wichtiger. Objekte, die den wachsenden Anforderungen an Energieeffizienz gerecht werden, sind zukunftssicherer, besser finanzierbar und erzielenden besseren Verkaufserlös.
Das vollständige Frühjahrsgutachten 2026 ist unter www.fruehjahrsgutachten.de abrufbar.
Quellen: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen 2026, 10.02.2026; Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Köln; Walter Eucken Institut, Freiburg; bulwiengesa AG; BBE Holding GmbH; CURACON GmbH; RWTH Aachen University.
Foto: JOSE GALLARDO, Pexels (kostenlos nutzbar)
