Der Ausschuss für Finanzstabilität hat erstmals umfassende Daten der Deutschen Bundesbank zu Wohnimmobilienfinanzierungen ausgewertet und dabei ein Warnsignal identifiziert: Bei einem auffällig hohen Anteil neu vergebener Kredite übersteigt die Darlehenssumme mittlerweile den Wert der finanzierten Immobilie.
Nach Zahlen des Gremiums, dem unter anderem die Finanzaufsicht BaFin und die Bundesbank angehören, lag dieser Anteil im vierten Quartal des vergangenen Jahres bei rund 14 Prozent aller Neukredite. Im europäischen Vergleich ist das ein auffällig hoher Wert. Grundlage der Auswertung ist die neue Datenerhebung WIFSta, mit der die Bundesbank erstmals detaillierte Informationen über die Konditionen von Wohnimmobilienfinanzierungen in Deutschland sammelt.
Was ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet
Übersteigt die Darlehenssumme den Marktwert der Immobilie, sprechen Fachleute von einem Beleihungsauslauf über 100 Prozent. Für Kreditgeber steigt damit das Risiko, dass im Fall eines Zahlungsausfalls selbst ein Verkauf der Immobilie nicht ausreicht, um die offene Kreditsumme zu decken. Betroffen sind vor allem Käuferinnen und Käufer mit wenig Eigenkapital, die trotz hoher Kaufpreise und spürbarer Finanzierungskosten den Schritt ins Eigenheim wagen.
Die Finanzaufsicht betont, ein einzelner Risikofaktor allein stelle noch keine Gefahr für die Finanzstabilität dar. Entscheidend sei jedoch, ob sich solche Finanzierungsmuster verfestigen und in welchem Umfang risikomindernde Faktoren wie stabile Einkommen oder zusätzliche Sicherheiten die Kredite absichern. Auch die Frage, in welchen Regionen und Käufergruppen sich hohe Beleihungsausläufe häufen, soll in die weitere Analyse einfließen.
Vertiefte Prüfung angekündigt
BaFin und Bundesbank kündigten an, das Thema in den kommenden Monaten genauer zu untersuchen. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob zusätzliche aufsichtliche Maßnahmen notwendig sind, um die Widerstandsfähigkeit des Bankensystems gegenüber Risiken aus dem Wohnimmobilienmarkt zu stärken. Die Ergebnisse sollen in die weitere Arbeit des Ausschusses für Finanzstabilität einfließen. Bereits in der Vergangenheit hatte die Aufsicht auf ähnliche Entwicklungen reagiert und Banken zu höheren Kapitalpuffern für Wohnimmobilienkredite verpflichtet, ein Instrument, das grundsätzlich auch für künftige Anpassungen zur Verfügung steht.
Für Käuferinnen und Käufer sowie für Investoren, die eine Finanzierung mit geringem Eigenkapitalanteil planen, liefert die Auswertung einen deutlichen Hinweis: Banken und Aufsicht schauen inzwischen genauer auf Kredite, bei denen die Beleihungsgrenze überschritten wird. Wer eine Immobilie mit wenig Eigenkapital finanzieren möchte, sollte sich auf strengere Prüfungen und möglicherweise ungünstigere Konditionen einstellen. Marktbeobachter gehen davon aus, dass insbesondere regional unterschiedliche Preisniveaus einen Einfluss darauf haben, wie häufig Käuferinnen und Käufer auf hohe Beleihungsausläufe angewiesen sind, etwa in gefragten Großstadtlagen mit besonders hohen Kaufpreisen.
Foto: Thomas Wolf, www.foto-tw.de, Wikimedia Commons, CC0
