Das Forschungsinstitut empirica regio hat seinen aktuellen Blasenindex für das zweite Quartal 2026 veröffentlicht, und die Diagnose fällt paradox aus. Die Bauzinsen liegen inzwischen über der psychologisch wichtigen Marke von vier Prozent und steigen weiter, gleichzeitig bleiben die Immobilienpreise stabil und die Gefahr einer platzenden Preisblase nimmt sogar leicht ab. Institutsleiter Dr. Reiner Braun beschreibt die Lage als „rasenden Stillstand“.
Konkret sinkt das bundesweite Rückschlagpotenzial, also das statistisch geschätzte Ausmaß möglicher Preiskorrekturen, im Vergleich zum Vorjahresquartal von 20 auf 18 Prozent. In den sieben größten deutschen Metropolen liegt der Wert mit 30 Prozent zwar weiterhin deutlich höher, ist aber ebenfalls leicht rückläufig. Von den rund 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten weisen aktuell 272 ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko auf, deutlich weniger als am bisherigen Höchststand Ende 2021 mit 339 betroffenen Kreisen, aber immer noch eine breite Mehrheit.
Deutliches Gefälle zwischen den Großstädten
Innerhalb der Top-Metropolen zeigt der Index ein uneinheitliches Bild. Während für Dortmund nur eine geringe Blasengefahr ausgewiesen wird, gilt das Risiko in Hamburg und Bremen als hoch, in den übrigen großen Metropolen als eher hoch. Wer als Investor oder Käufer in einzelnen Großstädten aktiv ist, sollte diese regionalen Unterschiede bei der eigenen Risikoeinschätzung berücksichtigen, statt sich allein an bundesweiten Durchschnittswerten zu orientieren.
Künstliche statt akute Wohnungsknappheit
Der eigentliche Grund für die Preisstabilität trotz steigender Zinsen liegt nach Einschätzung von empirica in einem drastischen Rückgang der Bautätigkeit. Ohne diese Angebotsverknappung wären die Preise nach Einschätzung des Instituts bereits mit der Zinswende im Jahr 2022 massiv eingebrochen. Allerdings handelt es sich dabei um eine primär qualitative Knappheit und nicht um akute Wohnungslosigkeit. Viele Menschen leben zwar in einer Wohnung, diese entspricht aber oft nicht den eigentlich gewünschten Kriterien bei Größe, Lage oder Ausstattung, was die Suche nach der passenden Immobilie zu einem langwierigen Prozess macht.
Diese Ausgangslage verschafft potenziellen Käuferinnen und Käufern nach Einschätzung von empirica paradoxerweise eine vergleichsweise starke Verhandlungsposition. Bei steigenden Zinsen oder wirtschaftlicher Unsicherheit verbleiben viele Interessenten einfach in ihrer aktuellen, suboptimalen Wohnsituation, statt zu kaufen. Ohne einen Kauf droht schließlich keine Obdachlosigkeit, sondern lediglich die Beibehaltung des Ist-Zustands. Hinzu kommt politische Unsicherheit rund um das Gebäudeenergiegesetz und unklare Sanierungsvorgaben, die potenzielle Käufer zusätzlich zögern lässt.
Fragiles Gleichgewicht mit offenem Ausgang
Aktuell wirkt die künstliche Angebotsknappheit als Puffer, der den Markt stabilisiert und das Risiko eines abrupten Preisverfalls dämpft. Nach Einschätzung von empirica könnte dieses Gleichgewicht allerdings ins Wanken geraten, sollten die Zinsen weiter steigen und sich die Verunsicherung rund um Arbeitsplätze und Sanierungspflichten fortsetzen. Für Marktteilnehmer bedeutet das vor allem eines: Die derzeitige Ruhe an der Preisfront ist keine Garantie für dauerhafte Stabilität, sondern das Ergebnis eines fragilen Zusammenspiels aus knappem Angebot, verhaltener Nachfrage und politischer Unsicherheit, das sich bei veränderten Rahmenbedingungen schnell verschieben kann.
Foto: Michael Wolf, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
