Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland steigt. Laut dem Jahresbericht 2025 des Wirtschaftsverlags Argetra kamen bundesweit 14.082 Immobilien zwangsweise unter den Hammer, ein Plus von 4,7 Prozent gegenüber den 13.445 Einheiten im Jahr 2024. Der Gesamtwert der betroffenen Objekte stieg auf rund 4,76 Milliarden Euro. Experten warnen: Der Höhepunkt ist noch nicht erreicht.
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Ursachen: Zinswende trifft mit Verzögerung
Die Hauptursache des Anstiegs ist die Zinswende ab 2022. Viele Finanzierungen, die in der Niedrigzinsphase zwischen 2016 und 2022 zu ein Prozent oder weniger abgeschlossen wurden, laufen jetzt in die Anschlussfinanzierung. Wer statt eines Prozent nun fast vier Prozent zahlt, sieht seine monatliche Belastung bei einer Restschuld von 300.000 Euro um rund 500 Euro steigen. Kommt ein Einkommensverlust hinzu, wird der Notverkauf unausweichlich. Argetra hat frühzeitig gewarnt: Das Ende der ersten zehnjährigen Zinsbindungsfrist ab 2026 werde zu einem weiteren deutlichen Anstieg der Verfahren führen.
Regional zeigen sich große Unterschiede. Nordrhein-Westfalen verzeichnet überdurchschnittliche Zuwächse und einen Marktanteil von rund 20 Prozent aller Verfahren. Thüringen weist mit 60 Verfahren je 100.000 Haushalte die höchste Dichte in Deutschland auf. Bayern liegt mit 27 Verfahren je 100.000 Haushalten am unteren Ende. Mecklenburg-Vorpommern ist eine Ausnahme und registrierte sogar einen Rückgang.
Wie Zwangsversteigerungen funktionieren
Das Bieterverfahren findet vor dem zuständigen Amtsgericht statt. Der offizielle Verkehrswert, also der vom Gericht beauftrage Gutachterwert, bildet die Bewertungsgrundlage. Seit 2025 läuft das Bieterverfahren in vielen Bundesländern digital über das offizielle ZVG-Portal, das alle aktuellen Termine und Verkehrswerte bundesweit verzeichnet. Das Mindestgebot liegt gesetzlich bei 70 Prozent des Verkehrswerts im ersten Termin, bei weiteren Terminen fällt diese Untergrenze weg.
Universitätsstudien der Bauhaus-Universität Weimar zeigen, dass Zwangsversteigerungsobjekte je nach Marktlage mit einem Abschlag von zehn bis 30 Prozent gegenüber dem freien Marktpreis erworben werden können. Die Korrelation zwischen BIP-Entwicklung und Zwangsversteigerungshäufigkeit beträgt laut Forschungsdaten minus 0,93, ein extrem starker Zusammenhang. In wirtschaftlich schwachen Phasen, wie es 2026 mit noch nachwirkender Wachstumsschwäche der Fall ist, sind die besten Einstiegsmöglichkeiten vorhanden.
Chancen und Risiken für Investoren
Für Fix-and-Flip-Investoren bieten Zwangsversteigerungen strukturelle Einstiegschancen, aber auch erhebliche Risiken. Zu den wichtigsten Vorteilen gehört der potenzielle Preisabschlag. Zu den wesentlichen Risiken zählen: keine Gewährleistungshaftung des Schuldners, keine Möglichkeit zur Besichtigung in vielen Fällen, unklarer Sanierungszustand, bestehende Mietverhältnisse, die übernommen werden müssen, und Verzögerungen durch Rechtsmittel der Schuldner.
Wer sich professionell auf dieses Segment vorbereiten will, sollte die Termine über das ZVG-Portal regelmäßig beobachten, die Verkehrswertgutachten anfordern und prüfen, Amtsgerichte persönlich kontaktieren, und im Idealfall einen auf Zwangsversteigerungen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuziehen. Besonders NRW und Berlin bieten aktuell das größte Angebot mit attraktiven Wertpotenzialen nach Sanierung.
Quellen: Argetra, Jahresbericht Zwangsversteigerungen 2025, Januar 2026; Haufe Immobilien, Januar 2026; objekt-akte.de, April 2026; ZVG-Portal, Bundesministerium der Justiz.
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