Private Vermieter stehen 2026 unter einem Dreifachdruck, der so gebündelt selten war: steigende Betriebskosten, drohende Sanierungsanforderungen durch die EPBD und ein politisches Umfeld, das mit dem Mietrechtsreform-Entwurf neue Pflichten schaffen will. Haus & Grund Deutschland hat dazu bundesweit eine Vermieterbefragung gestartet, um die Lage der rund 15 Millionen privaten Vermieter, die mehr als 60 Prozent des deutschen Mietwohnungsmarkts stellen, datenbasiert abzubilden.
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CO₂-Preis trifft Vermieter direkt
Seit 2026 liegt der nationale CO₂-Preis für fossile Brennstoffe wie Heizöl und Erdgas in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes: Je schlechter die Energieklasse, desto mehr zahlt der Vermieter. Bei einem vollständig unsanierten Gebäude müssen Eigentümer bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten selbst tragen. Diese Kosten erscheinen nicht separat auf der Heizkostenabrechnung, sind aber in den Brennstoffpreisen enthalten und müssen ausgewiesen werden.
Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Gasheizungswohnung entstehen damit Mehrkosten von mehreren Hundert Euro jährlich, die der Vermieter eines unsanierten Gebäudes weitgehend selbst trägt. Haus & Grund kritisiert, dass diese Kostenstruktur die Investitionsbereitschaft privater Kleinvermieter hemmt, statt sie zu unterstützen.
Mietrechtsreform: Struktureller Margendruck
Der Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 wurde am 8. Februar 2026 veröffentlicht. Er sieht unter anderem einen Deckel für Indexmieten vor. Haus & Grund warnt in einer Stellungnahme vor einer wirtschaftlich gefährlichen Konsequenz: Indexierte Mieten sind eines der wenigen Instrumente, die Preisentwicklung und Kostenstruktur synchronisieren. Ein Eingriff entkoppelt Kosten- und Erlösseite und führt zu einem strukturellen Margendruck, besonders bei steigenden Instandhaltungs- und Sanierungskosten.
Die Mietpreisbremse wurde bereits im Juni 2025 bis 2029 verlängert. Die neue Mietrechtsreform soll laut Bundesjustizministerin Hubig bis zur Sommerpause durch das Kabinett, ein Inkrafttreten vor Herbst 2026 gilt als unwahrscheinlich.
Chancen trotz Druck
Für Investoren, die heute Bestandsobjekte kaufen und sanieren, relativiert sich der Kostendruck durch mehrere Faktoren: Sanierte Objekte fallen aus dem CO₂-Kostenteilungsmechanismus heraus oder zahlen deutlich weniger, Modernisierungskosten können zu acht Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden, und die BEG-Förderung für Einzelmaßnahmen bleibt 2026 stabil. Wer die Immobilie nach Sanierung wieder veräußert, profitiert von einer verbesserten Energieklasse, die unmittelbar in bessere Verkaufspreise und Finanzierungskonditionen übersetzt.
Quellen: Haus & Grund Deutschland, Stellungnahme Mietrechtspaket, April 2026; Vermieter1.de, Mietrechtsreform 2026, Februar 2026; Sparkasse.de, März 2026; immobilienscout24.de, Januar 2026.
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