Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Zentrale Teile treten zum 1. Juli 2026 in Kraft. Für Vermieter, Mieter und Investoren bringt die Reform spuerbare Veränderungen: beim Indexmietensystem, bei MobliierungsZuschlägen, bei der CO2-Kostenteilung und beim Kündigungsrecht.
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Indexmieten werden auf 3,5 Prozent gedeckelt
Ab Juli 2026 darf eine indexgebundene Miete pro Jahr maximal um 3,5 Prozent steigen, unabhaengig davon, wie stark der Verbraucherpreisindex tatsächlich steigt. Haus und Grund kritisiert: Indexmieten ermöglichen bisher transparente Anpassungen. Eine politische Begrenzung entkoppele Kosten und Erlöse und schaffe strukturellen Margendruck bei privaten Vermietern.
Möbliertungsauschlaege werden begrenzt
Möblierte Wohnungen duerfen künftig nur noch begrenzte Zuschläge auf die Nettokaltmiete erheben. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Höhere Zuschläge müssen konkret begruendet werden.
CO2-Kostenteilung für Gasheizungen
Vermieter müssen künftig einen Teil der Kosten für Gas- und Oelheizungen tragen: darunter den CO2-Preis, Gasnetzentgelte und Biogas-Aufschlaege. Je schlechter die Energieklasse, desto Höher der Vermieteranteil. Bei vollstaendig unsanierten Gebäuden können es bis zu 95 Prozent sein. Das ist ein direkter finanzieller Anreiz zur Sanierung.
Aenderungen beim Kündigungsrecht
Besonders kontrovers: Eine rechtmaessige ordentliche Kündigung soll unter bestimmten Umstaenden unwirksam werden können, wenn Mieter Rückstände nachtraeglich ausgleichen. Haus und Grund warnt, das belaste private Vermieter mit Zahlungsausfällen, Prozesskosten und Wiederholungsrisiken.
Was Investoren jetzt pruefen sollten
Laufende IndexmietvErträge sollten auf ihre Renditelogik überprüft werden. Die CO2-Kostenteilung erhoht den Druck zur energetischen Sanierung. Die Reform macht den Kauf und die Sanierung mit anschließendem Verkauf attraktiver gegenueber dauerhafter Vermietung im schlecht sanierten Bestand.
Quellen: Bundesministerium der Justiz, Kabinettsbeschluss, 29. April 2026; Sparkasse.de, Juni 2026; Haus und Grund, April 2026; Haufe Immobilien, April 2026.
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