Für die Kündigung eines Untermietvertrags gelten dieselben gesetzlichen Fristen wie für normale Mietverträge, in der Regel 3 Monate zum Monatsende. Wichtige Ausnahme: Wenn der Hauptmieter dem Untermieter einen Teil seiner eigenen Wohnung vermietet (möbliertes Zimmer), gilt eine verkürzte Kündigungsfrist von nur 15 Werktagen. Wer diese Unterscheidung nicht kennt, riskiert eine unwirksame Kündigung.
Inhalt
Gesetzliche Grundlage: Welche Fristen gelten?
Das Untermietverhältnis ist rechtlich ein normales Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Es gelten die Vorschriften des BGB, insbesondere § 573c BGB für Kündigungsfristen und § 549 BGB für die Besonderheiten des möblierten Zimmers. Der Hauptvermieter ist an diesem Verhältnis nicht beteiligt, er ist nicht Partei des Untermietvertrags.
Ordentliche Kündigung durch den Untermieter
Der Untermieter kann mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende eines Kalendermonats kündigen. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Hauptmieter eingehen, damit sie zu Ende des übernächsten Monats wirksam wird.
Beispiel: Kündigung geht am 3. Juli (Mittwoch) ein → Kündigungstermin: 30. September.
Ordentliche Kündigung durch den Hauptmieter
Auch der Hauptmieter kann mit 3 Monaten kündigen, vorausgesetzt, er hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses. Das berechtigte Interesse ist bei der Kündigung einer ganzen Wohnung (nicht möbliertes Zimmer) anders zu bewerten als bei einer Kündigung des Hauptmietvertrags selbst. Typische berechtigte Interessen: Eigenbedarf, Vertragsverletzungen durch den Untermieter, Überlassung der Wohnung an Dritte, Ende des Hauptmietvertrags.
Sonderfall: Möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung
Wenn der Hauptmieter dem Untermieter nur einen Teil seiner eigenen Wohnung vermietet und selbst dort wohnt (WG-Zimmer, möbliertes Zimmer), gilt § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Die Kündigungsfrist beträgt für beide Seiten nur 15 Werktage zum Ende des Kalendermonats.
Diese deutlich kürzere Frist soll dem Hauptmieter ermöglichen, den Untermieter aus seiner eigenen Wohnung zu entfernen, ohne lange an einem Untermietverhältnis festzuhalten.
Sonderfall: Unmöblierte ganze Wohnung
Vermietet der Hauptmieter eine ganze Wohnung (nicht nur ein Zimmer bei sich), gelten die regulären Fristen nach § 573c BGB, also 3 Monate für Untermieter und Hauptmieter (bis 5 Jahre Mietdauer).
Vergleich: Möbliert vs. Unmöbliert
| Situation | Kündigung durch Untermieter | Kündigung durch Hauptmieter |
|---|---|---|
| Möbliertes Zimmer in Wohnung des Hauptmieters (WG) | 15 Werktage zum Monatsende | 15 Werktage zum Monatsende |
| Unmöbliertes Zimmer in Wohnung des Hauptmieters | 3 Monate zum Monatsende | 3 Monate (berechtigtes Interesse nötig) |
| Ganze Wohnung untervermietet | 3 Monate zum Monatsende | 3 Monate (berechtigtes Interesse nötig) |
| Befristeter Untermietvertrag | Ordentliche Kündigung ausgeschlossen* | Ordentliche Kündigung ausgeschlossen* |
*Bei befristetem Untermietvertrag ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich, nur fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Die Befristung muss allerdings den gesetzlichen Anforderungen entsprechen (§ 575 BGB).
Können Kündigungsfristen im Untermietvertrag geändert werden?
Ja, aber nur zugunsten des Untermieters. Kürzere Fristen als die gesetzlichen können nicht wirksam vereinbart werden, wenn sie den Untermieter benachteiligen. Längere Fristen können vereinbart werden, wenn sie für beide Seiten symmetrisch gelten. Eine Klausel, die nur den Untermieter an eine längere Frist bindet, nicht aber den Hauptmieter, ist unwirksam.
Fristlose Kündigung des Untermietvertrags
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 BGB). Typische Gründe durch den Hauptmieter: Zahlungsverzug des Untermieters (zwei Monatsmieten), erhebliche Vertragspflichtverletzungen, wiederholte Störung des Hausfriedens, unerlaubte weitere Untervermietung. Typische Gründe durch den Untermieter: Mängel, die Gesundheit gefährden, Wohnung ist nicht vertragsgemäß nutzbar, Belästigung durch den Hauptmieter.
Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund benennen. Bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung entbehrlich.
Form und Zustellung der Kündigung
Die Kündigung des Untermietvertrags bedarf der Schriftform nach § 568 BGB, also Papier mit Originalunterschrift. Eine E-Mail genügt nicht. Für den Nachweis des Zugangs empfiehlt sich Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.
Pflichtangaben im Kündigungsschreiben
- Name und Anschrift des Kündigenden
- Name und Anschrift des Empfängers
- Genaue Bezeichnung des Mietobjekts
- Klar formulierte Kündigung (welche Partei, welches Verhältnis, zu welchem Termin)
- Bei Hauptmieter: Angabe des berechtigten Interesses (außer bei möbliertem Zimmer)
- Datum, Originalunterschrift
FAQ: Untermietvertrag Kündigung
Kann der Untermieter kündigen, wenn der Hauptmietvertrag endet?
Der Untermieter hat bei Beendigung des Hauptmietvertrags kein eigenes Sonderkündigungsrecht. Der Hauptmieter muss das Untermietverhältnis rechtzeitig kündigen, damit es zum Ende des Hauptmietvertrags endet. Tut er das nicht, haftet er dem Untermieter gegenüber für die entstehenden Nachteile.
Muss der Hauptmieter dem Untermieter einen Grund für die Kündigung nennen?
Bei der Kündigung einer ganzen Wohnung: Ja, ein berechtigtes Interesse muss angegeben werden. Bei der Kündigung eines möblierten Zimmers in der eigenen Wohnung: Nein. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nimmt diesen Sonderfall von der Begründungspflicht aus.
Was passiert, wenn der Hauptmietvertrag vom Vermieter gekündigt wird?
Der Hauptmieter ist verpflichtet, das Untermietverhältnis zu beenden. Kündigt er nicht rechtzeitig, muss er dem Untermieter gegebenenfalls Schadensersatz leisten. Der Untermieter hat gegenüber dem Hauptvermieter keine Rechte, er steht mit ihm in keinem Vertragsverhältnis.
Quellen: § 543 BGB (außerordentliche Kündigung); § 549 BGB (möbliertes Zimmer); § 573c BGB (Kündigungsfristen); § 568 BGB (Schriftform); allgemeine mietrechtliche Fachliteratur.
Foto: Jean-Maximilian Auerbach, Pexels (kostenlos nutzbar)
