Die Europäische Kommission hat ihren Vorschlag für einen „Affordable Housing Act“ vorgelegt, einen Rechtsakt, mit dem sie erstmals systematisch auf Wohnungsmärkte mit besonderem Druck reagieren will. Die Reaktionen aus der deutschen Immobilienwirtschaft fallen unterschiedlich aus: Während der Zentrale Immobilien Ausschuss deutliche Kritik an einzelnen Instrumenten übt, bewertet der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW den Vorschlag verhalten positiv, aber ebenfalls nicht als echten Durchbruch.
Was der Affordable Housing Act vorsieht
Der Vorschlag der Kommission schafft eine neue EU-Definition für angespannte Wohnungsmärkte, orientiert unter anderem am Verhältnis von Immobilienpreisen zum verfügbaren Einkommen. Auf dieser Grundlage sollen Mitgliedstaaten künftig gezielter gegen Kurzzeitvermietungen vorgehen und den Erwerb oder die Nutzung von Grund und Boden sowie von Wohnimmobilien, die nicht dem Hauptwohnsitz dienen, stärker regulieren können. Ergänzend veröffentlichte die Kommission eine nicht bindende Empfehlung an die Mitgliedstaaten, unter anderem für ein beschleunigtes Genehmigungsverfahren bei Gebäuderenovierungen und bei der Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum.
ZIA: Falsche Stellschrauben und zu viel Regulierung
Der Zentrale Immobilien Ausschuss begrüßt zwar grundsätzlich, dass die Kommission mit dem Vorschlag Rechtssicherheit für Unternehmen und staatliche Stellen schaffen will, sieht aber die falschen Prioritäten gesetzt. Aus Sicht des Verbands ist die Wohnraumkrise in Europa vor allem ein Angebotsproblem: Einer anhaltend starken Nachfrage stehe in vielen Regionen ein strukturell zu geringes Wohnungsangebot gegenüber. Kurzzeitvermietungen machten dagegen in den meisten Märkten nur einen begrenzten Anteil am Wohnungsbestand aus und könnten daher kaum als Hauptursache der Wohnraumknappheit gelten.
ZIA-Präsidentin Iris Schöberl warnt zudem davor, dass neue EU-Vorgaben zu einem zusätzlichen Regulierungsdickicht führen und bestehende Regelungen von Bund und Ländern weder aushebeln noch doppeln dürften. Besonders kritisch sieht der Verband die neuen EU-Regeln, die Eingriffe in die Nutzung von Grund und Boden erleichtern sollen. Markteingriffe in Eigentumsrechte sollten aus Sicht des ZIA immer als letztes Mittel und nur verhältnismäßig erfolgen.
Auch die vorgeschlagene Definition angespannter Wohnungsmärkte hält der Verband für problematisch. Das zentrale Kriterium, das Verhältnis von Immobilienpreis zum Einkommen, werde in der deutschen Verwaltungspraxis kaum angewendet und bilde die tatsächliche Marktlage nur unvollständig ab. Positiv bewertet der ZIA dagegen die begleitende Empfehlung zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren, fordert aber, dass eine solche Vorrangregelung für den gesamten Wohnungsbau gelten müsse und nicht nur für einzelne Segmente.
GdW: Richtige Richtung, aber kein Game Changer
Der GdW bewertet den Vorschlag insgesamt wohlwollender. Aus Sicht des Verbands ist es ein wichtiger Fortschritt, dass die Kommission das mangelnde Wohnungsangebot erstmals ausdrücklich als Kernproblem benennt und damit ein strukturelles Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage als zentrale Ursache der europäischen Wohnraumkrise anerkennt. Dennoch sieht auch der GdW bei den entscheidenden Hebeln für mehr Wohnungsbau weiterhin deutlichen Nachbesserungsbedarf. Der Vorschlag gehe zwar in die richtige Richtung, stelle aber noch keinen echten Durchbruch für die Praxis dar.
Was als Nächstes ansteht
Mit der Veröffentlichung des Kommissionsvorschlags beginnt nun das reguläre europäische Gesetzgebungsverfahren. Europäisches Parlament und Mitgliedstaaten werden den Vorschlag in den kommenden Monaten weiterentwickeln und dabei über Details wie die genaue Ausgestaltung der Definition angespannter Wohnungsmärkte oder den Umfang möglicher Eingriffe in Grundstücks- und Immobilienerwerb verhandeln. Beide Verbände signalisieren Gesprächsbereitschaft und wollen sich in diesen Prozess konstruktiv einbringen.
Für Investoren und Eigentümer in Deutschland ist der Vorschlag zum jetzigen Zeitpunkt vor allem als Richtungssignal relevant. Konkrete rechtliche Konsequenzen ergeben sich daraus noch nicht, da die nationale Umsetzung frühestens nach Abschluss des europäischen Gesetzgebungsverfahrens ansteht. Wer jedoch grenzüberschreitend investiert oder Kurzzeitvermietungen als Geschäftsmodell nutzt, sollte die weitere Entwicklung des Affordable Housing Act in den kommenden Monaten im Blick behalten, da mögliche neue Einschränkungen je nach Ausgestaltung durchaus Auswirkungen auf einzelne Marktsegmente haben könnten.
Finanzierungsseite bleibt eine offene Baustelle
Beide Verbände weisen zudem darauf hin, dass eine wirksame Antwort auf die europäische Wohnraumkrise auch die Finanzierungsseite einbeziehen muss. Aus Sicht des ZIA verteuern zu hohe Kapitalpuffer und Risikoaufschläge bei Banken Kredite unnötig und schränken die internationale Wettbewerbsfähigkeit des europäischen Bankensektors ein. Ohne spürbare Entlastung bei den Finanzierungskosten dürften angebotsseitige Maßnahmen wie beschleunigte Genehmigungsverfahren allein nicht ausreichen, um die Investitionsbereitschaft in den europäischen Wohnungsbau nachhaltig zu steigern.
Foto: almathias, Wikimedia Commons, CC0
