Eine Wohnung in eine Ferienwohnung umzuwandeln ist eine Nutzungsänderung und braucht meist eine Baugenehmigung. In vielen Großstädten kommt ein Zweckentfremdungsverbot hinzu. Dort ist die dauerhafte Ferienvermietung kaum genehmigungsfähig. Bei Eigentumswohnungen zählt die Teilungserklärung, bei Mietwohnungen die Erlaubnis des Vermieters. Wirtschaftlich lohnt sich die Umwandlung oft erst ab rund 60 % Auslastung.
Inhalt
Darf man eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln?
Ja, aber nur, wenn 4 Ebenen mitspielen:
| Ebene | Was du prüfst | Wo |
|---|---|---|
| Baurecht | Ist eine Ferienwohnung im Gebiet zulässig? Nutzungsänderung beantragen | Bauamt, Bebauungsplan |
| Zweckentfremdung | Gilt in der Stadt ein Verbot? Genehmigung oder Registriernummer nötig? | Wohnungsamt |
| Eigentum | Erlaubt die Teilungserklärung die Ferienvermietung? | Teilungserklärung, Beschlüsse |
| Steuer und Gewerbe | Vermietung oder Gewerbe? Umsatzsteuer? Bettensteuer? | Finanzamt, Gemeinde |
Was gilt im Baurecht?
Ferienwohnungen gelten nicht als Wohnen. Nach § 13a der Baunutzungsverordnung sind sie Betriebe des Beherbergungsgewerbes oder nicht störende Gewerbebetriebe. Daraus folgt:
- Reines Wohngebiet: nur ausnahmsweise zulässig
- Allgemeines Wohngebiet: ausnahmsweise zulässig
- Mischgebiet, urbanes Gebiet, Kerngebiet: in der Regel zulässig
- Sondergebiet für Erholung: zulässig
Für die Umwandlung beantragst du eine Nutzungsänderung beim Bauamt. Je nach Land prüft das Amt auch Brandschutz und Stellplätze. Ohne Genehmigung kann das Amt die Ferienvermietung untersagen.
Was ist das Zweckentfremdungsverbot?
In Städten mit Wohnungsmangel dürfen Wohnungen nicht ohne Genehmigung anders genutzt werden. Die Länder erlassen dafür Gesetze, die Städte Satzungen. Eine Ferienwohnung gilt dort als Zweckentfremdung.
| Stadt | Dauerhafte Ferienwohnung | Pflicht im Inserat | Bußgeld bis |
|---|---|---|---|
| Berlin | Genehmigung nötig, wird selten erteilt | Registriernummer | 500.000 € |
| Hamburg | Genehmigung nötig | Wohnraumschutznummer | 500.000 € |
| München | Genehmigung nötig. Eigene Hauptwohnung bis 8 Wochen im Jahr nach Anzeige | Anzeige bei der Stadt | 500.000 € |
| Köln | Genehmigung nötig | Wohnraum-ID-Nummer | 500.000 € |
| Frankfurt am Main | Bis 8 Wochen im Jahr frei, darüber Genehmigung | nach Satzung | nach Landesrecht |
Die Regeln ändern sich häufig. Prüfe vor jeder Investition die aktuelle Satzung deiner Stadt. Seit 20. Mai 2026 gilt zudem eine EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung. Plattformen müssen Daten zu Gastgebern und Übernachtungen an die Behörden melden. Verstöße fallen dadurch schneller auf.
Was gilt bei Eigentumswohnungen?
Die Vermietung an Feriengäste gehört nach dem BGH zur zulässigen Wohnnutzung (BGH, 15.01.2010, V ZR 72/09). Das gilt, solange die Teilungserklärung sie nicht ausschließt. Ein späteres Verbot per Mehrheitsbeschluss ist nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer wirksam (BGH, 12.04.2019, V ZR 112/18). Lies vor dem Kauf deshalb Teilungserklärung und Beschlusssammlung. Was zum eigenen Bereich gehört, erklärt der Ratgeber Was ist Sondereigentum.
Darf ein Mieter seine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
Nur mit ausdrücklicher Erlaubnis. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt die Vermietung an Touristen nicht ab (BGH, 08.01.2014, VIII ZR 210/13). Wer ohne Erlaubnis an Feriengäste vermietet, riskiert eine Abmahnung und die Kündigung.
Wie läuft die Umwandlung ab?
- Bebauungsplan und Zweckentfremdungssatzung prüfen.
- Teilungserklärung oder Mietvertrag prüfen.
- Nutzungsänderung beim Bauamt beantragen, falls nötig mit Architekt.
- Genehmigung oder Registriernummer beim Wohnungsamt einholen.
- Wohnung einrichten: Möbel, Wäsche, Küche, WLAN, Schlüsselsafe.
- Steuerliche Fragen klären und gegebenenfalls Gewerbe anmelden.
- Inserate mit Nummer veröffentlichen und Gäste melden.
Was kostet die Einrichtung?
Für eine 2-Zimmer-Wohnung rechne mit 8.000 bis 20.000 € für Möbel, Küche, Wäsche und Technik. Dazu kommen Gebühren für die Nutzungsänderung, meist einige hundert Euro. Mit Architekt und Brandschutznachweis können es auch 2.000 € und mehr werden.
Lohnt sich eine Ferienwohnung gegenüber der Dauervermietung?
Im Beispiel bringt die Ferienwohnung erst ab rund 60 % Auslastung mehr als die Dauermiete. Das sind etwa 18 belegte Nächte pro Monat. Nicht eingerechnet sind deine Zeit für Gäste, Buchungen und Reinigungskontrolle. Auch Leerstand im Winter und Schäden durch Gäste fehlen in der Rechnung.
| Kriterium | Ferienwohnung | Dauervermietung |
|---|---|---|
| Einnahmen | Höher bei guter Auslastung | Stabil, planbar |
| Aufwand | Hoch: Gäste, Reinigung, Wäsche | Gering |
| Nebenkosten | Trägt der Vermieter | Trägt der Mieter |
| Mieterschutz | Kein Kündigungsschutz der Gäste | Voller Kündigungsschutz |
| Rechtliches Risiko | Hoch, je nach Stadt | Gering |
Welche Steuern fallen an?
- Einkommensteuer: Normalerweise Einkünfte aus Vermietung. Bietest du hotelähnliche Leistungen wie Frühstück oder tägliche Reinigung, wird es gewerblich.
- Umsatzsteuer: Kurzfristige Beherbergung kostet 7 %. Als Kleinunternehmer bleibst du befreit. Dafür muss dein Umsatz im Vorjahr unter 25.000 € liegen und darf im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigen.
- Übernachtungssteuer: Viele Städte erheben eine Bettensteuer oder Kurtaxe.
- Werbungskosten: Leerstand ist nur abziehbar, wenn du die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietest und die ortsübliche Auslastung nicht deutlich unterschreitest.
Wie Mieteinnahmen besteuert werden, zeigt der Ratgeber Versteuerung von Mieteinnahmen. Eine Alternative mit weniger Aufwand ist die möblierte Vermietung auf Zeit, siehe Wohnung möbliert vermieten.
Quellen: § 13a BauNVO; Zweckentfremdungsgesetze der Länder; Haufe, „Zweckentfremdungsverbot: Was in den Bundesländern gilt“ (Stand 07.05.2026); Verordnung (EU) 2024/1028; BGH V ZR 72/09, V ZR 112/18, VIII ZR 210/13; §§ 12, 19 UStG; eigene Beispielrechnung.
FAQ: Wohnung in Ferienwohnung umwandeln
Brauche ich ein Gewerbe für eine Ferienwohnung?
Meist nicht. Bei einer oder wenigen Wohnungen ohne Zusatzleistungen ist es private Vermögensverwaltung. Bei mehreren Wohnungen mit hotelähnlichem Service wird es gewerblich.
Muss ich meine Gäste melden?
Ausländische Gäste müssen einen Meldeschein ausfüllen. Für deutsche Staatsangehörige ist die Hotelmeldepflicht seit 2025 entfallen.
Kann ich die Ferienwohnung später wieder dauerhaft vermieten?
Ja. Die Rückkehr zur Wohnnutzung ist in der Regel unproblematisch. Bei einer genehmigten Nutzungsänderung informierst du das Bauamt.
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Grafik 1: eigene Darstellung, fix-flip-immobilien.de
