Eine möblierte Wohnung zu vermieten ist attraktiv: höhere Mieten, flexible Laufzeiten und eine wachsende Nachfrage durch Expats, Studenten und Business-Reisende. Gleichzeitig gelten besondere rechtliche Regeln für Mietvertrag, Mietpreisbremse und Steuern. Wer die Besonderheiten kennt, kann möbliert vermieten ohne böse Überraschungen.
Inhalt
Was ist eine möblierte Wohnung?
Eine möblierte Wohnung ist eine Wohnung, die dem Mieter mit wesentlichem Mobiliar und einer Grundausstattung zur Verfügung gestellt wird, die ein normales Wohnen ohne eigene Einrichtung ermöglicht. Dazu gehören typischerweise: Bett, Schrank, Sofa, Tisch, Stühle, Küche mit Geräten. Es gibt keine gesetzliche Definition, was genau „möbliert“ bedeutet, die Gerichte beurteilen es am Gesamteindruck der Ausstattung.
Der Unterschied zu „teilmöbliert“: Eine teilmöblierte Wohnung hat nur einzelne Einrichtungsgegenstände, die kein vollständiges Wohnen ermöglichen, zum Beispiel nur eine Einbauküche. Eine „möblierte Wohnung“ im rechtlichen Sinne enthält so viel Inventar, dass ein Mieter ohne eigene Möbel einziehen kann.
Vorteile und Nachteile möblierter Vermietung
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Höhere Miete durch Möblierungszuschlag | Höherer Anfangsinvestition für Möbel und Ausstattung |
| Flexiblere Mietdauer (Kurzzeitvermietung möglich) | Höherer Verwaltungsaufwand bei Mieterwechsel |
| Mietpreisbremse greift nur eingeschränkt | Inventar unterliegt Abnutzung und muss ersetzt werden |
| Wachsende Zielgruppe (Expats, Studenten, Business) | Längere Leerstandszeiten bei ungünstiger Lage |
| Möbel steuerlich absetzbar (AfA) | Komplexerer Mietvertrag mit Inventarliste nötig |
Wie berechnet man die Miete für eine möblierte Wohnung?
Die Gesamtmiete einer möblierten Wohnung setzt sich aus der ortsüblichen Kaltmiete plus einem Möblierungszuschlag plus den Betriebskostenvorauszahlungen zusammen.
Den Möblierungszuschlag berechnen
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe des Möblierungszuschlags. In der Praxis haben sich zwei Berechnungsmethoden etabliert:
Methode 1: Zeitwertmethode. Der aktuelle Zeitwert aller überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände wird ermittelt. Davon werden 1 bis 2 Prozent pro Monat als Zuschlag angesetzt. Bei einem Zeitwert von 12.000 Euro wäre das 120 bis 240 Euro monatlicher Zuschlag.
Methode 2: Prozentsatz der Grundmiete. Als Faustregel werden 10 bis 25 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete als Möblierungszuschlag angesetzt, je nach Qualität und Vollständigkeit der Ausstattung.
Beispielrechnung: Ortsübliche Kaltmiete für eine 50-m²-Wohnung in Frankfurt: 800 Euro. Möblierungszuschlag (15 %): 120 Euro. Betriebskosten: 150 Euro. Gesamtmiete warm: 1.070 Euro.
Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Wenn eine Wohnung möbliert vermietet wird, darf die Grundmiete (ohne Möblierungszuschlag) die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Der Möblierungszuschlag ist allerdings zusätzlich zulässig, er zählt nicht zur Grundmiete im Sinne der Mietpreisbremse.
Das bedeutet in der Praxis: Möblierte Vermietung ermöglicht eine deutlich höhere Gesamtmiete als unmöblierte Vermietung unter der Mietpreisbremse, weil der Zuschlag nicht deckelt wird.
Steuerliche Behandlung möblierter Vermietung
Einnahmen aus der möblierten Vermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Als Werbungskosten absetzbar sind: Schuldzinsen auf das Hypothekendarlehen, Hausgeld und nicht umlagefähige Betriebskosten, Gebäudeabschreibung (AfA: 2 bis 3 % des Gebäudewerts pro Jahr), Abschreibung auf Möbel und Einrichtung (AfA: 10 bis 15 Jahre je nach Gegenstand) sowie Kosten für Reparaturen und Ersatzbeschaffungen.
Besonderheit bei Kurzzeitvermietung über Plattformen (Airbnb, Booking): Ab einem gewissen Umfang kann das Finanzamt die Vermietungstätigkeit als gewerblich einstufen. Das hätte Gewerbesteuer zur Folge. Ein Steuerberater sollte das prüfen, wenn die Vermietung regelmäßig und intensiv betrieben wird.
Umsatzsteuer ist bei privater Wohnungsvermietung in der Regel nicht relevant, sie ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerbefreit. Wer gewerblich vermietet, muss das individuell prüfen.
Mietvertrag für möblierte Wohnungen
Ein Standardmietvertrag reicht für möblierte Wohnungen nicht aus. Diese zusätzlichen Klauseln sind notwendig:
Inventarliste als Vertragsanlage: Eine vollständige Liste aller überlassenen Gegenstände mit Beschreibung des Zustands bei Übergabe. Ohne Inventarliste ist es im Streitfall schwer nachzuweisen, welche Möbel überlassen wurden und in welchem Zustand sie waren.
Zustandsbeschreibung: Jeder Gegenstand wird mit seinem aktuellen Zustand dokumentiert (neuwertig, gut, gebraucht, Kratzer an Stelle XY). Das Foto-Protokoll bei Einzug ist Pflicht.
Haftungsregelung für Möbelschäden: Klar regeln, wer für normale Gebrauchsspuren haftet und wer für Schäden über den normalen Gebrauch hinaus aufkommen muss.
Regelung zur Möbelersetzung: Wer defekte oder abgenutzte Möbel ersetzt und auf wessen Kosten. Bei längeren Mietverhältnissen ist das eine häufige Streitquelle.
Kaution: Bei möblierter Vermietung empfiehlt sich eine höhere Kaution (maximal 3 Nettokaltmieten gesetzlich, freiwillig höher möglich), um Möbelschäden abzusichern.
Muster: Inventarliste
INVENTARLISTE zur Mietwohnung [Adresse] Stand: [Datum] WOHNZIMMER Sofa (3-Sitzer, grau) Zustand: gut Foto: Anlage 1 Couchtisch (Holz, oval) Zustand: gut Foto: Anlage 2 TV-Möbel Zustand: gut Foto: Anlage 3 SCHLAFZIMMER Bett 140 × 200 cm + Lattenrost Zustand: neuwertig Kleiderschrank (4-türig) Zustand: gut Nachttische (2 Stück) Zustand: gut KÜCHE Kühlschrank Zustand: gut Herd mit Backofen Zustand: gut Geschirrspüler Zustand: gut Geschirr-Set (6 Personen) Zustand: vollständig Töpfe-Set (4-teilig) Zustand: gut SONSTIGES Waschmaschine Zustand: gut [weitere Gegenstände] Übergegeben am: ____________ Unterschrift Vermieter: ____________ Unterschrift Mieter: ____________
Befristung bei möblierten Wohnungen
Möblierte Wohnungen können einfacher befristet vermietet werden als unmöblierte, wenn die Wohnung nur vorübergehend vermietet wird, zum Beispiel weil der Vermieter selbst wieder einziehen will oder wegen Verkaufs. Die Anforderungen an eine wirksame Befristung nach § 575 BGB gelten aber auch für möblierte Wohnungen: Der Befristungsgrund muss bei Vertragsschluss angegeben sein und muss einem der gesetzlich anerkannten Gründe entsprechen.
FAQ: Möbliert vermieten
Muss ich als Vermieter Bettwäsche und Handtücher stellen?
Nein, es sei denn, der Mietvertrag sieht das ausdrücklich vor. Was zur Ausstattung gehört, hängt von der vereinbarten Leistung ab. Bei reiner Wohnungsvermietung (auch möbliert) sind Bettwäsche und Handtücher keine Pflichtleistung. Bei Serviced Apartments mit Zimmerverpflegung sieht das anders aus.
Kann der Mieter eigene Möbel mitbringen?
Grundsätzlich ja. Der Mieter hat das Recht, in seinen Wohnbereich eigene Gegenstände einzubringen. Soll das eingeschränkt werden, zum Beispiel weil die Wohnung voll möbliert ist und kein Platz für weitere Möbel vorhanden ist, muss das im Mietvertrag geregelt sein.
Was passiert mit abgenutzten Möbeln bei langer Mietdauer?
Normale Abnutzung muss der Vermieter tragen. Schäden über die normale Abnutzung hinaus kann er vom Mieter erstattet verlangen, sofern sie dokumentiert sind. Eine klare Inventarliste mit Zustandsbeschreibung bei Einzug ist dafür unverzichtbar.
Quellen: § 556d BGB (Mietpreisbremse); § 575 BGB (Zeitmietvertrag); § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung); allgemeine Miet- und Steuerrechtsliteratur.
Foto: Max Rahubovskiy, Pexels (kostenlos nutzbar)
