Ob Maklerkosten steuerlich absetzbar sind, hängt von einem einzigen Faktor ab: dem Verwendungszweck der Immobilie. Wer vermietet, setzt die Maklerprovision sofort als Werbungskosten ab. Wer kauft und vermieten will, aktiviert sie als Anschaffungsnebenkosten. Wer selbst einzieht, geht leer aus.
Inhalt
Überblick: Wann sind Maklerkosten absetzbar?
| Situation | Steuerliche Behandlung | Einkünfteart |
|---|---|---|
| Maklerkosten bei Vermietung (Mietersuche) | Sofortabzug als Werbungskosten | § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) |
| Maklerkosten beim Kauf zur Vermietung | Anschaffungsnebenkosten, AfA über Nutzungsdauer | § 21 EStG |
| Maklerkosten beim Kauf zur Selbstnutzung | Nicht absetzbar | Kein steuerpflichtiger Einkunftsbereich |
| Maklerkosten beim Verkauf (innerhalb 10 Jahre) | Mindern den steuerpflichtigen Gewinn | § 23 EStG (Spekulationssteuer) |
| Maklerkosten bei beruflichem Umzug | Absetzbar als Werbungskosten oder Umzugskosten | § 9 EStG |
Maklerkosten bei Vermietung: Sofortabzug als Werbungskosten
Wer als Vermieter einen Makler mit der Mietersuche beauftragt, kann die Kosten im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) absetzen. Das gilt für die Maklerprovision, eventuelle Inseratskosten und Exposé-Erstellungskosten.
Voraussetzung: Das Mietobjekt muss tatsächlich vermietet sein oder konkret zur Vermietung bereitstehen. Wer ein Objekt leer stehen lässt und keinen Vermietungswillen nachweisen kann, riskiert, dass das Finanzamt den Abzug versagt.
In die Steuererklärung gehören diese Kosten in die Anlage V (Vermietung und Verpachtung), Zeile „Werbungskosten, sonstige Werbungskosten“.
Maklerkosten beim Immobilienkauf: Anschaffungsnebenkosten
Kauft ein Vermieter eine Immobilie und trägt dabei Maklerkosten, sind diese keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten der Immobilie und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA). Bei Wohngebäuden gilt ein AfA-Satz von 2 bis 3 Prozent pro Jahr (je nach Baujahr).
Beispielrechnung
Kaufpreis: 300.000 Euro. Maklerprovision Käufer (3,57 %): 10.710 Euro. Gesamte Anschaffungskosten inkl. aller Nebenkosten: z.B. 335.000 Euro. Davon entfallen auf das Gebäude (80 %): 268.000 Euro. AfA bei 2 % p.a.: 5.360 Euro Abschreibung pro Jahr. Die Maklerprovision ist damit anteilig in der jährlichen AfA enthalten, sie wirkt sich steuerlich über die gesamte Nutzungsdauer aus, nicht sofort.
Maklerkosten bei Selbstnutzung: Nicht absetzbar
Wer eine Immobilie kauft und selbst bewohnt, kann die Maklerkosten weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben absetzen. Es gibt keinen steuerpflichtigen Einkunftsbereich, dem diese Kosten zugeordnet werden könnten. Das ist auch der Grund, warum Kaufnebenkosten insgesamt bei Selbstnutzung steuerlich wirkungslos sind.
Maklerkosten beim Verkauf: Minderung des Spekulationsgewinns
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft und dabei Spekulationssteuer nach § 23 EStG zahlen muss, kann die Maklerkosten des Verkaufs als Veräußerungskosten geltend machen. Sie mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn direkt. Das gilt sowohl für die Provision des Verkäufermaklers als auch für anteilige Kosten des Käufermaklers, wenn sie vertraglich vom Verkäufer getragen werden. Mehr dazu im Artikel zur Fix und Flip Spekulationssteuer.
Maklerkosten bei berufsbedingtem Umzug
Wer aus beruflichen Gründen umzieht, also wegen eines neuen Arbeitsplatzes, einer Versetzung oder der Aufnahme einer Beschäftigung an einem anderen Ort, kann Maklerkosten für die neue Mietwohnung als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit (§ 9 EStG) geltend machen.
Voraussetzungen: Der Umzug muss beruflich veranlasst sein. Das Finanzamt prüft, ob der neue Arbeitsort eine wesentlich kürzere Fahrtzeit rechtfertigt. Rein private Umzugsgründe (größere Wohnung, schönere Lage) reichen nicht aus.
Die Kosten werden in der Anlage N (Werbungskosten Arbeitnehmer) eingetragen.
Nachweise für das Finanzamt
Das Finanzamt erwartet folgende Belege: die Maklerrechnung mit ausgewiesenen Leistungen und Betrag, den Überweisungsbeleg oder Kontoauszug, bei Vermietung den Mietvertrag als Nachweis der tatsächlichen Vermietung, bei beruflichem Umzug den Arbeitsvertrag oder Versetzungsschreiben.
FAQ: Maklerkosten steuerlich absetzen
Kann ich Maklerkosten für eine Mietwohnungssuche privat absetzen?
Nein. Wer privat eine Mietwohnung sucht und dafür einen Makler beauftragt, kann diese Kosten nicht absetzen. Da seit 2015 das Bestellerprinzip gilt, zahlt bei Vermietungen fast immer der Vermieter die Provision. Für Mieter entsteht der Fall kaum noch.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Abzug?
Bei Werbungskosten (Vermietung, Umzug): im Jahr der Zahlung. Bei Anschaffungsnebenkosten (Kauf zur Vermietung): über die gesamte Nutzungsdauer im Rahmen der AfA. Bei Veräußerungskosten (Verkauf): im Jahr des Verkaufs.
Darf ich Maklerkosten auch absetzen, wenn ich die Wohnung gelegentlich selbst nutze?
Bei gemischter Nutzung, teils vermietet, teils selbst genutzt, müssen die Maklerkosten aufgeteilt werden. Nur der auf die Vermietung entfallende Anteil ist absetzbar. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach der zeitlichen Nutzung.
Quellen: § 9 EStG (Werbungskosten); § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung); § 23 EStG (Spekulationssteuer); allgemeine Steuer-Fachliteratur.
Foto: Kindel Media, Pexels (kostenlos nutzbar)
