Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an einer Wohnung oder an anderen Räumen in einem Gebäude mit mehreren Eigentümern. Darüber entscheidest du allein. Alles andere, etwa Dach, Fassade und Treppenhaus, ist Gemeinschaftseigentum. Was genau wozu gehört, regeln das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung.
Inhalt
Was ist Sondereigentum?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt 2 Dinge. Zum einen das Sondereigentum an der Wohnung selbst. Zum anderen einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beides ist untrennbar verbunden (§ 6 WEG). Du kannst also nicht die Wohnung verkaufen und den Anteil am Grundstück behalten.
Das WEG unterscheidet 2 Formen (§ 1 WEG):
- Wohnungseigentum: Sondereigentum an einer Wohnung
- Teileigentum: Sondereigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, etwa Laden, Büro, Garage oder Stellplatz
Wie entsteht Sondereigentum?
Sondereigentum entsteht durch Teilung des Grundstücks. Der Eigentümer gibt dazu eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt ab (§ 8 WEG). Alternativ einigen sich mehrere Miteigentümer per Vertrag (§ 3 WEG). Für jede Einheit legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Voraussetzung ist die Abgeschlossenheit der Räume. Das bestätigt die Baubehörde mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mehr dazu im Ratgeber Was ist eine Teilungserklärung.
Wo steht das Sondereigentum im Grundbuch?
Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs. Dort steht zuerst der Miteigentumsanteil, etwa 85/1.000. Dann folgt „verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 laut Aufteilungsplan“. Der Aufteilungsplan zeigt farbig, welche Räume dazugehören. Gleiche Nummern kennzeichnen Räume derselben Einheit, also auch den Keller.
Was gehört zum Sondereigentum?
Nach § 5 WEG gehören die Räume selbst dazu. Hinzu kommen Bestandteile, die du verändern oder entfernen kannst, ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen. Was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist, bleibt immer Gemeinschaftseigentum.
| Bauteil | Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
|---|---|---|
| Nichttragende Innenwände | Ja | |
| Bodenbeläge, Tapeten, Innenputz | Ja | |
| Innentüren, Einbauküche, Sanitärobjekte | Ja | |
| Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung | Ja | |
| Tragende Wände, Decken, Dach, Fundament | Ja | |
| Fenster und Außenfassade | Ja | |
| Wohnungseingangstür | Ja (BGH, V ZR 212/12) | |
| Balkonplatte, Brüstung, Abdichtung | Ja | |
| Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage | Ja |
Die Teilungserklärung kann Einzelheiten anders regeln. Sie darf aber zwingendes Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum machen.
Können Stellplätze und Gartenflächen Sondereigentum sein?
Ja, seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020. Stellplätze gelten als Räume, auch im Freien (§ 3 Abs. 1 WEG). Auch Flächen außerhalb des Gebäudes, etwa Terrassen oder Gärten, können zum Sondereigentum gehören. Die Wohnung muss dabei wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht?
| Begriff | Wem gehört es? | Wer zahlt Instandhaltung? |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Dem einzelnen Eigentümer | Der Eigentümer selbst |
| Gemeinschaftseigentum | Allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen | Die Gemeinschaft über das Hausgeld |
| Sondernutzungsrecht | Allen, aber ein Eigentümer darf es allein nutzen | Nach Teilungserklärung, oft der Nutzer |
Ein typisches Sondernutzungsrecht ist der Gartenanteil vor einer Erdgeschosswohnung. Der Garten gehört allen, nur einer darf ihn nutzen. Was über das Hausgeld bezahlt wird, zeigt der Ratgeber Was ist im Hausgeld enthalten.
Welche Rechte und Pflichten hast du beim Sondereigentum?
Mit deinem Sondereigentum darfst du nach Belieben verfahren (§ 13 WEG). Du kannst es bewohnen, vermieten, verkaufen oder renovieren. Grenzen setzen Gesetz, Teilungserklärung und die Rechte der anderen Eigentümer. Du darfst sie nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 WEG).
- Neuer Bodenbelag: erlaubt, aber Trittschallschutz beachten
- Nichttragende Wand entfernen: meist erlaubt
- Fenster tauschen: nur mit Beschluss der Gemeinschaft
- Wohnung als Ferienwohnung vermieten: nur, wenn Teilungserklärung und Gemeinde es zulassen
Für Investoren zählt die Abgrenzung beim Kauf. Mängel am Sondereigentum zahlst du allein. Mängel am Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer, oft über Sonderumlagen. Prüfe vor dem Kauf deshalb Teilungserklärung, Beschlusssammlung und Protokolle der letzten Jahre.
Quellen: §§ 1, 3, 5, 6, 8, 13, 14 WEG in der Fassung des WEMoG vom 1. Dezember 2020; BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12.
FAQ: Sondereigentum
Ist der Balkon Sondereigentum?
Der Raum des Balkons kann Sondereigentum sein. Balkonplatte, Brüstung und Abdichtung bleiben aber Gemeinschaftseigentum. Die Sanierung zahlt deshalb meist die Gemeinschaft.
Ist der Keller Sondereigentum?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Oft ist der Kellerraum Teil des Sondereigentums. Manchmal besteht nur ein Sondernutzungsrecht.
Kann Sondereigentum ohne Wohnung verkauft werden?
Teileigentum wie ein Stellplatz kann eine eigene Einheit mit eigenem Grundbuchblatt sein. Dann ist ein separater Verkauf möglich.
Foto: Pexels (kostenlos nutzbar)
