Eine Wohnung als WG zu vermieten ist erlaubt. Oft bringt es mehr Miete als die Vermietung an eine Familie oder ein Paar. Entscheidend ist das passende Vertragsmodell: Einzelmietverträge, ein gemeinsamer Vertrag für alle oder ein Hauptmieter mit Untermietern. Bevor du eine Wohnung in eine WG umwandelst, prüfe Grundriss, Zimmergrößen, Teilungserklärung und Brandschutz.
Inhalt
Darf man eine Wohnung als WG vermieten?
Ja. Eine WG ist rechtlich normale Wohnnutzung. Eine Baugenehmigung oder Nutzungsänderung brauchst du dafür nicht, solange die Räume zum Wohnen bleiben. Auch eine Zweckentfremdung liegt nicht vor. Bei einer Eigentumswohnung prüfst du die Teilungserklärung. Sie kann die Nutzung beschränken, verbietet eine WG aber nur selten.
Kann man jede Wohnung zur WG machen?
Nicht jede Wohnung eignet sich. Achte auf diese Punkte:
- Jedes Zimmer hat eine eigene Tür zum Flur, keine Durchgangszimmer.
- Die Zimmer sind ähnlich groß, mindestens rund 10 m².
- Jedes Zimmer hat ein Fenster und ist ein Aufenthaltsraum nach Bauordnung.
- Bad und Küche reichen für alle Bewohner, ab 4 Personen ideal mit zweitem WC.
- Es gibt Platz für einen Gemeinschaftsraum oder eine Wohnküche.
Einige Länder schreiben in Wohnraumgesetzen eine Mindestfläche pro Bewohner vor, meist 9 bis 10 m². Frag beim Bauamt nach, bevor du Zimmer verkleinerst.
Wie wandelt man eine Wohnung in eine WG um?
- Grundriss prüfen und Zimmer festlegen, die einzeln vermietbar sind.
- Bei Bedarf eine nichttragende Wand einziehen, etwa um ein großes Wohnzimmer zu teilen. Fenster und Raumhöhe müssen danach weiter passen.
- Zimmertüren mit eigenen Schlössern ausstatten.
- Rauchmelder in jedem Schlafraum und im Flur anbringen.
- Küche und Bad auf die Zahl der Bewohner auslegen.
- Gemeinschaftsräume möblieren, auf Wunsch auch die Zimmer.
- Internet und Strom zentral organisieren.
- Vertragsmodell wählen und Mietverträge aufsetzen.
Was kostet die Umwandlung?
| Maßnahme | Typische Kosten |
|---|---|
| Trockenbauwand mit Tür | 1.500 bis 3.500 € |
| Schlösser für Zimmertüren | 100 bis 250 € pro Tür |
| Rauchmelder | 20 bis 50 € pro Stück |
| Möblierung pro Zimmer | 1.500 bis 3.000 € |
| Gemeinschaftsküche ausstatten | 2.000 bis 6.000 € |
Die Werte sind Richtwerte und hängen von Region und Ausstattung ab.
Welche Vertragsmodelle gibt es für eine WG?
| Modell | So funktioniert es | Vorteil für Vermieter | Nachteil für Vermieter |
|---|---|---|---|
| Einzelmietverträge | Jeder Bewohner mietet ein Zimmer plus Mitnutzung der Gemeinschaftsräume | Höchste Mieteinnahmen, Auswahl jedes Mieters | Mehr Verwaltung, einzelne Kündigungen, Leerstand je Zimmer |
| Gesamtmietvertrag | Alle Bewohner unterschreiben einen Vertrag und haften gemeinsam | Alle haften für die volle Miete | Mieterwechsel nur mit Zustimmung, Kündigung nur durch alle |
| Hauptmieter mit Untermietern | Einer mietet die Wohnung und vermietet Zimmer weiter | Ein Ansprechpartner, wenig Aufwand | Kaum Einfluss auf Mitbewohner |
Welches Modell ist das beste?
Für Investoren sind Einzelmietverträge meist am attraktivsten. Du bestimmst jeden Mieter und kannst die Miete pro Zimmer festlegen. Fällt ein Mieter aus, zahlen die anderen weiter. Dafür verwaltest du mehr Verträge und hast häufigere Wechsel. Bei einem Gesamtmietvertrag haften alle Mieter als Gesamtschuldner für die volle Miete. Ziehen Bewohner aus, verlangen sie oft einen Mieterwechsel. Wusste der Vermieter von Anfang an, dass er an eine WG vermietet, muss er einem Wechsel in der Regel zustimmen.
Was gilt bei Untervermietung?
Der Hauptmieter braucht deine Erlaubnis (§ 540 BGB). Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, hat er einen Anspruch darauf (§ 553 BGB). Ein Beispiel ist der Wunsch, Kosten zu teilen. Die Kündigungsfristen für Untermieter erklärt der Ratgeber Kündigungsfrist beim Untermietvertrag.
Wie viel Miete bringt eine WG?
Ein WG-Zimmer kostete zum Wintersemester 2026/27 im Schnitt rund 510 € warm. In München lag der Median bei 850 €, in Berlin und Hamburg bei je 650 €. Pro Quadratmeter liegt die WG-Miete damit oft spürbar über der Miete für die ganze Wohnung.
| Beispiel 90 m², 4 Zimmer | Als Familienwohnung | Als WG mit 3 Zimmern |
|---|---|---|
| Miete | 1.170 € kalt | 3 × 520 € warm, möbliert |
| Nebenkosten | Vorauszahlung 240 € | Enthalten |
| Einnahmen pro Monat | 1.410 € warm | 1.560 € warm |
| Mehraufwand | gering | Möbel, Strom, Internet, Mieterwechsel |
Rechne ehrlich: Strom, Internet, Möbel und häufigere Wechsel fressen einen Teil des Mehrertrags. Lohnend wird eine WG vor allem in Uni-Städten mit hoher Nachfrage.
Gilt die Mietpreisbremse auch für WG-Zimmer?
Ja. Bei Einzelmietverträgen gilt sie für jedes Zimmer. Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete für die anteilige Fläche. Ein Zuschlag für Möbel ist erlaubt, muss aber angemessen sein. Ein geplanter Regierungsentwurf will den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen lassen. Er war im Oktober 2026 noch nicht verabschiedet. Mehr zur möblierten Vermietung im Ratgeber Wohnung möbliert vermieten.
Wie rechnest du die Nebenkosten ab?
Bei Einzelverträgen vereinbaren viele Vermieter eine Warmmiete mit Pauschale für Nebenkosten, Strom und Internet. Das spart Abrechnungsaufwand. Für die Heizkosten verlangt die Heizkostenverordnung zwar eine Abrechnung nach Verbrauch. Ist eine Erfassung pro Zimmer nicht möglich oder unwirtschaftlich, ist eine Pauschale aber vertretbar. Die Bestandteile erklärt der Ratgeber Was ist die Warmmiete.
Was müssen Mieter beachten, die ihre Wohnung zur WG machen wollen?
Als Mieter brauchst du die Erlaubnis des Vermieters, bevor du Zimmer untervermietest. Bauliche Änderungen wie neue Wände sind ohne Zustimmung tabu. Frag schriftlich an und nenne Namen und Beruf der Mitbewohner. Der Vermieter darf einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist.
Quellen: §§ 540, 553, 556d BGB; Heizkostenverordnung; WG-Gesucht.de und Moses Mendelssohn Institut, Studentische Wohnkosten Wintersemester 2026/27; Regierungsentwurf Mietrecht II, BT-Drs. 21/6807; eigene Beispielrechnung.
FAQ: Wohnung als WG vermieten
Braucht man eine Genehmigung für eine WG?
Nein, solange die Wohnung zum Wohnen genutzt wird. Baust du Wände ein oder um, kann eine Genehmigung nötig sein. Bei Eigentumswohnungen gilt die Teilungserklärung.
Wie hoch darf die Kaution pro WG-Zimmer sein?
Höchstens 3 Monatsmieten pro Vertrag (§ 551 BGB). Als Pauschale ausgewiesene Nebenkosten zählen nicht mit.
Wer haftet, wenn ein Mitbewohner nicht zahlt?
Bei Einzelverträgen nur der säumige Mieter. Beim Gesamtmietvertrag haften alle für die volle Miete.
Foto: Pexels (kostenlos nutzbar)
