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Mieteinnahmen versteuern: Steuerbelastung berechnen
Werbungskosten
Abschreibung (AfA)
Mieteinnahmen werden in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Maßgeblich ist nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss: Mieteinnahmen minus alle abziehbaren Werbungskosten. Wer seine Kosten kennt, zahlt deutlich weniger Steuern.
Inhalt
So werden Mieteinnahmen besteuert
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie werden nach dem Überschussprinzip berechnet: Einnahmen minus Werbungskosten ergibt den steuerpflichtigen Überschuss. Dieser Überschuss wird dem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert.
Es gibt keinen pauschalen Steuersatz für Mieteinnahmen. Wer insgesamt 45.000 Euro Einkommen hat, zahlt auf jeden weiteren Euro Mieteinnahmen seinen Grenzsteuersatz, der bei diesem Einkommen rund 35 bis 40 Prozent beträgt.
Welche Einnahmen zählen?
Zur Kaltmiete zählen auch Zuschläge für Möblierung, Garage oder Stellplatz, wenn sie im Mietvertrag als Mietbestandteil vereinbart sind. Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters sind keine Einnahmen, soweit sie tatsächlich für Betriebskosten verwendet werden.
Abziehbare Werbungskosten
- Schuldzinsen auf Finanzierungsdarlehen (vollständig, solange Vermietungsabsicht besteht)
- Abschreibung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude
- Hausverwaltungskosten, Maklerprovisionen für Neuvermietung
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten (Erhaltungsaufwand)
- Grundsteuer (als Eigentümer selbst gezahlt, soweit nicht umgelegt)
- Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für das Objekt
- Fahrtkosten zur Immobilie (30 Cent je km)
- Steuerberatungskosten anteilig für Anlage V
AfA: Abschreibung für Abnutzung
Die lineare AfA beträgt für Wohngebäude mit Baujahr bis 2022 genau 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Für Gebäude ab 2023 gilt ein erhöhter Satz von 3 Prozent. Nicht der Kaufpreis insgesamt, sondern nur der Gebäudewert (ohne Grundstücksanteil) ist abschreibbar.
Mit einem Restnutzungsgutachten lässt sich die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes feststellen. Liegt sie unter 50 Jahren, ergibt sich automatisch ein höherer AfA-Satz als 2 Prozent. Das kann die Steuerlast in den ersten Jahren erheblich senken. Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen kostet je nach Objekt 500 bis 2.000 Euro und rentiert sich bei großen Objekten schnell.
Beispielrechnung: Steuer auf Mieteinnahmen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahres-Kaltmiete (1.200 €/Monat) | 14.400 € |
| Schuldzinsen | 4.200 € |
| AfA (2 % von 210.000 € Gebäudewert) | 4.200 € |
| Hausverwaltung | 700 € |
| Versicherungen, Grundsteuer | 800 € |
| Reparaturen | 500 € |
| Werbungskosten gesamt | 10.400 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | 4.000 € |
| Grenzsteuersatz (Annahme) | 35 % |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 1.400 € |
Steuer legal optimieren
Alle abziehbaren Werbungskosten konsequent belegen und buchen. Erhaltungsaufwand (Reparaturen) sofort abziehen. Finanzierungszinsen vollständig geltend machen. AfA-Satz prüfen: Gebäude ab 2023 profitieren vom Satz von 3 Prozent. Bei Altbauten lohnt sich ein Restnutzungsgutachten zur Feststellung eines höheren AfA-Satzes.
FAQ: Mieteinnahmen versteuern
Wo trägt man Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein?
In der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Die Anlage V wird für jedes vermietete Objekt separat ausgefüllt.
Sind Mieteinnahmen umsatzsteuerpflichtig?
Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12a UStG steuerbefreit. Vermieter von Wohnungen stellen keine Umsatzsteuer in Rechnung und können keine Vorsteuer abziehen.
Was gilt bei Leerstand?
Laufende Kosten (Zinsen, AfA, Versicherung) bleiben auch bei Leerstand abziehbar, solange die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann, zum Beispiel durch Inserate oder Maklerbeauftragung.
Quellen: § 21 EStG; § 7 EStG (AfA); § 4 Nr. 12a UStG; Jahressteuergesetz 2022.
Foto: Nataliya Vaitkevich, Pexels (kostenlos nutzbar)
