Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Fix und Flip Projekt beim Ankauf an und ist nicht verhandelbar. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro macht das zwischen 5.250 und 9.750 Euro, die du vor der ersten Schraube zahlst. Wer die Grunderwerbsteuer in der Kalkulation vergisst oder unterschätzt, rechnet sich von Anfang an arm.
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Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und wird vom zuständigen Finanzamt nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags festgesetzt. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein.
Die Steuer fällt immer beim Käufer an. Beim Fix und Flip zahlst du sie also beim Ankauf. Beim Weiterverkauf zahlt der Käufer. Du selbst zahlst die Grunderwerbsteuer im Projekt nur einmal, nämlich beim Erwerb.
Wann fällt Grunderwerbsteuer bei Fix und Flip an?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Das Finanzamt schickt danach den Grunderwerbsteuerbescheid, in der Regel innerhalb von 4 bis 8 Wochen. Die Steuer ist innerhalb von einem Monat nach Bescheiderlass zu zahlen.
Für Fix und Flip ist die Grunderwerbsteuer damit eine der ersten und unvermeidbaren Kostenpositionen. Sie ist im Fix und Flip Rechner immer als Kaufnebenkostenpunkt aufzuführen, bevor die Renovierungsplanung beginnt.
Ein häufiger Denkfehler: Wer ein Objekt kauft und schnell weiterverkauft, hofft manchmal, die Steuer durch eine schnelle Umschreibung zu vermeiden. Das funktioniert nicht. Die Steuer entsteht mit Vertragsabschluss, nicht mit Eigentumsübergang.
Bemessungsgrundlage: Worauf wird die Steuer berechnet?
Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis, also die im notariellen Vertrag vereinbarte Gegenleistung. Dazu können weitere Leistungen zählen, die der Käufer übernimmt:
- Mitübernommene Grundschulden des Verkäufers
- Übernahme von Herstellungskosten (Bauträgermodelle)
- Sonstige Gegenleistungen, die wirtschaftlich zum Kaufpreis gehören
Bewegliches Inventar wie Küchen, Möbel oder Einbauten kann vertraglich separat ausgewiesen werden und mindert so die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Voraussetzung: Die Bewertung ist marktgerecht und nachvollziehbar. Übertrieben hohe Inventarwerte erkennt das Finanzamt nicht an.
Berechnung der Grunderwerbsteuer
Die Formel ist einfach: Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des Bundeslands. Das Ergebnis ist die fällige Grunderwerbsteuer.
Beispielrechnung für ein Fix und Flip Objekt mit 140.000 Euro Kaufpreis:
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Bayern oder Sachsen | 3,5 % | 4.900 € |
| Baden-Württemberg oder Bremen | 5,0 % | 7.000 € |
| Berlin oder Hessen | 6,0 % | 8.400 € |
| NRW, Brandenburg, Saarland, SH, Thüringen | 6,5 % | 9.100 € |
Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 Prozent) und NRW (6,5 Prozent) macht bei diesem Beispiel 4.200 Euro aus. Das ist bares Geld, das direkt vom potenziellen Gewinn abgeht. Wer in verschiedenen Bundesländern kauft, sollte die Steuersätze fest im Kopf haben.
Aktuelle Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Stand: 2026. Die Sätze können sich durch Landesgesetzgebung ändern. Vor jedem Kauf den aktuellen Satz beim zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater bestätigen lassen.
Grunderwerbsteuer in der Fix und Flip Kalkulation
Die Grunderwerbsteuer ist eine Anschaffungsnebenkostenpositionen und erhöht damit die steuerlichen Anschaffungskosten. Das ist steuerlich relevant: Wer später den Gewinn aus dem Weiterverkauf versteuern muss, zieht die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös ab. Sie senkt damit den steuerpflichtigen Gewinn, egal ob als Privatperson über die Spekulationssteuer oder als GmbH über den Jahresüberschuss.
In der Kalkulation gehört die Grunderwerbsteuer neben Notar, Grundbuch und Maklerprovision zu den Kaufnebenkosten, die zusammen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer diese Nebenkosten nicht vollständig einplant, hat schon vor Beginn der Renovierung ein Loch in der Kalkulation.
Grunderwerbsteuer bei der Fix und Flip GmbH
Auch eine Fix und Flip GmbH zahlt beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer. Es gibt keinen Steuersatzvorteil gegenüber der Privatperson: Der Satz richtet sich allein nach dem Bundesland, nicht nach der Rechtsform des Käufers.
Ein möglicher Steuervorteil der GmbH: Sie kann die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten in der Buchführung aktivieren und beim Verkauf gewinnmindernd geltend machen. Das senkt den steuerlichen Gewinn und damit die Körperschaftsteuerbelastung.
Konzernstrukturen mit Immobilienübertragungen zwischen verbundenen Gesellschaften können unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit sein (Share Deal, §§ 5 und 6 GrEStG). Das ist für einfache Fix und Flip Strukturen in der Regel nicht relevant, kann aber bei größeren Portfolios eine Rolle spielen.
Drei-Objekte-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel
Die Grunderwerbsteuer ist unabhängig davon, ob dein Fix und Flip Geschäft als privat oder gewerblich eingestuft wird. Sie fällt in beiden Fällen an.
Was sich unterscheidet, ist die steuerliche Behandlung des Gewinns. Wer die Drei-Objekte-Grenze überschreitet und als gewerblicher Grundstückshändler gilt, zahlt zusätzlich Gewerbesteuer. Die Grunderwerbsteuer bleibt davon unberührt, erhöht aber weiterhin die Anschaffungskosten und damit die Gesamtbelastung pro Projekt.
FAQ: Fix und Flip Grunderwerbsteuer
Kann ich die Grunderwerbsteuer bei Fix und Flip umgehen?
Nein. Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertragsabschluss und ist gesetzlich zwingend. Einzige Ausnahme: Schenkungen oder Erbschaften an Verwandte in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei. Das ist aber kein Instrument für Fix und Flip.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Das Finanzamt sendet nach dem Notartermin einen Bescheid. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bescheiderhalt fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für den Grundbucheintrag benötigt wird.
Zählt die Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf als absetzbare Kosten?
Ja. Als Privatperson mindert sie den steuerpflichtigen Gewinn bei der Spekulationssteuer. Als GmbH reduziert sie den Jahresüberschuss. In beiden Fällen muss der Beleg vollständig vorhanden sein.
Lohnt es sich, bewusst in Bayern statt NRW zu kaufen, um Grunderwerbsteuer zu sparen?
Das Bundesland allein sollte nie das Hauptkriterium bei der Objektauswahl sein. ARV, Kaufpreis und Renovierungskosten entscheiden über die Rendite. Aber: Wer in mehreren Bundesländern kauft und bei vergleichbaren Objekten die Wahl hat, sollte den Steuersatz als Kalkulationsfaktor einbeziehen. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind das immerhin 6.000 Euro Differenz zwischen Bayern und NRW.
Quellen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); Finanzbehörden der Bundesländer; allgemeine Steuer-Fachliteratur.
Foto: Mikhail Nilov, Pexels (kostenlos nutzbar)
