Am 10. Juli 2026 hat der Deutsche Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in zweiter und dritter Lesung verabschiedet. Es ist das wichtigste Wärme-Gesetz der neuen Legislaturperiode und löst das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024 ab. GdW-Präsident Axel Gedaschko zog eine ernüchternde Bilanz: Das Gesetz bleibt deutlich hinter den Anforderungen an eine praxistaugliche, wirtschaftliche und sozial ausgewogene Wärmewende zurück.
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Was das GModG konkret ändert
Das GModG schafft die starre 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht für neue Heizungen ab. Wer eine Gasheizung einbaut, ist nicht mehr zur Erfüllung dieser Quote verpflichtet. Stattdessen setzt das Gesetz auf eine sogenannte Bio-Treppe: Schrittweise sollen wachsende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe wie Biogas oder Wasserstoff eingesetzt werden. Das Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ab Ende 2044 wurde gestrichen. Damit kommt das GModG zentralen Forderungen der Privatwirtschaft entgegen. Gleichzeitig fehlen aus Sicht der Wohnungswirtschaft entscheidende Regelungen.
Was das GModG nicht enthält: GdW-Kritikpunkte
GdW kritisiert drei wesentliche Lücken im verabschiedeten Gesetz. Erstens fehlt ein gebäudeübergreifender Flottenansatz: Wohnungsunternehmen mit großen Portfolios müssen Klimaschutzanforderungen weiterhin Gebäude für Gebäude erfüllen, statt Effizienzunterschiede zwischen Objekten ausgleichen zu dürfen. Das macht Sanierungsstrategien unnötig starr und teuer. Zweitens fehlt eine faire Verteilung der Energiekosten: Die Regelungen zur CO2-Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter sind aus GdW-Sicht nicht ausgewogen. Drittens wurden bürokratische Pflichten nicht abgebaut: Besonders für Stromdirektheizungen gelten hohe Anforderungen an die Gebäudehülle, die technisch und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen unnötig einschränken.
Was Investoren jetzt beachten müssen
Das GModG ist in Kraft getreten. Das bedeutet: Die 65-Prozent-Pflicht gilt nicht mehr. Wer sanierungsbedürftige Objekte ankauft und die Heizung tauscht, kann wieder freier zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen, sofern die Bio-Treppe eingehalten wird. Gleichzeitig warnt eine aktuelle Studie vor der teuren neuen Freiheit im Heizungskeller: Wer jetzt eine neue Gasheizung einbaut, riskiert einen fossilen Lock-in-Effekt. Steigende CO2-Preise und mögliche Verschärfungen der Regelungen in den kommenden Jahren könnten Gasheizungen nachträglich teuer machen. Energetische Gesamtkonzepte, die auf erneuerbare Heizsysteme setzen, bleiben langfristig die sicherere Wahl.
Quellen: GdW Bundesverband, Pressemitteilung GModG, 10. Juli 2026; forumnachhaltigeimmobilien.com, GModG-Analyse, 29. Juli 2026; BMWSB, GModG-Regierungsentwurf, 13. Mai 2026.
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