Die Mietrechtsreform ist seit dem 1. Juli 2026 in Kraft. Was zunächst wie eine abstrakte Gesetzesänderung wirkte, zeigt im zweiten Monat seiner Geltung konkrete Auswirkungen auf den Alltag von Vermietern, Mietern und der gesamten Immobilienwirtschaft. Ein Überblick über die wichtigsten Erfahrungen aus der Praxis.
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Indexmieten: Abrechnungen für das zweite Halbjahr betroffen
Der Indexmietendeckel von 3,5 Prozent jährlich trifft zunächst all jene Vermieter, die für das zweite Halbjahr 2026 eine Indexmietanpassung geplant hatten. Der Verbraucherpreisindex lag im ersten Halbjahr 2026 bei durchschnittlich rund 3,8 Prozent Inflation. Vermieter mit Indexmietverträgen dürfen die Miete dennoch nur um 3,5 Prozent erhöhen. Die Differenz bleibt beim Vermieter hängen. Haufe Immobilien berichtet, dass erste Vermieter die Rückwirkung noch nicht vollständig in ihre Abrechnungssysteme eingepflegt haben und empfiehlt, bestehende Mieterhöhungsschreiben aus der Zeit vor dem 1. Juli nochmals auf ihre Rechtssicherheit zu prüfen.
Möblierungszuschläge: Erste Abmahnungen registriert
Die Begrenzung von Möblierungszuschlägen auf zehn Prozent der Nettokaltmiete als Pauschale hat im Bereich kurzfristig vermieteter Wohnungen und Studentenapartments sofort zu Reaktionen geführt. Erste Abmahnungen durch Mietervereine sind aus mehreren Großstädten bekannt. Vermieter, die weiterhin höhere Zuschläge berechnen, müssen diese nun individuell begründen. Eine schlichte Pauschale reicht nicht mehr. Haus und Grund empfiehlt Vermietern, Möblierungsverträge auf ihre Konformität mit der neuen Regelung zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen.
CO2-Kostenteilung: Heizkostenabrechnungen werden komplexer
Die neue CO2-Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter bei Gasheizungen wirkt sich auf die Heizkostenabrechnungen für das zweite Halbjahr 2026 aus. Je nach Energieeffizienzklasse des Gebäudes tragen Vermieter zwischen fünf und 95 Prozent der CO2-Kosten. Hausverwaltungen berichten, dass viele Energieabrechnungssysteme die neue Aufteilungslogik noch nicht automatisch unterstützen. Für das Abrechnungsjahr 2026 ist manuelle Nacharbeit vielfach notwendig. Für Eigentümer unsanierter Gebäude der Energieklassen F und G ergibt sich ein finanzieller Druck, der die Sanierungsplanung beschleunigen dürfte.
Kündigungsrecht: Erste gerichtliche Entscheidungen ausstehend
Die umstrittenste Neuerung, die Einschränkung von Kündigungen wegen Mietrückständen unter bestimmten Voraussetzungen, hat noch keine breite gerichtliche Praxis erzeugt. Experten erwarten die ersten relevanten Urteile frühestens im Herbst 2026, wenn Verfahren, die kurz nach dem 1. Juli eingeleitet wurden, zu Entscheidungen kommen. Haus und Grund hat bereits angekündigt, wichtige Leitentscheidungen zu identifizieren und der Branche zur Verfügung zu stellen. Vermieter, die aktuell Kündigungen wegen Mietrückständen planen, sollten rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Was Investoren aus der ersten Praxisphase mitnehmen
Die ersten sechs Wochen zeigen: Die Reform ist handhabbar, aber sie schafft Verwaltungsaufwand und Rechtsunsicherheit in mehreren Bereichen gleichzeitig. Wer heute ein saniertes Objekt mit einem guten Energieausweis verkauft oder vermietet, profitiert doppelt: Der CO2-Kosten-Anteil des Vermieters ist minimal, und die Vermieterposition bei der Indexmietanpassung bleibt attraktiver als bei unsanierten Gebäuden. Die Mietrechtsreform bestätigt damit das Kernprinzip jeder Bestandsinvestition 2026: Energetische Qualität ist keine Kür mehr, sondern wirtschaftliche Notwendigkeit.
Quellen: Haufe Immobilien, Praxisbericht Mietrechtsreform, August 2026; Haus und Grund Deutschland, Rundschreiben Mietrechtsreform Juli 2026; BMJ, Mietrechtsreform Volltext, 29. April 2026.
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