Ein Grundschuldbrief ist eine Urkunde, die das Grundbuchamt über eine Grundschuld ausstellt. Wer den Brief besitzt, kann die Grundschuld ohne neuen Grundbucheintrag an eine andere Bank abtreten. Nach dem BGB ist die Briefgrundschuld der Regelfall. In der Praxis vereinbaren Banken heute aber oft die Buchgrundschuld ohne Brief.
Inhalt
Was ist ein Grundschuldbrief?
Eine Grundschuld sichert ein Darlehen mit der Immobilie ab. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs. Bei einer Briefgrundschuld erstellt das Grundbuchamt zusätzlich eine Urkunde: den Grundschuldbrief. Rechtsgrundlage sind §§ 1116 und 1192 BGB sowie §§ 56 bis 70 der Grundbuchordnung (GBO). Soll kein Brief entstehen, müssen die Beteiligten das ausdrücklich vereinbaren und eintragen lassen. Dann entsteht eine Buchgrundschuld.
Wozu dient der Grundschuldbrief bei der Baufinanzierung?
Der Brief macht die Grundschuld handelbar. Die Bank kann sie an eine andere Bank abtreten, ohne das Grundbuchamt einzuschalten. Das erleichtert Refinanzierung und Weiterverkauf von Kreditforderungen. Für dich als Eigentümer hat der Brief vor allem nach der Tilgung Bedeutung. Ohne ihn kannst du die Grundschuld nicht löschen oder an eine neue Bank geben.
Was steht im Grundschuldbrief?
- Bezeichnung als Grundschuldbrief
- Betrag der Grundschuld und Zinsen
- Grundstück mit Grundbuchbezirk und Blattnummer
- Eigentümer zum Zeitpunkt der Ausstellung
- Gläubiger, also meist die Bank
- Rang der Grundschuld im Grundbuch
- Datum, Unterschrift und Siegel des Grundbuchamts
Der Brief selbst ist die Urkunde. Eine Kopie hat keine rechtliche Wirkung.
Was ist der Unterschied zwischen Brief- und Buchgrundschuld?
| Merkmal | Briefgrundschuld | Buchgrundschuld |
|---|---|---|
| Urkunde | Grundschuldbrief vom Grundbuchamt | Nur Eintrag im Grundbuch |
| Gesetzlicher Regelfall | Ja (§ 1116 Abs. 1 BGB) | Nur bei Ausschluss des Briefs |
| Abtretung | Schriftliche Erklärung plus Übergabe des Briefs | Einigung plus Eintragung im Grundbuch |
| Gebühr Grundbuchamt | 1,3-Gebühr | 1,0-Gebühr |
| Verlustrisiko | Ja, Kraftloserklärung nötig | Keins |
| Löschung | Brief muss vorgelegt werden | Löschungsbewilligung reicht |
Welche Vorteile hat der Grundschuldbrief?
- Abtretung ohne Grundbucheintrag, also schnell und diskret
- Weniger Grundbuchkosten bei späteren Abtretungen
- Nach Tilgung kannst du die Grundschuld mit dem Brief für einen neuen Kredit nutzen
Welche Nachteile hat der Grundschuldbrief?
- Höhere Grundbuchgebühr bei der Eintragung
- Verlust des Briefs blockiert Löschung und Abtretung
- Kraftloserklärung dauert oft mehrere Monate
- Wer den Brief besitzt, hat eine starke Stellung. Das birgt Missbrauchsrisiken.
Wie läuft die Bestellung eines Grundschuldbriefs ab?
- Die Bank gibt dem Notar ihr Formular zur Grundschuldbestellung.
- Du unterschreibst beim Notar die Bestellungsurkunde mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.
- Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein.
- Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein und stellt den Brief aus.
- Der Brief geht direkt an die Bank. So steht es meist in der Urkunde (§ 1117 Abs. 2 BGB).
- Erst mit der Übergabe des Briefs erwirbt die Bank die Grundschuld. Danach zahlt sie das Darlehen aus.
Was kostet ein Grundschuldbrief?
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Briefgrundschuld kostet beim Grundbuchamt das 1,3-Fache der Gebühr, die Buchgrundschuld das 1,0-Fache. Unser Beispiel für eine Grundschuld über 200.000 Euro:
| Position | Buchgrundschuld | Briefgrundschuld |
|---|---|---|
| Notar: Beurkundung (1,0 plus 19 % USt) | ca. 518 € | ca. 518 € |
| Grundbuchamt: Eintragung | 435,00 € | 565,50 € |
| Summe | ca. 953 € | ca. 1.084 € |
Der Brief kostet also rund 130 Euro mehr. Dazu kommen beim Notar kleine Auslagen für Porto und Grundbuchabruf.
Wie wird ein Grundschuldbrief abgetreten?
Ein typischer Fall ist der Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung. Die alte Bank erklärt schriftlich die Abtretung an die neue Bank und übergibt den Brief (§ 1154 BGB). Ein neuer Grundbucheintrag ist nicht nötig. Die neue Bank verlangt aber meist eine öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung. So kann sie sich gegenüber dem Grundbuchamt ausweisen. Das spart dir eine neue Grundschuld mit Notar und Eintragung.
Was tun bei Verlust des Grundschuldbriefs?
Ein verlorener Brief muss für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). Das geschieht im Aufgebotsverfahren nach §§ 433 ff. und 466 ff. FamFG.
- Antrag beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
- Verlust glaubhaft machen, meist mit einer eidesstattlichen Versicherung.
- Das Gericht veröffentlicht ein Aufgebot im Bundesanzeiger. Die Frist beträgt mindestens 6 Wochen.
- Meldet sich niemand mit dem Brief, erlässt das Gericht einen Ausschließungsbeschluss.
- Mit dem Beschluss lässt du die Grundschuld löschen oder einen neuen Brief ausstellen.
Rechne insgesamt mit 3 bis 6 Monaten. Es fallen Gerichtsgebühren und Kosten für die Bekanntmachung an. Planst du einen Verkauf, starte das Verfahren früh. Der Käufer bekommt sonst kein lastenfreies Grundstück.
Wer verwahrt den Grundschuldbrief?
Während der Kreditlaufzeit verwahrt die Bank den Brief. Nach der Tilgung schickt sie ihn mit der Löschungsbewilligung an dich oder an deinen Notar. Bewahre ihn danach sicher auf, etwa im Bankschließfach. Ein Verlust kostet dich später Zeit und Geld.
Wie wird ein Grundschuldbrief gelöscht?
- Darlehen vollständig zurückzahlen.
- Bank schickt Grundschuldbrief und Löschungsbewilligung.
- Du unterschreibst beim Notar den Löschungsantrag mit deiner Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO).
- Der Notar reicht Brief, Bewilligung und Antrag beim Grundbuchamt ein.
- Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld und macht den Brief unbrauchbar.
Was kostet die Löschung?
| Position | Beispiel Grundschuld 200.000 € |
|---|---|
| Notar: Beglaubigung Löschungsantrag (0,2-Gebühr, höchstens 70 €) | ca. 83 € inkl. USt |
| Grundbuchamt: Löschung (0,5-Gebühr) | 217,50 € |
| Summe | ca. 300 € |
Tipp für Investoren: Du musst die Grundschuld nicht löschen. Mit Brief und Abtretung an dich selbst wird sie zur Eigentümergrundschuld. Für den nächsten Kredit trittst du sie an die neue Bank ab. Das spart Notar- und Grundbuchkosten für eine neue Grundschuld. Mehr zur Finanzierung von Projekten findest du im Ratgeber Fix und Flip ohne Eigenkapital.
Quellen: §§ 1116, 1117, 1154, 1162, 1192 BGB; §§ 27, 56 bis 70 GBO; §§ 433 ff., 466 ff., 476 FamFG; GNotKG Kostenverzeichnis; Gebührenhinweise des Amtsgerichts Ingolstadt (Justiz Bayern).
FAQ: Grundschuldbrief
Wie erkenne ich, ob ich eine Brief- oder Buchgrundschuld habe?
Im Grundbuch, Abteilung III. Steht dort „brieflos“ oder „Brief ausgeschlossen“, ist es eine Buchgrundschuld. Fehlt der Hinweis, gibt es einen Brief.
Kann ich eine Briefgrundschuld in eine Buchgrundschuld umwandeln?
Ja. Eigentümer und Gläubiger vereinbaren den nachträglichen Ausschluss des Briefs. Der Brief wird eingereicht und unbrauchbar gemacht. Das Grundbuchamt trägt die Änderung ein.
Muss ich den Brief beim Hausverkauf übergeben?
Übernimmt der Käufer die Grundschuld, geht der Brief an seine Bank. Wird sie gelöscht, braucht der Notar den Brief für die Löschung. In beiden Fällen sollte der Brief rechtzeitig vor dem Notartermin vorliegen.
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Grafik 1: eigene Darstellung, fix-flip-immobilien.de
