Kleinreparaturen muss der Mieter nur zahlen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält, und nur bis zu bestimmten Kostengrenzen. Ohne Klausel zahlt der Vermieter. Mit unwirksamer Klausel ebenfalls. Wann eine Klausel wirksam ist und was genau darunter fällt, ist im Mietrecht klar geregelt.
Inhalt
Was sind Kleinreparaturen im Mietrecht?
Kleinreparaturen sind Reparaturen an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind und deren Kosten eine bestimmte Grenze nicht überschreiten. Die gesetzliche Grundlage liegt im Mietrecht des BGB: Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, also auch Reparaturen durchzuführen. Durch eine Kleinreparaturklausel kann er einen Teil dieser Pflicht vertraglich auf den Mieter übertragen.
Wichtig: Kleinreparaturen sind kein gesetzlicher Begriff, der Begriff „Kleinreparatur“ entstammt der Praxis und Rechtsprechung. Was darunter fällt, wird ausschließlich durch die Klausel im Mietvertrag und die Rechtsprechung bestimmt.
Kleinreparaturklausel: Wann ist sie wirksam?
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Fehlt eine davon, zahlt der Vermieter, auch wenn die Klausel im Mietvertrag steht.
Bedingung 1: Nur Teile mit häufigem Mieterzugriff. Die Klausel darf den Mieter nur zu Reparaturen an Teilen verpflichten, die er täglich oder häufig berührt und benutzt. Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe, Fensterriegel, Duschköpfe, ja. Heizungsanlage, Rohre in der Wand, Elektroleitungen, nein.
Bedingung 2: Kostenbegrenzung pro Einzelfall. Ohne Obergabe pro Einzelreparatur ist die Klausel unwirksam. Die Rechtsprechung hat die Grenze bei rund 100 bis 150 Euro netto angesetzt. Klauseln mit Grenzen bis 120 Euro werden regelmäßig akzeptiert, Grenzen über 200 Euro wurden von Gerichten als überhöht bewertet.
Bedingung 3: Jährliche Höchstgrenze. Es muss auch eine Gesamtobergrenze pro Jahr geben. Typisch und zulässig sind 6 bis 8 Prozent der Jahresgrundmiete. Ohne diese Jahresgrenze ist die Klausel unwirksam.
Unwirksam, wenn:
- Keine Kostenbegrenzung pro Einzelfall angegeben
- Keine jährliche Höchstgrenze
- Reparaturen an Teilen ohne direkten Mieterzugriff erfasst
- Mieter auch für selbst verschuldete Schäden zahlen soll (das ist Schadensersatz, keine Kleinreparatur)
- Klausel ist unklar oder mehrdeutig formuliert (AGB-Recht)
Typische Gegenstände unter der Kleinreparaturklausel
| Fällt darunter | Fällt nicht darunter |
|---|---|
| Wasserhahn-Dichtungen, Armaturen | Heizungsanlage, Boiler |
| Lichtschalter, Steckdosen (Abdeckungen) | Elektrische Leitungen in der Wand |
| Türgriffe, Schlösser (häufig genutzt) | Haustürschloss (Gemeinschaftseigentum) |
| Fensterriegel, Fenstergriffe | Fensterrahmen, Dichtungen außen |
| Duschkopf, Ablaufsiebe | Rohrleitungen, Abflussrohre |
| Rollladenriemen (nur Riemen, nicht Motor) | Rollladenpanzer, Antriebsmotor |
| Beleuchtungskörper (Fassung, nicht Anlage) | Fest eingebaute Elektroanlage |
Kleinreparaturen vs. Schönheitsreparaturen
Kleinreparaturen (Austausch defekter Teile) und Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Beide können per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, aber beide Klauseln müssen jeweils eigene Anforderungen erfüllen. Die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel berührt die Kleinreparaturklausel nicht, und umgekehrt.
Kostengrenzen: Was sagt die Rechtsprechung?
Die Rechtsprechung hat im Lauf der Zeit konkrete Grenzen entwickelt:
- Grenze bis 75 Euro je Einzelfall: von Gerichten regelmäßig als wirksam anerkannt
- Grenze bis 100 bis 120 Euro je Einzelfall: überwiegend noch wirksam (BGH-Orientierung)
- Grenze über 150 Euro je Einzelfall: nach neuerer Rechtsprechung kritisch, teils unwirksam
- Jahreshöchstgrenze bei 6 bis 8 % der Jahresnettokaltmiete: in der Regel wirksam
Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 800 Euro monatlich (9.600 Euro/Jahr) wäre eine Jahresgrenze von 576 bis 768 Euro (6 bis 8 %) angemessen.
So gehst du als Mieter vor
Schritt 1: Klausel prüfen. Lies nach, ob dein Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält und ob sie eine Einzel- und eine Jahresgrenze nennt. Ohne beide Grenzen: Vermieter zahlt.
Schritt 2: Defekt melden. Informiere den Vermieter schriftlich über den Defekt, auch wenn du weißt, dass du zahlen musst. Das sichert dich ab, falls es später Streit gibt.
Schritt 3: Handwerker abstimmen. In der Regel beauftragt der Vermieter den Handwerker, auch bei Kleinreparaturen. Du darfst nicht einfach selbst jemanden beauftragen, ohne Absprache mit dem Vermieter.
Schritt 4: Rechnung prüfen. Liegt die Rechnung unter der Einzelgrenze deiner Klausel, zahlt der Mieter. Liegt sie darüber, zahlt der Vermieter, oder anteilig je nach Klauselformulierung.
FAQ: Kleinreparaturen
Was passiert, wenn keine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht?
Dann gilt die gesetzliche Grundregel: Der Vermieter trägt alle Reparaturkosten, einschließlich der kleinen. Der Mieter muss nichts zahlen, nicht mal für Kleinigkeiten wie einen kaputten Duschkopf oder einen defekten Wasserhahn.
Muss der Mieter bei Auszug Kleinreparaturen nachholen?
Nein. Die Kleinreparaturklausel gilt nur für Reparaturen während der Mietzeit, nicht bei Auszug. Beim Auszug gilt ggf. die Schönheitsreparaturklausel, das ist ein anderer Anspruch. Tatsächliche Schäden, die der Mieter verursacht hat, sind über Schadensersatz abzuwickeln, nicht über Kleinreparaturen.
Darf ich als Mieter die Reparatur selbst durchführen?
Nur wenn der Vermieter ausdrücklich zustimmt. Eigenmächtige Eingriffe an Wasser-, Elektro- oder Gasinstallationen sind in der Regel nicht erlaubt und können zu Gewährleistungs- und Haftungsproblemen führen. Im Zweifelsfall immer vorher fragen.
Quellen: § 535 BGB (Mietrecht); BGH-Rechtsprechung zu Kleinreparaturklauseln (u.a. BGH VIII ZR 84/08); AG Zossen; allgemeine Mietrechtsliteratur.
Foto: Anete Lusina, Pexels (kostenlos nutzbar)
