Wer mitten im Jahr auszieht, bekommt keine eigene Nebenkostenabrechnung für seinen Nutzungszeitraum, der Vermieter rechnet nach Ende des vollen Abrechnungsjahres ab und rechnet dann nur den Mieteranteil heraus. Das bedeutet: Der Auszug im Juni führt nicht zu einer sofortigen Abrechnung, sondern zu einer anteiligen Abrechnung nach Jahresende. Die Fristen und die korrekte Berechnungsmethode sind dabei gesetzlich geregelt.
Inhalt
Begriffe: Abrechnungszeitraum vs. Nutzungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr oder ein vom Vermieter festgelegtes Abrechnungsjahr (z.B. Oktober bis September), für das die Nebenkosten insgesamt abgerechnet werden. Der Nutzungszeitraum ist die Zeit, in der du als Mieter tatsächlich in der Wohnung gewohnt hast, also z.B. Januar bis Juni, wenn du zum 30. Juni ausgezogen bist. Die Abrechnung umfasst immer den Abrechnungszeitraum, berücksichtigt aber nur die Kosten für deinen Nutzungszeitraum.
Unterschied: Vorauszahlung vs. Pauschale
Wer monatliche Nebenkostenvorauszahlungen zahlt, bekommt am Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung mit Guthaben oder Nachzahlung, auch nach einem unterjährigen Auszug. Wer eine Nebenkostenpauschale zahlt, hat dagegen keinen Anspruch auf Abrechnung. Die Pauschale ist abgegolten, eine Erstattung ist ausgeschlossen, egal wie hoch die tatsächlichen Kosten waren.
Rechtsgrundlagen
Die Pflicht zur Nebenkostenabrechnung ergibt sich aus § 556 BGB. Danach muss der Vermieter über Vorauszahlungen auf Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt zusätzlich die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heizung und Warmwasser, auch bei Mieterwechsel. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert, welche Kosten umlagefähig sind.
Wie werden die Kosten aufgeteilt?
Verbrauchsabhängige Kosten (Heizung, Wasser)
Heizung und Warmwasser werden nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. Dafür sind Zwischenablesungen bei Auszug notwendig. Der Vermieter ist verpflichtet, zum Auszugstermin eine Zwischenablesung aller Zähler vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Diese Werte werden ins Übergabeprotokoll eingetragen.
Liegt keine Zwischenablesung vor, darf der Vermieter den Verbrauch nur schätzen, wenn eine Ablesung nachweislich unmöglich war. Die Schätzung muss plausibel und nachvollziehbar sein, pauschale Hochrechnungen auf Basis von Vorjahreswerten ohne Begründung sind anfechtbar.
Verbrauchsunabhängige Kosten (zeitanteilig)
Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Treppenhausreinigung, Hausmeister oder Gartenpflege werden zeitanteilig auf den Nutzungszeitraum verteilt.
Formel: Anteil Mieter = Jahreskosten × (Nutzungstage / 365)
Beispiel: Jährliche Grundsteuer 600 Euro. Auszug nach 181 Tagen (Januar bis Ende Juni). Mieteranteil = 600 × (181 / 365) = 297,53 Euro.
Fristen: Was gilt nach dem Auszug?
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember, muss die Abrechnung spätestens bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugestellt sein, auch wenn du schon im Juni ausgezogen bist.
Kommt die Abrechnung zu spät, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlungen. Er muss ein eventuelles Guthaben trotzdem auszahlen. Als ausgezogener Mieter musst du dem Vermieter deine neue Adresse mitteilen, ohne aktuelle Zustelladresse kann er fristen nicht einhalten, und das Risiko liegt dann bei dir.
Nach Zugang der Abrechnung hat der Mieter 12 Monate Zeit, Einwände zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nachforderungen verjähren nach 3 Jahren (reguläre Verjährungsfrist), Guthaben ebenfalls.
Kaution und Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis die Nebenkostenabrechnung erstellt ist, in der Regel maximal das Dreifache der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung. Hält er mehr ein oder zahlt er die Kaution ohne Begründung nicht zurück, ist das ein Verstoß gegen § 551 BGB. Der einbehaltene Betrag muss nach Zustellung der Abrechnung und Ausgleich aller offenen Posten unverzüglich ausgezahlt werden.
Prüfrechte: Belegeinsicht nach Auszug
Auch nach dem Auszug hast du das Recht, Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen. Du kannst Kopien der Rechnungen verlangen (gegen Kostenerstattung). Die Einsicht muss am Ort der Belegeinsicht möglich sein, typischerweise beim Vermieter oder der Hausverwaltung. Reagiert der Vermieter nicht auf deine Anfrage, kannst du die Abrechnung vorbehalten unter Einwand prüfen lassen.
Praxischeckliste: Was beim Auszug regeln?
- Alle Zählerstände (Strom, Wasser kalt/warm, Gas) im Übergabeprotokoll dokumentieren
- Fotos der Zähler mit Zeitstempel machen
- Neue Postanschrift dem Vermieter schriftlich mitteilen
- Kaution unter Vorbehalt der Nebenkostenabrechnung freigeben lassen
- Abrechnungsfrist im Kalender notieren (12 Monate nach Abrechnungsperioden-Ende)
FAQ: Nebenkostenabrechnung bei Auszug
Bekomme ich sofort eine Abrechnung nach meinem Auszug?
Nein. Der Vermieter rechnet am Ende des regulären Abrechnungszeitraums ab, häufig zum 31.12. Des Jahres. Du bekommst dann eine anteilige Abrechnung für deinen Nutzungszeitraum, spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres.
Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung nach Auszug zu spät kommt?
Prüf zunächst, ob die 12-Monatsfrist tatsächlich abgelaufen ist. Wenn ja: Schreibe dem Vermieter, dass du seine Nachforderung nicht mehr anerkennst. Auf ein Guthaben zu deinen Gunsten hast du trotz verspäteter Abrechnung Anspruch.
Darf der Vermieter einfach schätzen, wenn kein Zähler abgelesen wurde?
Nur wenn eine Zwischenablesung nachweislich nicht möglich war und eine sachgerechte Schätzmethode verwendet wird. Eine Schätzung auf Basis von Vorjahreswerten ist in der Regel nur zulässig, wenn Ablesung unmöglich war. Im Zweifel die Schätzung schriftlich anfechten und Belegeinsicht verlangen.
Quellen: § 556 BGB (Betriebskostenabrechnung); § 551 BGB (Mietkaution); Betriebskostenverordnung (BetrKV); Heizkostenverordnung (HeizkostenV).
Foto: Karolina Grabowska, Pexels (kostenlos nutzbar)
