Die kurze Antwort: Es gibt kein neues Gesetz, das Mieter zum Streichen bei Auszug verpflichtet. Was sich verändert hat, ist die BGH-Rechtsprechung der letzten Jahre, und sie stärkt Mieter deutlich. Die meisten Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind heute unwirksam. Trotzdem halten viele Vermieter weiter daran fest. Dieser Artikel klärt, was du tatsächlich schulden kannst und was nicht.
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Was steckt hinter dem „neuen Gesetz“?
Im Internet kursiert hartnäckig der Begriff „neues Gesetz“ zum Thema Wohnung streichen bei Auszug. Ein eigenständiges neues Gesetz gibt es nicht. Was sich geändert hat, ist die Auslegung des § 535 BGB durch den Bundesgerichtshof. Der BGH hat in einer Reihe von Grundsatzurteilen, insbesondere 2015, klargestellt, unter welchen Bedingungen Renovierungsklauseln im Mietvertrag überhaupt wirksam sind. Das Ergebnis: Die meisten formularmäßigen Klauseln halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
Das hat in der Praxis dazu geführt, dass Mieter, die sich auf eine Renovierungspflicht berufen lassen wollten, vor Gericht regelmäßig scheiterten. Die Botschaft war klar: Ohne wirksame Klausel muss der Mieter beim Auszug nicht renovieren.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht definiert als Maßnahmen zur Beseitigung von Abnutzungen und Gebrauchsspuren, die durch den normalen Wohngebrauch entstehen. Dazu gehören nach der Rechtsprechung: das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren, das Streichen von Innentüren sowie das Streichen von Fußböden.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen: das Streichen von Außentüren und Fenstern von außen, die Erneuerung von Teppichböden, Reparaturen an der Bausubstanz und die Beseitigung von echten Schäden. Diese Arbeiten sind grundsätzlich Vermietersache, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
Die gesetzliche Ausgangslage: § 535 BGB
Nach § 535 BGB ist es grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, also auch zu renovieren. Schönheitsreparaturen sind damit gesetzlich Vermietersache.
Vermieter können diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das ist grundsätzlich zulässig. Aber: Nur wenn die Übertragungsklausel wirksam formuliert ist. Genau daran scheitern die meisten Standardklauseln.
Wann sind Renovierungsklauseln unwirksam?
Der BGH hat mehrere Klauseltypen für unwirksam erklärt. Wer einen dieser Fehler im Mietvertrag findet, schuldet keine Renovierung beim Auszug.
Starre Fristenpläne sind unwirksam. Klauseln, die feste Renovierungsintervalle vorgeben (etwa „Küche alle 3 Jahre, Wohnzimmer alle 5 Jahre“), ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu nehmen, hat der BGH 2015 für unwirksam erklärt. Renovierungspflichten dürfen nur am tatsächlichen Renovierungsbedarf anknüpfen, nicht an festen Zeitabständen.
Endrenovierungsklauseln ohne Wenn und Aber sind unwirksam. Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung bei Auszug verpflichtet, benachteiligt ihn unangemessen. Wer erst 6 Monate in der Wohnung war, muss sie nicht frisch gestrichen zurückgeben.
Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam. Diese Klauseln verlangten anteilige Renovierungskosten, wenn der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht. Der BGH hat sie 2015 gekippt, weil der Endpreis für den Mieter nicht vorhersehbar ist.
Unrenoviert übernommen, trotzdem renovieren: unwirksam. Wer eine bereits abgenutzte, unrenovierte Wohnung übernommen hat, muss sie beim Auszug nicht in besserem Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Eine Klausel, die das dennoch verlangt, ist unwirksam (BGH 2018).
Wann gilt eine Renovierungsklausel doch?
Wenn die Klausel am tatsächlichen Zustand der Wohnung anknüpft und dem Mieter eine Renovierung nur dann auferlegt, wenn sie nach dem normalen Gebrauch tatsächlich erforderlich ist, kann sie wirksam sein. Solche „weichen“ Klauseln sind seltener, kommen aber vor.
Außerdem gilt: Hat der Mieter beim Einzug eine frisch renovierte Wohnung übernommen und darüber eine Vereinbarung getroffen, ist die Ausgangssituation anders. In diesem Fall kann eine Renovierungspflicht beim Auszug auch bei einer formularmäßig eigentlich unwirksamen Klausel durch ergänzende Vertragsauslegung bestehen bleiben.
Schönheitsreparaturen vs. Schadensersatz: Ein wichtiger Unterschied
| Situation | Kategorie | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Wände vergilbt durch normales Wohnen | Schönheitsreparatur | Nur bei wirksamer Klausel der Mieter |
| Nagellöcher (normale Anzahl) | Gebrauchsspur | Vermieter |
| Große Löcher im Putz durch Dübel | Schadensersatz | Mieter (unabhängig von Renovierungsklausel) |
| Brandloch im Boden | Schadensersatz | Mieter |
| Kratzer im Parkett durch normalen Gebrauch | Gebrauchsspur | Vermieter |
| Tiefer Kratzer durch Unachtsamkeit | Schadensersatz | Mieter |
| Wände in ungewöhnlichen Farben gestrichen | Schadensersatz (Rückbau) | Mieter, wenn nicht vereinbart |
Der entscheidende Punkt: Schadensersatzpflichten bestehen unabhängig von der Renovierungsklausel. Wer echte Schäden verursacht hat, muss dafür aufkommen, auch wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist. Das Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug ist dein wichtigster Schutz: Was dort dokumentiert ist, kann beim Auszug nicht als neuer Schaden angelastet werden.
Was musst du beim Auszug konkret tun?
Wenn deine Renovierungsklausel unwirksam ist, schuldest du beim Auszug keine Schönheitsreparaturen. Du musst die Wohnung im Wesentlichen so zurückgeben, wie du sie übernommen hast, bereinigt um normale Gebrauchsspuren, die bei vertragsgemäßem Wohnen entstehen.
Was du in jedem Fall schuldest: Echte Schäden reparieren oder ersetzen, Einbauten entfernen, die du vorgenommen hast, und die Wohnung besenrein übergeben. Besenrein bedeutet gereinigt, nicht renoviert.
Wenn deine Klausel wirksam ist: Dann musst du Schönheitsreparaturen in den Bereichen durchführen, in denen tatsächlich Renovierungsbedarf durch deinen Gebrauch entstanden ist. Nicht pauschal alles, sondern dort, wo der Zustand es erfordert.
Was tun, wenn der Vermieter trotzdem Renovierung fordert?
Lass deine Renovierungsklausel von einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen. Die Mitgliedschaft in einem Mieterverein kostet meist 60 bis 100 Euro im Jahr und gibt dir Zugang zu rechtlicher Erstberatung. In vielen Fällen reicht eine kurze Analyse, um festzustellen, ob die Klausel wirksam ist oder nicht.
Wenn die Klausel unwirksam ist: Teile dem Vermieter schriftlich mit, dass du keine Renovierungspflicht siehst, und beziehe dich konkret auf die BGH-Rechtsprechung. Die meisten Vermieter akzeptieren das, wenn es sachlich und schriftlich formuliert ist.
FAQ: Wohnung streichen bei Auszug
Muss ich beim Auszug streichen, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Nein. Ohne vertragliche Vereinbarung liegt die Renovierungspflicht beim Vermieter. Ohne wirksame Klausel schuldet der Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen.
Was passiert, wenn ich eine unwirksame Klausel trotzdem erfülle?
Du kannst die Kosten zurückfordern. Wer in Unkenntnis der Unwirksamkeit renoviert hat, kann die Aufwendungen als ungerechtfertigte Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen. Die Frist dafür beträgt 3 Jahre.
Darf ich die Wände in einer anderen Farbe streichen als beim Einzug?
Grundsätzlich darfst du die Wände in neutralen Farben streichen. Wenn du sie in einer auffälligen Farbe gestrichen hast, schuldest du beim Auszug die Rückführung in einen neutralen Zustand, unabhängig von der Renovierungsklausel. Das gilt als Schadensersatzpflicht, nicht als Schönheitsreparatur.
Was gilt bei einem selbst renovierten Einzug?
Wenn du beim Einzug eine Vergütung für die Eigenleistung erhalten hast (z.B. mietfreie Monate als Ausgleich) und eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, kann eine Renovierungspflicht beim Auszug wirksam entstanden sein, auch wenn die formularmäßige Klausel eigentlich unwirksam wäre.
Quellen: § 535 BGB (Mietrecht); BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen, insb. BGH VIII ZR 185/14 (2015), BGH VIII ZR 163/18 (2018); allgemeine mietrechtliche Fachliteratur.
Foto: Sora Shimazaki, Pexels (kostenlos nutzbar)
