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Umbauter Raum berechnen
Der umbaute Raum (UR) ist das Gesamtvolumen eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen. Er beschreibt, wie viel Raum ein Bauwerk einnimmt, von der Unterkante der Bodenplatte bis zur Oberkante des Dachbelags. Die Kennzahl wird in Kubikmetern (m³) angegeben und ist die Grundlage für Kostenschätzungen, Baugenehmigungen und Vergleichsrechnungen im Bauwesen.
Inhalt
Definition: Umbauter Raum nach DIN 277
Der Begriff „umbauter Raum“ stammt aus der alten DIN 277 (Ausgabe 1950 bis 1987) und bezeichnet das Bruttovolumen eines Bauwerks. Er wurde in neueren Normfassungen durch den Brutto-Rauminhalt (BRI) nach DIN 277 ersetzt, ist aber im Sprachgebrauch von Architekten, Sachverständigen, Banken und Behörden bis heute verbreitet.
Die Formel ist einfach:
UR = Grundfläche (Außenmaße) × Höhe (Außenmaße) je Geschoss
Alle Geschosse werden einzeln berechnet und addiert. Keller und Dachgeschoss fließen nach eigenen Regeln ein.
Wofür wird der umbaute Raum verwendet?
Banken und Finanzierungspartner nutzen den umbauten Raum bei der Baufinanzierung, um den Gebäudewert einzuschätzen. Ein Richtwert in Euro pro Kubikmeter ermöglicht eine schnelle Grobkostenschätzung.
Bei Bauanträgen und Baugenehmigungen ist der umbaute Raum in einigen Bundesländern noch als Berechnungsgrundlage für Gebühren vorgeschrieben. Sachverständige und Gutachter nutzen ihn für die Immobilienbewertung. Architekten setzen ihn in der frühen Kostenplanung ein, bevor detaillierte Pläne vorliegen.
Schritt für Schritt: So berechnet man den umbauten Raum
Schritt 1: Grundfläche ermitteln. Miss Länge und Breite des Gebäudes an den Außenwänden einschließlich Putz. Das ergibt die Grundfläche in m².
Schritt 2: Geschosshöhen messen. Jedes Vollgeschoss wird mit seiner lichten Raumhöhe zuzüglich der Deckendicke gemessen. Als Anhaltswert gelten bei Wohngebäuden 2,75 bis 3,10 m pro Geschoss.
Schritt 3: Keller einrechnen. Der Keller fließt vollständig ein, wenn er voll im Erdreich liegt. Die Höhe wird von der Unterkante der Bodenplatte bis zur Oberkante der Kellerdecke gemessen.
Schritt 4: Dachgeschoss einrechnen. Bei einem ausgebautem Dachgeschoss wird die mittlere Höhe angesetzt. Bei einem Satteldach mit Kniestock ergibt sich die mittlere Höhe aus der halben Firsthöhe plus halber Kniestockhöhe. Der Wert wird mit der Grundfläche multipliziert und mit dem Faktor 0,5 gewichtet.
Schritt 5: Alle Teilvolumen addieren. Die Summe aller Geschosse, des Kellers und des Dachgeschosses ergibt den Gesamtwert des umbauten Raums.
Was gehört zum umbauten Raum?
| Gebäudeteil | Einbeziehen? | Hinweis |
|---|---|---|
| Alle Vollgeschosse | Ja | Außenmaße, inkl. Wandstärken |
| Keller (vollständig) | Ja | Ab UK Bodenplatte bis OK Kellerdecke |
| Ausgebautes Dachgeschoss | Ja | Mit mittlerer Höhe und Faktor 0,5 |
| Nicht ausgebauter Dachraum | Ja | Ebenfalls mit Faktor 0,5 |
| Garage (angebaut) | Ja | Als eigenständiges Volumen hinzurechnen |
| Freistehende Garage | Nein / separat | Eigenes Gebäude, eigener UR-Wert |
| Balkone, Terrassen | Nein | Nicht überdacht oder nicht umschlossen |
| Dachüberstände | Nein | Überstehende Dachflächen ohne Raumschluss |
| Lichtschächte | Nein | Werden abgezogen |
Unterschied: Umbauter Raum vs. Brutto-Rauminhalt (BRI)
| Merkmal | Umbauter Raum (UR) | Brutto-Rauminhalt (BRI) |
|---|---|---|
| Norm | DIN 277 (alt, bis 1987) | DIN 277 (aktuell, seit 1987) |
| Messprinzip | Außenmaße, vereinfacht | Außenmaße, detaillierter |
| Abweichung | Vereinfachungen je Gebäudeteil | Präzisere Abgrenzungsregeln |
| Anwendung heute | Bewertung, Banken, ältere Behörden | Architektur, Ausschreibung, Abrechnung |
| Unterschied zum Wert | UR ≈ BRI in einfachen Fällen | BRI kann leicht abweichen |
In der Praxis sind UR und BRI bei einfachen Wohngebäuden ohne Sonderkonstruktionen fast identisch. Bei komplexen Gebäuden mit Untergeschossen, Lichthöfen oder unregelmäßigen Grundrissen können die Werte abweichen.
Umbauter Raum vs. Wohnfläche: Der Unterschied
Wohnfläche und umbauter Raum messen grundsätzlich verschiedene Dinge. Die Wohnfläche beschreibt die nutzbare Innenfläche in m². Der umbaute Raum beschreibt das gesamte Gebäudevolumen in m³, inklusive Wände, Decken, Dach und Keller, die keine nutzbare Fläche darstellen.
Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche hat einen umbauten Raum von etwa 800 bis 1.200 m³, je nach Geschosshöhe, Keller und Dachgeschoss. Das Verhältnis liegt typischerweise bei 1 m² Wohnfläche zu 5 bis 8 m³ umbauter Raum.
Beispielrechnung: Einfamilienhaus
Gebäude: Einfamilienhaus mit Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Satteldach. Grundfläche Außenmaß: 12,00 m × 9,50 m = 114,00 m².
| Gebäudeteil | Berechnung | Volumen |
|---|---|---|
| Keller | 114,00 m² × 2,50 m | 285,00 m³ |
| Erdgeschoss | 114,00 m² × 2,90 m | 330,60 m³ |
| Obergeschoss | 114,00 m² × 2,90 m | 330,60 m³ |
| Dachgeschoss (mittl. Höhe 2,40 m) | 114,00 m² × 2,40 m × 0,5 | 136,80 m³ |
| Umbauter Raum gesamt | 1.083,00 m³ |
Kosten pro Kubikmeter umbauter Raum
Als Orientierungswert für Neubauten liegen die Kosten je nach Region, Bauweise und Ausstattungsstandard bei 300 bis 600 Euro pro m³ umbauter Raum. Einfache Massivbauten in ländlichen Lagen liegen eher bei 300 bis 400 Euro/m³, hochwertige Neubauten in städtischen Lagen bei 500 bis 600 Euro/m³ und darüber.
Diese Werte sind Richtwerte für eine erste Grobschätzung. Für eine belastbare Kostenschätzung braucht es ein detailliertes Leistungsverzeichnis und aktuelle Marktpreise.
FAQ: Umbauter Raum
Was ist der Unterschied zwischen umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt?
Umbauter Raum (UR) ist der ältere Begriff aus der DIN 277 vor 1987. Brutto-Rauminhalt (BRI) ist der aktuelle Begriff. Beide messen das Gebäudevolumen anhand der Außenmaße. In der Praxis sind die Werte bei einfachen Gebäuden nahezu identisch.
Wie berechne ich den umbauten Raum für ein Dachgeschoss?
Bei einem Satteldach wird die mittlere Höhe aus First- und Traufhöhe ermittelt und mit dem Faktor 0,5 multipliziert. Beispiel: Firsthöhe 3,80 m, Traufhöhe 0,60 m (Kniestock), mittlere Höhe = (3,80 + 0,60) / 2 = 2,20 m. Volumen = Grundfläche × 2,20 × 0,5.
Zählt ein Balkon zum umbauten Raum?
Nein. Offene Balkone und Terrassen ohne Raumschluss werden nicht zum umbauten Raum gezählt. Verglaste Wintergärten oder überdachte Anbauten mit Wandschluss können einzubeziehen sein.
Wie genau ist mein Rechner für offizielle Zwecke?
Der Rechner oben liefert eine gute Annäherung für erste Schätzungen. Für Bauanträge, Gutachten, Baugenehmigungsgebühren oder Finanzierungsunterlagen sollte ein Architekt oder Sachverständiger die genaue Berechnung nach DIN 277 erstellen.
Quellen: DIN 277 (1950, 1987); BKI Baukosteninformationszentrum; allgemeine Baukostenliteratur.
Foto: Tima Miroshnichenko, Pexels (kostenlos nutzbar)
