Die Immobilienpreise in Deutschland nähern sich wieder den Rekordniveaus aus dem Boomjahr 2022. Im vierten Quartal 2025 verteuerten sich Wohnungen und Häuser laut dem Index des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) um 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Index basiert auf realen Abschlüssen von mehr als 700 Banken und gilt als verlässlicher Gradmesser für die tatsächliche Marktentwicklung. VDP-Präsident Gero Bergmann beschrieb den Aufwärtstrend als anhaltend und klar strukturell getrieben.
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Wohnraummangel als struktureller Preistreiber
Der Verband rechnet damit, dass sich Immobilien 2026 im Bundesschnitt um 2,5 bis 4,5 Prozent weiter verteuern. Der Haupttreiber ist nicht Spekulation, sondern struktureller Wohnraummangel. Für 2026 erwarten Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) nur rund 215.000 Fertigstellungen, das ifo-Institut geht in einem pessimistischeren Szenario sogar von nur 175.000 Einheiten aus. Der politisch angestrebte Zielwert liegt bei 400.000 Wohnungen jährlich. Diese Lücke zwischen Angebot und Bedarf treibt die Preise unabhängig vom Zinsniveau.
Das Volumen neu ausgereichten Immobilienkredite stieg 2025 laut VDP um 17,5 Prozent auf 92,6 Milliarden Euro. Bei Mehrfamilienhäusern betrug der Anstieg sogar rund 25 Prozent. Auch das Neugeschäft mit Gewerbeimmobilien, das durch den Homeoffice-Trend stark unter Druck geraten war, erholte sich spürbar. Diese Zahlen zeigen: Das Käuferinteresse ist zurück.
Iran-Krieg als neue Bremse
Ausgerechnet in dieser Phase der Erholung tritt ein neuer Unsicherheitsfaktor auf: Der Iran-Krieg. Er treibt die Energiepreise und damit die Inflation. Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, kletterten im März auf bis zu 3,11 Prozent, dem höchsten Stand seit 15 Jahren. Für zehnjährige Immobilienkredite werden aktuell wieder Zinsen von knapp vier Prozent fällig. Bergmann sprach von einer gedämpften Zuversicht: Von einer Refinanzierungskrise könne noch keine Rede sein, aber die Unsicherheit sei gestiegen.
Ob die EZB im Jahresverlauf die Leitzinsen wegen des Inflationsdrucks anhebt, bleibt offen. Interhyp-Experten warnen, dass eine längere Phase hoher Energiepreise die Kapitalmarktzinsen weiter steigen lassen könnte. 67 Prozent der befragten Banken und Versicherer erwarten mittelfristig steigende Bauzinsen. Für Käufer bedeutet das: Jeder Monat Warten kann die Finanzierungskosten erhöhen.
Mieten steigen weiter, neue Rekorde möglich
Parallel zu den Kaufpreisen steigen die Mieten. CBRE schätzt die Mietsteigerungen in Ballungsgebieten für 2026 auf fünf bis sechs Prozent. Der strukturelle Wohnungsmangel und die steigende Zahl von Einpersonenhaushalten, die inzwischen 42 Prozent aller Haushalte ausmachen, sorgen für anhaltenden Nachfragedruck. Die abgeschaffte Mietpreisbremse reduziert die Dämpfungsmechanismen weiter.
Für Fix-and-Flip-Investoren zeichnet sich ein klares Bild ab: Der Markt belohnt Geschwindigkeit und Eigenkapitalstärke. Wer heute sanierungsbedürftige Bestandsobjekte in nachgefragten Lagen erwirbt, profitiert von steigenden Preisen bei gleichzeitig noch verhaltener institutioneller Konkurrenz. Die Kombination aus Kaufpreissteigerungen und weiter steigenden Mieten verbessert zudem die Vermietbarkeit sanierter Objekte erheblich.
Der wichtigste strategische Hinweis: Finanzierungen jetzt festzurren. Wer auf sinkende Zinsen wartet, riskiert, dass die Preise schneller steigen als die Zinsen sinken. Das aktuelle Umfeld spricht für zügige Entscheidungen mit solider Eigenkapitalquote.
Quellen: Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP), Immobilienpreisindex Q4 2025, April 2026; Interhyp, Zinsprognose April 2026; CBRE, Mietmarktprognose 2026; Institut der deutschen Wirtschaft, Fertigstellungsprognose 2026.
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