Wer zahlt den Makler bei Vermietung? Bestellerprinzip einfach erklärt

Bei der Vermietung einer Wohnung zahlt grundsätzlich derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat. Das ist seit 2015 gesetzlich geregelt. Wer als Vermieter einen Makler mit der Mietersuche beauftragt, zahlt selbst. Eine Weitergabe der Kosten an den Mieter ist unzulässig.

Das Bestellerprinzip: Die gesetzliche Grundregel

Das Bestellerprinzip gilt seit dem 1. Juni 2015 für die Vermietung von Wohnraum. Es ist im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) verankert und lautet: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn.

Für Vermieter bedeutet das: Beauftragen sie einen Makler mit der Mietersuche, tragen sie die Provision vollständig selbst. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Maklerkosten auf den Mieter überträgt, ist nichtig.

Wer gilt als Besteller?

Besteller ist, wer den Makler aktiv beauftragt hat, also wer an den Makler herangetreten ist und ihn um Leistungen gebeten hat. In der Regel ist das der Vermieter, der einen Makler mit der Vermarktung seiner Wohnung beauftragt. Nur wenn der Mieter selbst einen Makler mit einer konkreten Wohnungssuche beauftragt, kann er zur Zahlung herangezogen werden.

Gesetzliche Grundlage: WoVermittG

Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) regelt in § 2 Abs. 1a, dass ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden eine Provision nur dann verlangen darf, wenn der Wohnungssuchende selbst den Auftrag erteilt hat und der Makler ausschließlich im Interesse des Mieters tätig war. Die Provision darf höchstens zwei Nettokaltmieten inklusive Mehrwertsteuer betragen.

Wann zahlt ausnahmsweise der Mieter?

Der Mieter zahlt nur in einem klar definierten Ausnahmefall: wenn er selbst einen Makler beauftragt hat, eine Wohnung für ihn zu suchen (Suchauftrag). Dieser Auftrag muss vor der Vermittlung einer konkreten Wohnung erteilt worden sein und darf nicht mit dem Vermieterauftrag verbunden sein.

Voraussetzungen für einen wirksamen Mieter-Suchauftrag

Damit ein Mieter zur Zahlung verpflichtet ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein: Der Mieter muss den Makler nachweislich vor der Besichtigung beauftragt haben. Der Makler darf die vermittelte Wohnung zum Zeitpunkt des Auftrags nicht bereits in seinem Bestand gehabt haben. Der Makler muss ausschließlich für den Mieter tätig gewesen sein, nicht gleichzeitig für den Vermieter. In der Praxis erfüllen diese Bedingungen fast keine Standardsituationen.

Maximalhöhe der Provision

Darf der Vermieter Maklerkosten auf die Miete umlegen?

Nein. Eine direkte oder indirekte Weitergabe der Maklerkosten an den Mieter ist verboten. Das gilt auch für verschleierte Weitergaben: Der Vermieter darf die Provision nicht als „Bearbeitungsgebühr“, „Verwaltungspauschale“ oder in Form einer erhöhten ersten Monatsmiete auf den Mieter abwälzen. Das WoVermittG verbietet jede Form der Umgehung.

Unzulässige Umgehungsversuche und ihre Folgen

Häufig anzutreffende Umgehungsversuche: Der Makler stellt dem Mieter Gebühren für die „Erstellung eines Exposés“ in Rechnung. Der Vermieter verlangt eine erhöhte Kaution, die faktisch die Maklerkosten deckt. Der Mieter soll die Kosten für eine Bonitätsprüfung übernehmen, die den Makleraufwand abdecken soll.

Alle diese Konstruktionen sind unwirksam. Zahlungen, die auf einer solchen Grundlage geleistet wurden, können zurückgefordert werden. Wohnungsvermittler, die gegen das WoVermittG verstoßen, begehen eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro geahndet werden kann.

Unterschied: Maklerprovision bei Miete vs. Kauf

Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeimmobilien?

Nein. Das WoVermittG gilt ausschließlich für Wohnraum. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, Büros oder Lagerräumen gelten die allgemeinen Maklerregelungen des BGB, dort kann die Provision frei zwischen den Parteien vereinbart werden, auch wenn der Mieter zahlt.

Sonderfälle

Möblierte Wohnungen und Zeitverträge

Das Bestellerprinzip gilt auch für möblierte Wohnungen und Wohnungen mit befristetem Mietvertrag. Auch hier gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Eine häufige Fehlannahme ist, dass möblierte Kurzzeitvermietungen ausgenommen seien, das ist nicht der Fall.

Untervermietung

Bei der Untervermietung ist der Hauptmieter die vermietende Partei. Beauftragt er einen Makler mit der Suche eines Untermieters, trägt er die Kosten selbst. Der Untermieter kann nicht zur Zahlung verpflichtet werden.

FAQ: Wer zahlt den Makler bei Vermietung?

Kann ich als Mieter zu viel gezahlte Maklerprovision zurückfordern?

Ja. Wenn du als Mieter eine Provision gezahlt hast, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte, hast du einen Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung). Belege sammeln: Maklervertrag, Zahlungsbeleg, Mietvertrag. Dann schriftlich beim Makler und Vermieter Rückzahlung verlangen. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Bei Weigerung: Mieterverein oder Anwalt einschalten.

Was gilt, wenn der Makler behauptet, ich hätte ihn beauftragt?

Der Makler muss beweisen, dass ein wirksamer Suchauftrag des Mieters vorliegt. Mündliche Beauftragungen sind schwer nachzuweisen. Wer als Mieter nie aktiv einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat, schuldet keine Provision, auch wenn der Makler das anders darstellt.

Kann der Vermieter die Wohnung nur an Bewerber ohne Maklervertrag vermieten?

Grundsätzlich ja. Der Vermieter kann frei entscheiden, wem er vermietet. Er darf aber nicht als Bedingung stellen, dass der Interessent den Makler bezahlt, das wäre eine unzulässige Umgehung des Bestellerprinzips.

Quellen: WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz); § 656c/d BGB; § 812 BGB; BGH-Rechtsprechung zum Bestellerprinzip.

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