Die Leistungsphasen eines Architekten sind die 9 Arbeitsschritte, die die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festlegt. Sie reichen von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung nach dem Einzug. Jede Phase hat einen festen Anteil am Honorar. Die teuersten Phasen sind Ausführungsplanung mit 25 % und Bauüberwachung mit 32 %.
Die HOAI ist eine Verordnung des Bundes. Sie beschreibt, welche Leistungen Architekten erbringen und wie sich das Honorar berechnet. Seit 2021 sind ihre Honorarsätze nicht mehr verbindlich, sondern Orientierungswerte. Stand Oktober 2026 gilt die HOAI 2021, zuletzt geändert 2023.
Inhalt
Was sind die Leistungsphasen der HOAI?
Die Leistungsphasen (LPH) gliedern ein Bauprojekt in 9 Schritte. Für jede Phase beschreibt Anlage 10 der HOAI die Grundleistungen für Gebäude. Zusätzlich gibt es Besondere Leistungen, etwa ein Raumbuch oder eine Bestandsaufnahme. Diese vereinbarst und bezahlst du extra.
Welche 9 Leistungsphasen gibt es?
| LPH | Bezeichnung | Anteil Gebäude | Anteil Innenräume |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % | 2 % |
| 2 | Vorplanung | 7 % | 7 % |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % | 15 % |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % | 2 % |
| 5 | Ausführungsplanung | 25 % | 30 % |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % | 7 % |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % | 3 % |
| 8 | Objektüberwachung | 32 % | 32 % |
| 9 | Objektbetreuung | 2 % | 2 % |
Was unterscheidet Planungs- und Realisierungsphasen?
Die Phasen 1 bis 4 sind die Planungsphasen. Am Ende steht ein genehmigter Bauantrag. Die Phasen 5 bis 9 dienen der Realisierung. Hier entstehen Werkpläne, Ausschreibungen und das fertige Gebäude. Viele Bauherren beauftragen zunächst nur die Phasen 1 bis 4. So wissen sie, ob ihr Projekt genehmigungsfähig ist, bevor die hohen Kosten der Ausführung anfallen.
Was passiert in den einzelnen Leistungsphasen?
Grundlagenermittlung (LPH 1)
Der Architekt klärt mit dir Ziele, Budget und Wünsche. Er besichtigt das Grundstück und prüft, welche Gutachten oder Fachplaner nötig sind. Das Ergebnis ist eine dokumentierte Aufgabenstellung.
Vorplanung (LPH 2)
Der Architekt entwickelt erste Entwürfe, oft in mehreren Varianten. Er erstellt eine Kostenschätzung nach DIN 276 und einen ersten Terminplan. Mit dem Bauamt klärt er vorab, ob das Projekt genehmigungsfähig ist.
Entwurfsplanung (LPH 3)
Aus der gewählten Variante entsteht ein durchgearbeiteter Entwurf im Maßstab 1:100. Die Kostenberechnung nach DIN 276 wird genauer. Jetzt entscheidest du über Grundrisse, Materialien und Technik.
Genehmigungsplanung (LPH 4)
Der Architekt erstellt die Bauvorlagen und reicht den Bauantrag ein. Er beantwortet Rückfragen des Bauamts und ergänzt Unterlagen. Diese Phase braucht einen bauvorlageberechtigten Planer.
Ausführungsplanung (LPH 5)
Das ist die aufwendigste Planungsphase. Der Architekt zeichnet Werk- und Detailpläne im Maßstab 1:50 bis 1:1. Nach diesen Plänen bauen die Handwerker. Fehler in dieser Phase führen später zu Nachträgen und Bauverzug.
Vorbereitung der Vergabe (LPH 6)
Der Architekt ermittelt Mengen und schreibt Leistungsverzeichnisse für jedes Gewerk. Er vergleicht die erwarteten Kosten mit der Kostenberechnung. Gute Leistungsverzeichnisse machen Angebote vergleichbar.
Mitwirkung bei der Vergabe (LPH 7)
Der Architekt holt Angebote ein, prüft sie und erstellt einen Preisspiegel. Er führt Bietergespräche und schlägt dir Firmen vor. Den Auftrag erteilst du selbst als Bauherr.
Objektüberwachung (LPH 8)
Die Bauüberwachung ist mit 32 % die teuerste Phase. Der Architekt koordiniert die Firmen auf der Baustelle und prüft die Qualität. Er führt ein Bautagebuch, prüft Rechnungen und begleitet die Abnahme. Mängel dokumentiert er und überwacht ihre Beseitigung.
Objektbetreuung (LPH 9)
Nach der Übergabe bewertet der Architekt Mängel, die während der Gewährleistung auftreten. Vor Ablauf der Fristen begeht er das Gebäude mit dir. Er wirkt bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen mit, etwa einer Fertigstellungsbürgschaft.
Wie wird das Architektenhonorar berechnet?
Das Honorar ergibt sich aus 4 Faktoren:
- Anrechenbare Kosten: die Baukosten, auf die sich das Honorar bezieht
- Honorarzone: Schwierigkeitsgrad von I (sehr gering) bis V (sehr hoch)
- Honorarsatz: vom Basishonorarsatz bis zum oberen Satz der Honorartafel
- Leistungsanteil: die beauftragten Leistungsphasen in Prozent
Aus anrechenbaren Kosten und Honorarzone liest man das Gesamthonorar in der Honorartafel des § 35 HOAI ab. Davon zahlst du nur den Anteil der beauftragten Phasen. Einfamilienhäuser liegen meist in Honorarzone III oder IV. Seit 2021 ist das Honorar frei verhandelbar. Fehlt eine Vereinbarung in Textform, gilt der Basishonorarsatz.
Was sind anrechenbare Kosten?
Anrechenbare Kosten sind die Kosten nach DIN 276, auf die der Architekt sein Honorar berechnet. Die Baukonstruktion (Kostengruppe 300) zählt voll. Die technischen Anlagen (Kostengruppe 400) zählen voll bis 25 % der übrigen anrechenbaren Kosten, darüber zur Hälfte (§ 33 HOAI). Grundstück, Erschließung und Finanzierung zählen nicht mit.
Wie verteilt sich das Honorar auf die Phasen?
Beispiel: Für ein Einfamilienhaus vereinbart der Bauherr ein Gesamthonorar von 50.000 Euro für alle Phasen. So verteilt es sich:
| Phase | Anteil | Honorar |
|---|---|---|
| LPH 1 bis 4 (Planung) | 27 % | 13.500 € |
| LPH 5 Ausführungsplanung | 25 % | 12.500 € |
| LPH 6 und 7 (Vergabe) | 14 % | 7.000 € |
| LPH 8 Objektüberwachung | 32 % | 16.000 € |
| LPH 9 Objektbetreuung | 2 % | 1.000 € |
| Gesamt | 100 % | 50.000 € |
Welche Leistungsphasen sind für private Bauherren wichtig?
- Neubau mit Architekt: Alle 9 Phasen bringen die größte Sicherheit bei Kosten und Qualität.
- Nur Bauantrag: Phasen 1 bis 4 reichen, wenn ein Bauträger oder Generalunternehmer weiterbaut.
- Umbau oder Sanierung: Phasen 1 bis 5 plus Bauüberwachung, weil im Bestand viele Überraschungen lauern.
- Fix und Flip: Oft genügen Phasen 1 bis 4 für die Genehmigung. Ein erfahrener Bauleiter übernimmt dann die Baustelle.
Achtung beim Sparen an Phase 8: Ohne Bauüberwachung fehlt dir eine unabhängige Kontrolle. Mängel fallen dann oft erst nach der Abnahme auf.
Was gilt beim Architektenvertrag?
Den Architektenvertrag regeln die §§ 650p bis 650t BGB. Sind die Ziele noch unklar, erstellt der Architekt zuerst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung. Nach deren Vorlage kannst du als Verbraucher innerhalb von 2 Wochen kündigen (§ 650r BGB). So begrenzt du dein Risiko am Anfang. Vereinbare Honorar und beauftragte Phasen immer in Textform.
Quellen: §§ 7, 33, 34, 35 und Anlage 10 HOAI 2021; §§ 650p bis 650t BGB; DIN 276.
FAQ: Leistungsphasen Architekt
Kann ich einen Architekten nur für einzelne Leistungsphasen beauftragen?
Ja. Eine stufenweise Beauftragung ist üblich. Häufig beauftragen Bauherren zuerst die Phasen 1 bis 4 und später den Rest. Der Architekt muss dann nur die beauftragten Grundleistungen erbringen.
Wie viel kostet ein Architekt insgesamt?
Das hängt von Baukosten, Honorarzone und Verhandlung ab. Bei Einfamilienhäusern liegt das Honorar für alle Phasen oft bei 10 bis 15 % der anrechenbaren Kosten. Bei Umbauten kann der Anteil höher sein.
Sind die HOAI-Sätze noch verbindlich?
Nein. Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019 sind die Sätze Orientierungswerte. Die HOAI 2021 erlaubt freie Honorarvereinbarungen. Die Leistungsbilder und Prozentsätze gelten aber weiter als Maßstab.
Foto: Pexels (kostenlos nutzbar)
Grafik 1 und 2: eigene Darstellung, fix-flip-immobilien.de
