Beim Hausverkauf betragen Notar- und Grundbuchkosten zusammen rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). In der Regel zahlt der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Kosten, um alte Grundschulden löschen zu lassen.
| Das Wichtigste in Kürze | Richtwert |
|---|---|
| Notarkosten Kaufvertrag inkl. Vollzug und USt | ca. 0,7 bis 0,8 % des Kaufpreises |
| Grundbuchkosten (Vormerkung und Umschreibung) | ca. 0,3 % des Kaufpreises |
| Mit Grundschuld für die Finanzierung | zusätzlich ca. 0,4 bis 0,5 % der Grundschuld |
| Wer zahlt? | Meist der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
Inhalt
Was sind Notarkosten beim Hausverkauf?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Vertrag unwirksam. Die Notarkosten decken alle Leistungen rund um diesen Vertrag ab:
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
- Einholen von Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde
- Antrag auf Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
- Abwicklung der Löschung alter Grundschulden des Verkäufers
- Fälligkeitsmitteilung an den Käufer
- Antrag auf Eigentumsumschreibung nach Zahlung
Wie werden Notarkosten berechnet?
Grundlage ist der Geschäftswert. Beim Kauf ist das der Kaufpreis. Aus Tabelle B des GNotKG ergibt sich eine einfache Gebühr (1,0). Diese Gebühr multipliziert der Notar mit festen Gebührensätzen. Seit der Kostenreform vom 1. Juni 2025 ist Tabelle B für Notare im Kern unverändert.
| Leistung | Gebührensatz | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 2,0 | KV 21100 GNotKG |
| Vollzug (Genehmigungen, Löschungsunterlagen) | 0,5 | KV 22110 GNotKG |
| Betreuung (Fälligkeit, Umschreibung) | 0,5 | KV 22200 GNotKG |
| Grundschuldbestellung des Käufers | 1,0 | KV 21200 GNotKG |
Dazu kommen Auslagen für Grundbuchabruf, Porto und Kopien sowie 19 % Umsatzsteuer. Ein Notar darf seine Gebühren nicht verhandeln. Jeder Notar in Deutschland berechnet dieselben Sätze.
Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?
| Merkmal | Notarkosten | Grundbuchkosten |
|---|---|---|
| Wer erhebt sie? | Notar | Grundbuchamt beim Amtsgericht |
| Wofür? | Vertrag, Beurkundung, Abwicklung | Eintragungen im Grundbuch |
| Typische Positionen | Kaufvertrag 2,0, Vollzug 0,5, Betreuung 0,5 | Umschreibung 1,0, Vormerkung 0,5 |
| Umsatzsteuer | Ja, 19 % | Nein |
| Rechnung kommt | Kurz nach dem Notartermin | Nach jeder Eintragung |
Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Eintragung. Fast jeder Kaufvertrag übernimmt diese Regel. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner alten Grundschulden. Dazu gehören die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und die Löschungsgebühr im Grundbuch.
Wichtig für Verkäufer: Gegenüber dem Notar haften beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich an den Verkäufer wenden.
Beispielrechnung: Wie hoch sind die Notarkosten?
Unsere Rechnung nach Tabelle B, ohne Finanzierung, mit 50 Euro Auslagen:
| Kaufpreis | 1,0-Gebühr | Notar brutto | Grundbuch | Summe | Anteil |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 435 € | 1.612 € | 653 € | 2.265 € | 1,13 % |
| 300.000 € | 635 € | 2.326 € | 953 € | 3.279 € | 1,09 % |
| 400.000 € | 785 € | 2.862 € | 1.178 € | 4.039 € | 1,01 % |
| 500.000 € | 935 € | 3.397 € | 1.403 € | 4.800 € | 0,96 % |
So entsteht der Wert für 300.000 Euro: Der Notar rechnet 3,0 Gebühren, also 1.905 Euro. Mit 50 Euro Auslagen und 19 % Umsatzsteuer ergeben sich 2.326 Euro. Das Grundbuchamt berechnet 1,5 Gebühren für Umschreibung und Vormerkung. Das sind 953 Euro.
Finanziert der Käufer mit einer Grundschuld über 250.000 Euro, kommen weitere Kosten dazu. Das sind rund 660 Euro beim Notar und 535 Euro beim Grundbuchamt. Wie die Grundschuld abläuft, erklärt unser Ratgeber zu den Grundschuldbestellungsunterlagen.
Welche weiteren Kosten fallen beim Hausverkauf an?
Notar und Grundbuch sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent. Dazu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision. Als Verkäufer prüfst du außerdem die Spekulationsfrist. Verkaufst du vor Ablauf von 10 Jahren, kann Einkommensteuer anfallen. Details stehen im Ratgeber Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf mindern deine Löschungskosten als Veräußerungskosten den Gewinn.
Bei Eigentumswohnungen prüft der Notar zusätzlich, ob der Verwalter zustimmen muss. Das steht in der Teilungserklärung. Die Verwalterzustimmung kostet meist zusätzlich 100 bis 300 Euro.
Wie lassen sich Notarkosten senken?
Die Gebühren selbst sind gesetzlich festgelegt. Sparen kannst du nur am Geschäftswert. Mitverkaufte Einbauküche oder Möbel weist du getrennt im Vertrag aus. Ihr Wert senkt den Geschäftswert für Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Der Preis muss aber realistisch sein, sonst erkennt ihn das Finanzamt nicht an. Vermeide außerdem nachträgliche Vertragsänderungen. Jede Änderung löst eine neue Beurkundung aus.
Quellen: §§ 311b, 448 BGB; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Kostenverzeichnis KV 14110, 14150, 21100, 21200, 22110, 22200 und Tabelle B; Kostenrechtsänderungsgesetz 2025; eigene Berechnung.
FAQ: Notarkosten beim Hausverkauf
Wann muss ich die Notarrechnung bezahlen?
Die Rechnung kommt meist 1 bis 3 Wochen nach dem Notartermin. Das Grundbuchamt schickt seine Rechnungen nach den Eintragungen, also oft Monate später.
Kann der Verkäufer die Notarkosten übernehmen?
Ja, wenn beide das im Kaufvertrag vereinbaren. Das kommt etwa bei Verkäufen in der Familie vor. Der Kaufpreis wird dann oft entsprechend angepasst.
Fallen Notarkosten an, wenn der Verkauf platzt?
Ja. Hat der Notar den Vertrag schon entworfen, berechnet er eine Entwurfsgebühr. Sie richtet sich nach dem Umfang der Arbeit. Wer den Entwurf beauftragt hat, zahlt.
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