Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus alle Nebenkosten, also auch Heizung und Warmwasser. Sie ist der Betrag, den du als Mieter jeden Monat an den Vermieter überweist. Strom und Internet gehören nicht dazu. Die Nebenkosten zahlst du meist als Vorauszahlung, die der Vermieter einmal im Jahr abrechnet.
Inhalt
Was ist die Warmmiete?
Die Warmmiete heißt auch Bruttowarmmiete oder Gesamtmiete. Sie setzt sich aus 3 Teilen zusammen:
| Bestandteil | Was gehört dazu? |
|---|---|
| Kaltmiete (Nettokaltmiete) | Miete für die reine Nutzung der Wohnung |
| Kalte Betriebskosten | Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Hausmeister, Reinigung, Versicherung, Aufzug und weitere Posten |
| Warme Betriebskosten | Heizung und Warmwasser |
Welche Betriebskosten der Vermieter umlegen darf, regelt die Betriebskostenverordnung mit 17 Positionen. Sie gelten nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart.
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete?
- Nettokaltmiete: nur die Miete für die Wohnung, ohne Nebenkosten
- Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten, ohne Heizung
- Warmmiete: Nettokaltmiete plus alle Betriebskosten inklusive Heizung und Warmwasser
Vergleiche Wohnungen immer nach Warmmiete. Eine günstige Kaltmiete hilft wenig, wenn das Haus schlecht gedämmt ist und die Heizkosten hoch sind.
Was gehört nicht zur Warmmiete?
- Haushaltsstrom, den du direkt mit deinem Stromanbieter abrechnest
- Internet, Telefon und TV-Anschluss. Die Umlage von Kabelgebühren ist seit Juli 2024 nicht mehr erlaubt.
- Gas für den Herd oder eine eigene Gasetagenheizung, wenn du direkt mit dem Versorger abrechnest
- Rundfunkbeitrag
- Miete für Stellplatz oder Garage, wenn sie separat vereinbart ist
Wie berechnet man die Warmmiete?
Die Formel lautet: Warmmiete = Nettokaltmiete + Vorauszahlung Betriebskosten + Vorauszahlung Heizung und Warmwasser.
Beispiel für eine 70-m²-Wohnung:
| Position | pro m² | pro Monat |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | 10,00 € | 700,00 € |
| Kalte Betriebskosten | 1,35 € | 94,50 € |
| Heizung und Warmwasser | 1,32 € | 92,40 € |
| Warmmiete | 12,67 € | 886,90 € |
Die Nebenkosten im Beispiel entsprechen dem Durchschnitt aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds.
Wie hoch sind die Nebenkosten im Durchschnitt?
Mieter zahlten im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 2,67 € pro m² und Monat an Betriebskosten. Fallen alle möglichen Posten an, sind es bis zu 3,68 € pro m². Heizung und Warmwasser machten im Schnitt 1,32 € pro m² aus. Das ist rund die Hälfte der gesamten Nebenkosten. Je nach Heizung und Zustand des Hauses schwanken die Heizkosten stark. Für Fernwärme etwa liegen sie über dem Durchschnitt, siehe Fernwärme: Was ist das.
Wie viel Warmmiete kann ich mir leisten?
Als Faustregel gilt: Die Warmmiete sollte höchstens 30 bis 35 % deines Nettoeinkommens ausmachen. Bei 2.800 € netto sind das rund 840 bis 980 €. Viele Vermieter prüfen das mit einer Gehaltsbescheinigung. Liegt die Miete darüber, wird es bei steigenden Energiepreisen schnell eng.
Ist eine Warmmiete als Pauschale erlaubt?
Für Heizung und Warmwasser meist nicht. Die Heizkostenverordnung verlangt eine Abrechnung nach Verbrauch. 50 bis 70 % der Heizkosten musst du verbrauchsabhängig verteilen. Eine reine Pauschalmiete mit Heizung ist nur in Ausnahmen zulässig. Ein Beispiel ist ein Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt. Kalte Betriebskosten dürfen dagegen als Pauschale vereinbart werden.
Vorauszahlung oder Pauschale: was ist der Unterschied?
| Merkmal | Vorauszahlung | Pauschale |
|---|---|---|
| Jährliche Abrechnung | Ja, Pflicht | Nein |
| Nachzahlung oder Guthaben | Möglich | Nicht möglich |
| Anpassung | Nach Abrechnung in angemessener Höhe | Nur bei gestiegenen Kosten und wenn vereinbart |
| Für Heizkosten zulässig | Ja | Nur in Ausnahmen |
Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, verliert er den Anspruch auf eine Nachzahlung. Wie die Abrechnung bei einem Umzug im laufenden Jahr funktioniert, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung bei Auszug.
Wofür ist die Kaltmiete maßgeblich und wofür die Warmmiete?
| Thema | Grundlage |
|---|---|
| Mietkaution | Höchstens 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB) |
| Mieterhöhung auf Vergleichsmiete | Nettokaltmiete |
| Mietpreisbremse | Nettokaltmiete |
| Mietminderung | Bruttomiete inklusive Nebenkosten |
| Wohngeld | Bruttokaltmiete, Heizkosten über pauschale Zuschläge |
| Kosten der Unterkunft beim Jobcenter | Bruttokaltmiete plus Heizkosten, jeweils mit Obergrenzen |
| Vergleich von Wohnungsangeboten | Warmmiete |
Wie du die ortsübliche Kaltmiete prüfst, steht im Ratgeber Vergleichsmiete ermitteln. Fällt die Heizung oder das Warmwasser aus, mindert sich die Bruttomiete. Details dazu im Ratgeber Kein Warmwasser: Mietminderung.
Was sollten Vermieter bei der Warmmiete beachten?
- Vorauszahlungen realistisch ansetzen, damit keine hohen Nachzahlungen entstehen
- CO2-Kosten nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz aufteilen. Je schlechter das Haus, desto mehr trägt der Vermieter, bis zu 95 %.
- Abrechnungsfrist von 12 Monaten einhalten
- Im Inserat Kaltmiete und Nebenkosten getrennt angeben
Mehr Tipps für die Vermietung findest du im Leitfaden Wohnung vermieten: was beachten.
Quellen: §§ 551, 556, 556a BGB; Betriebskostenverordnung; Heizkostenverordnung; CO2-Kostenaufteilungsgesetz; Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024.
FAQ: Warmmiete
Ist Strom in der Warmmiete enthalten?
Nein. Haushaltsstrom rechnest du direkt mit deinem Anbieter ab. Nur der Allgemeinstrom für Treppenhaus und Keller zählt zu den Betriebskosten.
Darf der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?
Ja, nach einer Abrechnung mit Nachzahlung. Die Erhöhung muss angemessen sein und sich an den tatsächlichen Kosten orientieren (§ 560 Abs. 4 BGB).
Muss im Mietvertrag die Warmmiete stehen?
Nicht zwingend. Üblich ist, Kaltmiete und Vorauszahlungen getrennt aufzuführen. Nur so ist klar, worauf sich Kaution und Mieterhöhungen beziehen.
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