Beim Vermieten einer Wohnung zählen vor allem 5 Dinge: zulässige Miete, wirksamer Mietvertrag, sorgfältige Mieterauswahl, korrekte Kaution und Steuer. Dazu kommen Pflichten wie Energieausweis und Wohnungsgeberbestätigung. Dieser Leitfaden führt dich in 10 Schritten durch die Vermietung und verlinkt auf unsere Detail-Ratgeber.
Inhalt
In 10 Schritten zur Vermietung
- Wohnung prüfen und vorbereiten: Zustand, Renovierung, Rauchwarnmelder.
- Unterlagen sammeln: Energieausweis, Grundriss, Wohnfläche, Hausordnung.
- Miete festlegen: Vergleichsmiete und Mietpreisbremse prüfen.
- Inserat erstellen mit Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
- Besichtigungen durchführen.
- Mieter auswählen: Selbstauskunft, Bonität, Einkommen.
- Mietvertrag aufsetzen und unterschreiben.
- Kaution entgegennehmen und getrennt anlegen.
- Wohnung übergeben mit Protokoll und Wohnungsgeberbestätigung.
- Laufend verwalten: Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Steuer.
Welche rechtlichen Grundlagen gelten beim Vermieten?
| Thema | Rechtsgrundlage | Kern |
|---|---|---|
| Mietrecht | §§ 535 bis 580a BGB | Rechte und Pflichten beider Seiten |
| Energieausweis | Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) | Bei Besichtigung vorlegen, Kennwerte im Inserat |
| Wohnungsgeberbestätigung | § 19 Bundesmeldegesetz | Mieter braucht sie zur Anmeldung |
| Betriebskosten | Betriebskostenverordnung | Welche Kosten du umlegen darfst |
| Maklerkosten | Wohnungsvermittlungsgesetz | Wer den Makler beauftragt, zahlt |
Bei einer Eigentumswohnung prüfst du zusätzlich die Teilungserklärung. Manche verbieten bestimmte Nutzungen oder verlangen die Zustimmung des Verwalters.
Wie legst du die richtige Miete fest?
Wie ermittelst du die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die Vergleichsmiete ist dein wichtigster Maßstab. Am schnellsten findest du sie im Mietspiegel deiner Gemeinde. Ohne Mietspiegel helfen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Alle Wege erklärt unser Ratgeber Vergleichsmiete ermitteln.
Was gilt bei der Mietpreisbremse?
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen. Die Regel gilt bis 31.12.2029. Ausnahmen gelten für Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 und nach umfassender Modernisierung. Lag schon die Vormiete höher, darfst du sie beibehalten.
Achtung bei Vermietung an Angehörige: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, kürzt das Finanzamt deine Werbungskosten anteilig. Zwischen 50 und 66 % braucht es eine positive Überschussprognose (§ 21 Abs. 2 EStG).
Wie wählst du den richtigen Mieter aus?
Welche Unterlagen darfst du verlangen?
- Mieterselbstauskunft mit Angaben zu Beruf, Einkommen und Haushalt
- Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
- SCHUFA-Auskunft oder Bonitätsnachweis
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder Vorvermieterbescheinigung
- Kopie des Personalausweises zur Identitätsprüfung
Datenschutz gilt auch hier. Fordere Unterlagen erst von ernsthaften Interessenten nach der Besichtigung an. Löschen musst du die Daten abgelehnter Bewerber, sobald du sie nicht mehr brauchst. Fragen nach Religion, Schwangerschaft oder Herkunft sind tabu.
Wie prüfst du die Bonität?
Als Faustregel sollte die Warmmiete höchstens 30 bis 40 % des Nettoeinkommens betragen. Bei Studierenden oder Berufseinsteigern hilft eine Elternbürgschaft. Prüfe Gehaltsnachweise auf Plausibilität und frage beim Vorvermieter nach. Eine SCHUFA-Auskunft darfst du nur mit Einwilligung des Mieters einholen.
Was muss in den Mietvertrag?
- Vertragsparteien mit Anschrift
- Mietobjekt mit Lage, Größe, Keller und Stellplatz
- Mietbeginn und Laufzeit
- Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Fälligkeit
- Kaution und Zahlungsweise
- Regeln zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Haustieren und Untervermietung
- Hausordnung als Anlage
Viele Formularklauseln sind unwirksam. Das gilt vor allem für starre Renovierungsfristen, siehe Renovierungsklausel im Mietvertrag. Auch eine Kleinreparaturklausel braucht klare Kostengrenzen, siehe Kleinreparaturen Mieter.
Befristet oder unbefristet vermieten?
Der Normalfall ist ein unbefristeter Vertrag. Eine Befristung ist nur mit Grund nach § 575 BGB wirksam, etwa geplanter Eigenbedarf. Wie das geht, zeigt unser Ratgeber zum befristeten Mietvertrag mit Vorlage. Möblierte Wohnungen haben eigene Regeln, siehe Wohnung möbliert vermieten.
Wie legst du die Mietkaution richtig an?
Die Kaution beträgt höchstens 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in 3 Monatsraten zahlen. Du musst sie getrennt von deinem Vermögen anlegen, meist auf einem Mietkautionskonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Auszug rechnest du innerhalb einer angemessenen Frist ab, meist 3 bis 6 Monate. Einen Teil darfst du bis zur Nebenkostenabrechnung zurückhalten.
Wie läuft die Übergabe?
Erstelle bei der Übergabe ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und Mängeln. Fotos mit Datum sichern dich ab. Unsere Vorlagen: Wohnungsübergabeprotokoll und Schlüsselübergabeprotokoll. Innerhalb von 2 Wochen nach Einzug stellst du die Wohnungsgeberbestätigung aus. Ohne sie kann sich der Mieter nicht anmelden.
Welche Pflichten hast du als Vermieter?
- Wohnung in gutem Zustand erhalten und Mängel beseitigen
- Rauchwarnmelder installieren und warten lassen
- Nebenkosten jährlich abrechnen, spätestens 12 Monate nach Abrechnungsende
- Verkehrssicherung: Treppenhaus, Winterdienst, Beleuchtung
- Daten der Mieter nach DSGVO schützen
Wie erstellst du die Nebenkostenabrechnung?
Du darfst nur Kosten aus der Betriebskostenverordnung umlegen, und nur wenn der Vertrag das vorsieht. Pflichtangaben sind Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters, Vorauszahlungen und Saldo. Bei Eigentumswohnungen hilft die Hausgeldabrechnung, siehe Was ist im Hausgeld enthalten. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage darfst du nicht umlegen.
Welche Kosten entstehen bei der Neuvermietung?
| Position | Richtwert |
|---|---|
| Inserate auf Portalen | 0 bis 150 € pro Monat |
| Energieausweis | ca. 80 bis 500 € |
| Renovierung vor Vermietung | stark abhängig vom Zustand |
| Makler (wenn du ihn beauftragst) | bis 2 Nettokaltmieten plus USt |
| Leerstand | 1 Monatsmiete je Monat Leerstand |
Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Details im Ratgeber Wer zahlt den Makler bei Vermietung.
Welche Versicherungen brauchst du?
| Versicherung | Schützt vor |
|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Feuer, Sturm, Leitungswasser am Gebäude |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Schäden Dritter, etwa durch Glatteis |
| Vermieterrechtsschutz | Kosten für Streit mit Mietern |
| Mietausfallversicherung | Fehlende Mieteinnahmen, je nach Tarif |
Bei Eigentumswohnungen schließt meist die Gemeinschaft die Gebäudeversicherung ab. Sie steckt dann im Hausgeld.
Wann darfst du kündigen?
Als Vermieter brauchst du für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse. Das häufigste ist Eigenbedarf für dich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige (§ 573 BGB). Die Frist beträgt 3 bis 9 Monate je nach Mietdauer. Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren. In angespannten Märkten verlängern die Länder sie bis auf 10 Jahre (§ 577a BGB).
Wie versteuerst du die Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Du trägst sie in die Anlage V ein. Steuerpflichtig ist nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Dazu zählen Zinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand und Verwaltung.
Beispiel: 12.000 Euro Kaltmiete im Jahr, 3.500 Euro Zinsen, 3.000 Euro Abschreibung, 1.500 Euro sonstige Kosten. Der Überschuss beträgt 4.000 Euro. Bei 35 % Steuersatz zahlst du 1.400 Euro Steuern. Deine Zahlen rechnest du mit unserem Rechner für Mieteinnahmen. Ob sich die Vermietung lohnt, zeigt der Ratgeber Was ist eine gute Mietrendite.
Quellen: §§ 535 ff., 551, 556d, 573, 575, 577a BGB; § 21 EStG; § 19 Bundesmeldegesetz; Betriebskostenverordnung; Wohnungsvermittlungsgesetz; Gebäudemodernisierungsgesetz.
FAQ: Wohnung vermieten
Muss ich die Vermietung beim Finanzamt anmelden?
Eine gesonderte Anmeldung gibt es nicht. Du gibst die Einkünfte in der jährlichen Steuererklärung mit Anlage V an. Gewerblich wird die Vermietung erst bei hotelähnlichen Leistungen.
Brauche ich einen Energieausweis für die Vermietung?
Ja, bei Neuvermietung. Spätestens bei der Besichtigung legst du ihn vor. Nach Vertragsschluss übergibst du ihn dem Mieter als Kopie.
Darf ich eine Besichtigung während der Mietzeit verlangen?
Nur mit sachlichem Grund, etwa für Reparaturen oder Verkauf. Kündige den Termin rechtzeitig an, meist mindestens 24 Stunden vorher.
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