Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum ist nur mit einem der 3 Gründe aus § 575 BGB wirksam. Der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich und konkret nennen. Fehlt der Grund oder ist er zu vage, läuft der Vertrag unbefristet. Unten findest du eine kostenlose Vorlage als PDF.
Inhalt
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) endet an einem festen Datum, ohne dass jemand kündigen muss. Beispiel: Ein Vermieter vermietet seine Wohnung bis 31.08.2028. Danach zieht seine Tochter zum Studium ein. Diesen Grund schreibt er in den Vertrag.
Befristeter und unbefristeter Mietvertrag im Vergleich
| Merkmal | Befristet (§ 575 BGB) | Unbefristet |
|---|---|---|
| Ende | Automatisch zum vereinbarten Datum | Nur durch Kündigung oder Aufhebung |
| Ordentliche Kündigung | Ausgeschlossen | Mieter mit 3 Monaten Frist |
| Grund nötig? | Ja, schriftlich bei Vertragsschluss | Nein |
| Kündigungsschutz | Kein Widerspruch nach § 574 BGB | Voller Kündigungsschutz |
| Fristlose Kündigung | Möglich | Möglich |
Einfacher und qualifizierter Zeitmietvertrag
Den einfachen Zeitmietvertrag ohne Grund gibt es für Wohnraum seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 nicht mehr. Erlaubt ist nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund. Alte Verträge von vor September 2001 laufen nach altem Recht weiter.
Welche Voraussetzungen gelten nach § 575 BGB?
Eine Befristung ist nur wirksam, wenn alle Punkte erfüllt sind:
- Ein gesetzlicher Befristungsgrund liegt vor
- Der Vermieter nennt den Grund bei Vertragsschluss schriftlich
- Der Grund ist so konkret, dass der Mieter ihn prüfen kann
- Das Enddatum steht eindeutig im Vertrag
- Bei einer Laufzeit über 1 Jahr ist der Vertrag schriftlich geschlossen (§ 550 BGB)
Welche Befristungsgründe sind zulässig?
| Grund | Beispiel |
|---|---|
| Eigennutzung | Vermieter, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige ziehen ein |
| Umbau oder Abriss | Kernsanierung, die mit Mietern nicht möglich ist |
| Werkswohnung | Vermietung an einen Mitarbeiter, der zur Dienstleistung verpflichtet ist |
Andere Gründe wie Verkaufsabsicht, Auslandsaufenthalt des Mieters oder einfach Wunsch nach Flexibilität reichen nicht.
Wie formuliert man den Befristungsgrund wirksam?
Der Grund braucht Namen, Bezug und Vorhaben. Ein Satz wie „wegen Eigenbedarf“ reicht nicht.
Unwirksam: „Der Vertrag ist befristet, da der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen möchte.“
Wirksam: „Die Befristung erfolgt wegen Eigennutzung. Ab 01.09.2028 bewohnt die Tochter des Vermieters, Lena Muster, die Wohnung während ihres Studiums in Köln.“
Wirksam beim Umbau: „Ab 01.10.2028 lässt der Vermieter Bäder, Leitungen und Grundrisse aller Wohnungen erneuern. Die Arbeiten machen eine Nutzung der Wohnung für etwa 8 Monate unmöglich.“
Welche Folgen hat eine unwirksame Befristung?
Ist die Befristung unwirksam, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Mieter kann dann mit 3 Monaten Frist kündigen. Der Vermieter braucht für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf. Die übrigen Vertragsklauseln bleiben wirksam.
Hat der Mieter ein Auskunftsrecht?
Ja. Frühestens 4 Monate vor Ablauf darf der Mieter fragen, ob der Grund noch besteht. Der Vermieter muss innerhalb von 1 Monat antworten. Antwortet er später, verlängert sich der Vertrag um die Verspätung. Verschiebt sich der Grund, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Fällt der Grund weg, kann er einen unbefristeten Vertrag fordern.
Was muss in die Vorlage für einen befristeten Mietvertrag?
- Vermieter und alle Mieter mit Anschrift
- Mietobjekt: Adresse, Lage, Zimmer, Wohnfläche, Keller, Stellplatz
- Beginn und festes Enddatum der Mietzeit
- Befristungsgrund mit konkreter Begründung
- Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Fälligkeit
- Kaution (höchstens 3 Nettokaltmieten)
- Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB
- Hinweis auf das Auskunftsrecht nach § 575 Abs. 2 BGB
- Unterschriften aller Vertragsparteien
Für die Übergabe am Anfang und am Ende nutzt du unser Wohnungsübergabeprotokoll. Eine Übersicht aller Vertragsarten zeigt der Ratgeber Arten von Mietverträgen.
Kann man einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Diese Wege bleiben offen:
| Weg | Voraussetzung |
|---|---|
| Aufhebungsvertrag | Beide Seiten stimmen zu |
| Nachmieter stellen | Vertragliche Nachmieterklausel oder Zustimmung des Vermieters |
| Fristlose Kündigung | Wichtiger Grund nach § 543 BGB, etwa Zahlungsverzug oder erhebliche Mängel |
| Sonderkündigung | Vermieter verweigert die Untervermietung ohne Grund (§ 540 BGB) |
| Tod des Mieters | Erben oder Vermieter kündigen mit gesetzlicher Frist (§ 564 BGB) |
Was passiert am Ende der Mietzeit?
Ablauf der Mietzeit
Am vereinbarten Datum endet das Mietverhältnis automatisch. Der Mieter gibt die Wohnung zurück, der Vermieter rechnet Kaution und Nebenkosten ab. Wohnt der Mieter weiter und widerspricht niemand innerhalb von 2 Wochen, läuft der Vertrag unbefristet weiter (§ 545 BGB). Deshalb schließen viele Vorlagen diese Regel aus.
Wie verlängert man einen befristeten Mietvertrag?
Beide Parteien vereinbaren schriftlich ein neues Enddatum. Der Befristungsgrund muss dann weiter bestehen und im Nachtrag stehen. Alternativ wandeln die Parteien den Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis um.
Welche Vor- und Nachteile hat ein befristeter Mietvertrag?
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Mieter | Planbare Mietdauer, keine Eigenbedarfskündigung während der Laufzeit | Kein vorzeitiger Auszug, kein Kündigungsschutz am Ende |
| Vermieter | Wohnung sicher zum Termin frei, keine Räumungsklage nötig | Nur mit gesetzlichem Grund, Formfehler machen die Befristung unwirksam |
Welche Sonderfälle gibt es?
§ 575 BGB gilt nicht für alle Mietverhältnisse. Bei Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch, etwa einer Ferienwohnung, ist eine Befristung ohne Grund möglich. Dasselbe gilt für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters (§ 549 Abs. 2 BGB). Ausnahme: Er vermietet es an eine Familie. Für möblierte Wohnungen ohne Vermieter vor Ort gilt § 575 BGB dagegen voll. Bei WG und Untermiete kommt es auf die Wohnform an.
Was sind häufige Fehler in Zeitmietverträgen?
| Fehler | Folge |
|---|---|
| Grund fehlt oder ist pauschal | Vertrag gilt als unbefristet |
| Grund steht nur mündlich fest | Vertrag gilt als unbefristet |
| Unzulässiger Grund wie Verkauf | Vertrag gilt als unbefristet |
| § 545 BGB nicht ausgeschlossen | Stillschweigende Verlängerung möglich |
| Befristung mit Kündigungsverzicht verwechselt | Unklare Klausel, im Zweifel zulasten des Vermieters |
Tipp: Ohne Befristungsgrund bleibt ein beidseitiger Kündigungsverzicht. Der BGH erlaubt ihn in Formularverträgen bis zu 4 Jahre ab Vertragsschluss.
Quellen: §§ 543, 545, 549, 550, 564, 575 BGB; Mietrechtsreformgesetz 2001; BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04 (Kündigungsverzicht).
FAQ: Befristeter Mietvertrag
Wie lange darf ein befristeter Mietvertrag laufen?
Eine Höchstdauer gibt es nicht. Ab 1 Jahr Laufzeit muss der Vertrag schriftlich sein. Sonst gilt er als unbefristet und ist frühestens zum Ende des ersten Jahres kündbar.
Darf der Vermieter bei befristetem Vertrag die Miete erhöhen?
Ja. Es gelten dieselben Regeln wie im unbefristeten Vertrag. Möglich sind Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Staffelmiete oder Indexmiete, wenn vereinbart.
Ist die Vorlage rechtssicher?
Die Vorlage entspricht dem Stand Oktober 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Prüfe vor allem die Begründung des Befristungsgrundes sorgfältig.
Foto: Pexels (kostenlos nutzbar)
