Eine Renovierungsklausel im Mietvertrag verpflichtet den Mieter zu Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren. Viele dieser Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Das gilt etwa bei starren Fristen oder bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter gar nicht renovieren, auch nicht beim Auszug.
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Was ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag?
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in gutem Zustand erhalten. Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen. Mit einer Renovierungsklausel überträgt der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter. Fast immer steht die Klausel in einem Formularmietvertrag. Dann prüfen Gerichte sie streng nach AGB-Recht (§ 307 BGB).
Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
Der Begriff stammt aus § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung. Gerichte nutzen ihn auch für frei finanzierte Wohnungen. Schönheitsreparaturen sind:
- Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken
- Streichen von Heizkörpern und Heizrohren
- Streichen von Innentüren
- Streichen von Fenstern und Außentüren von innen
- Streichen von Fußböden, etwa Holzdielen
Nicht dazu gehören Abschleifen von Parkett, Austausch von Teppichboden oder Reparaturen an Leitungen. Kleine Reparaturen regelt eine eigene Klausel, siehe Kleinreparaturen Mieter.
Wann sind Renovierungsklauseln unwirksam?
| Klauseltyp | Beispiel | Wirksam? |
|---|---|---|
| Starrer Fristenplan | „Küche alle 3 Jahre streichen“ | Nein |
| Weicher Fristenplan | „in der Regel alle 3, 5 und 7 Jahre“ | Ja, wenn Wohnung renoviert übergeben |
| Unrenoviert übergeben ohne Ausgleich | Mieter übernimmt abgewohnte Wohnung | Nein |
| Endrenovierung unabhängig vom Zustand | „Beim Auszug ist stets zu renovieren“ | Nein |
| Quotenabgeltung | Mieter zahlt anteilig nach Wohndauer | Nein |
| Farbwahl während der Mietzeit | „Wände nur weiß streichen“ | Nein |
| Fachhandwerkerklausel | „Nur durch Malerbetrieb“ | Nein |
Was gilt bei starren Fristenplänen?
Ein starrer Fristenplan verlangt die Renovierung nach festen Jahren, egal wie die Wohnung aussieht. Der BGH hält solche Klauseln für unwirksam (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Wirksam sind nur weiche Fristen mit Zusätzen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“. Üblich sind 3 Jahre für Küche und Bad, 5 Jahre für Wohnräume und 7 Jahre für Nebenräume.
Was gilt bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung?
Hast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, ist die Klausel unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ausnahme: Der Vermieter hat dir einen angemessenen Ausgleich gewährt, etwa einige Monate mietfrei. Auch eine Absprache mit dem Vormieter ändert daran nichts (BGH, 22.08.2018, VIII ZR 277/16).
Sind Quotenabgeltungsklauseln gültig?
Nein. Nach einer Quotenabgeltungsklausel zahlt der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten. Der BGH hält sie für unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Der Mieter kann die Kosten bei Vertragsschluss nicht abschätzen.
Welche BGH-Urteile sind wichtig?
| Urteil | Kernaussage |
|---|---|
| BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03 | Starre Fristenpläne sind unwirksam |
| BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14 | Unrenoviert übergeben ohne Ausgleich: Klausel unwirksam |
| BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13 | Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam |
| BGH, 06.11.2013, VIII ZR 416/12 | Knallige Wandfarben: Mieter haftet bei Rückgabe auf Schadensersatz |
| BGH, 08.07.2020, VIII ZR 163/18 | Unwirksame Klausel: Mieter kann Renovierung verlangen, zahlt aber meist die Hälfte |
Laufende Renovierung oder Renovierung beim Auszug?
Eine wirksame Klausel verpflichtet zur Renovierung während der Mietzeit, sobald sie nötig ist. Beim Auszug musst du nur renovieren, wenn die Wohnung dann tatsächlich abgewohnt ist. Eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand ist unwirksam. Neu gestrichene Wände nach 2 Jahren musst du also nicht erneut streichen.
Wie prüfe ich meine Renovierungsklausel?
- Wurde die Wohnung renoviert übergeben? Fotos und Übergabeprotokoll prüfen.
- Stehen feste Jahre ohne „in der Regel“ in der Klausel?
- Verlangt die Klausel eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand?
- Gibt es eine Quotenabgeltung?
- Schreibt die Klausel Farben oder Fachbetriebe vor?
- Gibt es mehrere Klauseln, die zusammen zu weit gehen (Summierungseffekt)?
Trifft ein Punkt zu, ist die Klausel meist insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion gibt es im AGB-Recht nicht.
Was tun bei unwirksamer Renovierungsklausel?
- Klausel und Übergabeprotokoll mit der Checkliste oben prüfen.
- Bei Unsicherheit den Mieterverein fragen.
- Dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass du die Klausel für unwirksam hältst.
- Beim Auszug besenrein übergeben und Zustand mit Fotos dokumentieren.
- Kaution zurückfordern, falls der Vermieter Renovierungskosten abziehen will.
Wer trägt die Kosten bei unwirksamer Klausel?
Ist die Klausel unwirksam, gilt das Gesetz. Dann trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Der Mieter kann die Renovierung sogar verlangen, wenn sich der Zustand deutlich verschlechtert hat. Bei unrenoviert übernommener Wohnung muss er sich dann aber meist hälftig an den Kosten beteiligen.
Welche Folgen hat das für die Kaution?
Der Vermieter darf Renovierungskosten nur von der Kaution abziehen, wenn die Klausel wirksam ist. Bei unwirksamer Klausel steht dir die volle Kaution zu. Abziehen darf er nur echte Schäden, etwa Löcher oder Brandflecken.
Wann verjähren Ansprüche auf Schönheitsreparaturen?
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung der Wohnung verjähren 6 Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Beispiel: Rückgabe am 31.03., Verjährung am 30.09. desselben Jahres. Danach kann der Vermieter keinen Schadensersatz mehr verlangen.
Gilt das auch für Gewerbemietverträge?
Auch im Gewerbe prüfen Gerichte Formularklauseln nach AGB-Recht. Starre Fristen sind dort ebenfalls unwirksam. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen geben aber mehr Spielraum. Unternehmer gelten als weniger schutzbedürftig als private Mieter.
Wie sieht eine wirksame Formulierung aus?
Ein Beispiel für eine Klausel bei renoviert übergebener Wohnung. Es ist keine Rechtsberatung:
Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen. Die Wohnung wurde renoviert übergeben. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen, wenn der Zustand der Räume es erfordert. Erforderlich sind sie in der Regel in Küche und Bad alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre und in Nebenräumen alle 7 Jahre.
Mehr zum aktuellen Stand beim Streichen findest du im Artikel Wohnung streichen bei Auszug.
Quellen: §§ 307, 535, 548 BGB; § 28 Abs. 4 II. BV; BGH-Urteile VIII ZR 361/03, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 416/12, VIII ZR 277/16, VIII ZR 163/18.
FAQ: Renovierungsklausel
Muss ich beim Auszug immer streichen?
Nein. Nur eine wirksame Klausel und ein abgewohnter Zustand verpflichten dich. Ohne wirksame Klausel reicht eine besenreine Rückgabe.
Darf ich die Wände farbig streichen?
Während der Mietzeit ja. Bei der Rückgabe müssen knallige Farben weichen. Der Vermieter kann helle, neutrale Töne verlangen, die für Nachmieter passen.
Foto: Pexels (kostenlos nutzbar)
