Grundschuldbestellungsunterlagen sind die Dokumente, die deine Bank dem Notar schickt, damit er die Grundschuld für dein Darlehen beurkunden kann. Kern ist das Grundschuldformular der Bank. Dazu kommen Angaben zum Grundstück, zum Darlehen und zu dir als Eigentümer. Erst wenn die Grundschuld eingetragen ist, zahlt die Bank den Kredit aus.
Inhalt
Was sind Grundschuldbestellungsunterlagen?
Bei einer Immobilienfinanzierung verlangt die Bank eine Sicherheit. Das ist fast immer eine Grundschuld im Grundbuch. Die Bank bereitet dafür ein eigenes Formular vor, die Grundschuldbestellungsurkunde. Zusammen mit weiteren Angaben bilden diese Dokumente die Grundschuldbestellungsunterlagen. Der Notar beurkundet daraus die Grundschuld und beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
Wozu dient die Grundschuldbestellung?
Die Grundschuld gibt der Bank ein Recht am Grundstück. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann sie die Zwangsversteigerung betreiben. Weil die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist, regelt eine Zweckerklärung, welche Forderungen sie sichert. Ohne eingetragene Grundschuld zahlt keine Bank ein Immobiliendarlehen aus.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Bindung an Darlehen | Nein, abstrakt | Ja, akzessorisch |
| Nach Tilgung | Bleibt bestehen, bis sie gelöscht wird | Wird zur Eigentümergrundschuld |
| Wiederverwendung | Für neue Kredite möglich | Kaum möglich |
| Bedeutung heute | Standard bei Banken | Selten |
Welche Dokumente gehören zu den Unterlagen?
- Grundschuldbestellungsurkunde: Formular der Bank mit Betrag, Zinsen und Unterwerfungserklärung
- Zweckerklärung (Sicherungsabrede): regelt, welche Kredite die Grundschuld absichert
- Angaben aus dem Darlehensvertrag: Darlehensnehmer, Betrag, Bank als Gläubigerin
- Grundstücksdaten: Grundbuchbezirk, Blatt, Gemarkung, Flur und Flurstück
- Beim Kauf: Urkundennummer des Kaufvertrags und Belastungsvollmacht des Verkäufers
- Rangvorgabe: meist erste Rangstelle in Abteilung III
Woher bekommst du die Unterlagen?
Die Bank schickt die Unterlagen direkt an den Notar, sobald der Darlehensvertrag unterschrieben ist. Du nennst der Bank dafür den Notar und die Urkundennummer des Kaufvertrags. Die Grundstücksdaten stehen im Grundbuchauszug. Den besorgt meist der Notar selbst.
Welche Informationen enthält die Grundschuldbestellungsurkunde?
- Gläubiger: die Bank
- Eigentümer und persönlicher Schuldner
- Grundschuldbetrag, meist in Höhe des Darlehens
- Grundschuldzinsen, oft 12 bis 18 % pro Jahr
- Einmalige Nebenleistung, oft bis 5 % des Betrags
- Rangstelle im Grundbuch
- Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
- Brief- oder Buchgrundschuld
Die hohen Grundschuldzinsen erschrecken viele. Sie sind aber nicht die Zinsen deines Kredits. Sie bilden nur einen Sicherheitspuffer für die Bank im Fall einer Versteigerung.
Was ist die Zweckerklärung?
Die Zweckerklärung verbindet die abstrakte Grundschuld mit deinem Kredit. Eine enge Zweckerklärung sichert nur das konkrete Darlehen ab. Eine weite Zweckerklärung sichert alle Forderungen der Bank gegen dich, auch künftige. Achte darauf, dass bei mehreren Eigentümern nur gemeinsame Kredite erfasst sind.
Was bedeutet die Zwangsvollstreckungsunterwerfung?
Mit der Unterwerfung erlaubst du der Bank, ohne Gerichtsurteil zu vollstrecken (§ 800 ZPO). Meist unterwirfst du dich auch persönlich mit deinem übrigen Vermögen. Das klingt hart, ist aber bei allen Banken Standard. Ohne Unterwerfung bekommst du keinen Immobilienkredit. Die Bank darf die Unterwerfung nur nutzen, wenn du deine Raten nicht zahlst.
Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?
- Bank sagt das Darlehen zu und du unterschreibst den Darlehensvertrag.
- Bank schickt die Grundschuldbestellungsunterlagen an den Notar.
- Notar bereitet die Urkunde vor und schickt dir einen Entwurf.
- Beurkundungstermin, beim Kauf oft direkt nach dem Kaufvertrag.
- Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein.
- Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein.
- Notar bestätigt der Bank Eintragung und Rang.
- Bank zahlt das Darlehen aus.
Welche Rolle spielt der Notar?
Der Notar prüft die Unterlagen und erklärt dir die Urkunde. Er liest sie im Termin vor und beurkundet deine Erklärungen. Danach beantragt er die Eintragung und überwacht den Rang. Er ist neutral und vertritt weder dich noch die Bank.
Welche Dokumente brauchst du für den Notartermin?
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Steuer-Identifikationsnummer
- Darlehensvertrag als Kopie
- Bei Vertretung: notariell beglaubigte Vollmacht
- Bei Ehepaaren: Angaben zum Güterstand
Wie lange dauert die Eintragung?
Je nach Grundbuchamt dauert die Eintragung 2 bis 8 Wochen. In Großstädten kann es länger dauern. Beim Kauf ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Dann bestellt er die Grundschuld mit der Belastungsvollmacht aus dem Kaufvertrag. Die Bank zahlt oft schon gegen eine Rangbestätigung des Notars aus, bevor die Eintragung erfolgt ist.
Was passiert nach der Beurkundung?
Der Notar schickt dir und der Bank eine Abschrift der Urkunde. Nach der Eintragung erhältst du eine Eintragungsnachricht vom Grundbuchamt. Bei einer Briefgrundschuld geht der Brief direkt an die Bank. Alles zum Brief erklärt unser Ratgeber Grundschuldbrief.
Was kostet eine Grundschuldbestellung?
Notar und Grundbuchamt rechnen nach Tabelle B des GNotKG. Bemessungsgrundlage ist der Grundschuldbetrag. Als Faustwert zahlst du rund 0,4 bis 0,5 % des Grundschuldbetrags.
| Position | Gebühr | Grundschuld 250.000 € |
|---|---|---|
| Notar: Beurkundung | 1,0 (KV 21200) | 535 € |
| Notar: Auslagen und 19 % USt | ca. 125 € | |
| Grundbuchamt: Buchgrundschuld | 1,0 | 535 € |
| Summe | ca. 1.195 € |
Bei einer Briefgrundschuld berechnet das Grundbuchamt eine 1,3-Gebühr, im Beispiel also rund 160 Euro mehr. Die Kosten trägt der Kreditnehmer. Sie gehören zu den Kaufnebenkosten. Bei vermieteten Objekten setzt du sie als Werbungskosten ab.
Wie setzen sich die Kosten zusammen?
Beim Notar zahlst du die Beurkundungsgebühr, Auslagen für Grundbuchabruf und Porto sowie Umsatzsteuer. Beim Grundbuchamt fällt die Eintragungsgebühr an, ohne Umsatzsteuer. Wird die Grundschuld später gelöscht, kommen Löschungskosten dazu. Den Grundbuchauszug für die Daten des Grundstücks besorgt der Notar. Was er kostet, zeigt der Ratgeber Was kostet ein Grundbuchauszug. Alle Notar- und Grundbuchkosten rund um den Kauf findest du unter Notarkosten beim Hausverkauf.
Quellen: §§ 1191, 1192, 1116 BGB; § 800 ZPO; GNotKG Tabelle B und Kostenverzeichnis Nr. 21200; Gebührenhinweise der Justiz Bayern; eigene Berechnung.
FAQ: Grundschuldbestellungsunterlagen
Kann ich die Grundschuld vor dem Kauf eintragen lassen?
Ja, mit der Belastungsvollmacht im Kaufvertrag. Der Verkäufer erlaubt dir damit, das Grundstück schon vor dem Eigentumswechsel zu belasten. Die Bank darf die Grundschuld bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur für den Kaufpreis nutzen.
Was passiert mit der Grundschuld nach der Tilgung?
Sie bleibt im Grundbuch, bis du sie löschen lässt. Viele Eigentümer lassen sie stehen und nutzen sie für spätere Kredite. Das spart die Kosten einer neuen Bestellung.
Wer wählt den Notar aus?
Beim Kauf wählt meist der Käufer den Notar. Die Grundschuld beurkundet in der Regel derselbe Notar. Die Bank darf dir keinen Notar vorschreiben.
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